Våre åpningstider i julen

Postet av OBF den 18. Des 2019

Vi i OBF ønsker alle våre kunder og samarbeidspartnere en riktig god jul. 

Våre åpningstider i julen er:

  • 23. desember 08.00 til 16.00
  • Julaften stengt
  • 1. juledag stengt
  • 2. juledag stengt
  • 27. desember 08.00 til 16.00
  • 30. desember 08.00 til 16.00
  • Nyttårsaften 08.00 til 12.00
  • 1. nyttårsdag stengt





0 Kommentar

Batteribyttedagen 1. desember

Postet av OBF den 1. Des 2019

Sjekk røykvarslerne!

1. desember arrangeres den årlige røykvarseldagen. Dette er dagen der brannvesenet oppfordrer ALLE til å bytte batterier på røykvarsler. Bakgrunnen for dette er klart og tydelig; juletid = høytid for brann. Heldigvis ser man at brannsikringstiltak fungerer, og nettopp derfor er det så viktig at disse følges opp.

Hvem sitt ansvar?

Visste du at det er den enkelte eiers ansvar å anskaffe og montere og kontrollere utstyret? Borettslaget/sameiet er ansvarlig innen fellesområder. Dersom det begynner å brenne og de lovpålagte brannvarslerne ikke er montert eller fungerer, kan dette påvirke forsikringsoppgjøret. For ikke å snakke om andre mulige konsekvenser. Leietaker må følge eiers rutiner og krav til brannsikring, og sikre at rømningsveier ikke sperres.

Sjekk røykvarslerne dine!

Du er pålagt å ha minst en røykvarsel installert i hver etasje som dekker kjøkken, stue og området utenfor soverom og tekniske rom. Brannvesenet anbefaler alle å montere røykvarsler inne på soverommene i tillegg. Boligbranner oppstår som oftest om natten, og derfor er det viktig med nok røykvarslere. Hvordan brannvarslerne er montert påvirker hvor fort de responderer på brann; de skal plasseres i taket og minst 50 cm fra veggen. I tillegg til å skifte batteriene en gang i året, bør man teste at røykvarslerne fungerer minst en gang i måneden. Dette gjøres enkelt ved å trykke på testknappen. Og ikke glem at røykvarsleren må byttes ut med jevne mellomrom, minst hvert 8-10 år.

Summa summarum - hvis du er usikker på om røykvarslerne dine fungerer optimalt, sjekk i dag! Det lønner seg.

 

Sjekk kildelinker for utfyllende informasjon:

• https://www.sikkerhverdag.no/brann/roykvarslere/sjekk-roykvarsleren/

• https://www.dinside.no/bolig/dette-ma-du-vite-om-roykvarslerne-dine/68934925

 


0 Kommentar

Airbnb utleie

Postet av OBF den 5. Jul 2019

Ikke sjelden dukker det opp spørsmål omkring Airbnb-utleie på årsmøtene. Fenomenet er relativt nytt, regelverket er forskjellig for henholdsvis borettslag/sameier, og i tillegg er det nylig blitt vedtatt lovendringer. Vi har derfor samlet noen av de vanligste problemstillingene her!

1. Hva er forskjellen på regelverket for borettslag og sameier?

En av de største forskjellene er at eiere i borettslag er pliktet til å søke styret - og få samtykke - før de kan kortidsutleie sin andelsleilighet. Eiere i sameier trenger ikke søke styret for godkjenning av Airbnb-utleie. Derimot står eiere i borettslag fritt til å kortidsutleie deler av sin andel/leilighet, så lenge eieren selv bor der.

2. Hvor lenge kan jeg kortidsutleie leiligheten? 

Nye bestemmelser i Eierseksjonsloven begrenser hvor ofte man kan kortidsuteleie. Grensen er satt til 90 døgn, men det kan vedtektsfestet at grensen endres fra inntil 60 døgn opptil 120 døgn. En slik vedtektsendring må stemmes over ved et årsmøte.

Det er viktig å notere seg at hyppig utleie kan også betraktes som en næring, da vil andre skatteregler gjelde.

3. Vi er mange som er misfornøyde med Airbnb-utleie, kan sameiet vårt forby slik kortidsutleie?

I praksis er dette svært vanskelig, da det krever en tilslutning fra alle seksjonseiere om å forby Airbnb-utleie. Derimot kan man begrense utleiemulighetene, ved å vedta at max. grensen for kortidsutleie settes ned fra 90 døgn til 60 døgn. Dette må da stemmes over ved et årsmøte.

4. Hvordan kan jeg klage på Airbnb-gjester?

Noen naboer opplever at Airbnb-gjester bryter husordensregler ved f.eks at det bråkes for mye/sent og at søppel ligger igjen i oppganger. Andre opplever misnøye med hyppig inn- og utflytting i bygget. Dersom du ønsker å klage gjøres dette som normalt til styret. Klagen vil derimot gjelde eieren, som står ansvarlig for at reglene følges.

Til sist ønsker vi å trekke frem erfaringer og tiltak som kan bidra til å opprettholde et godt bomiljø, når man benytter seg av Airbnb-ordningen:

  • Informer alltid gjestene om regler for støy. 
  • Lag en detaljert beskrivelse av hvor f.eks. hvor søppel skal kastes, hvis du ikke har mulighet til å vise dette selv. 
  • Noen eiere har valgt å informere nærmeste naboer når de leier ut, for å skape forutsigbarhet.
  • Husk at du som eier er ansvarlig for at husordensregler følges, så forsikre deg alltid om at gjestene er kjent med reglene.

0 Kommentar

Vedlikehold av Oslos murgårder

Postet av OBF den 30. Jun 2019

En stor andel av kundene våre bor i gamle murgårder datert fra ca. 1840 til 1930. Denne murgårdbebyggelsen viser til datidens byvekst, som gjorde at småbyen Oslo utviklet seg til å bli en storby. Murgårdenes fasade besto opprinnelig av materialer som pusset tegl og kalkmaling. På 1970- og 80-tallet gjennomgikk de fleste murgårder fasadebehandling med nye materialer som plastmaling og sement. Denne kombinasjonen av nye og gamle materialer har vist seg å kunne være skadelig på teglbygningene. Når disse gamle murgårdene skal gjennomgå restaureringsprosjekter knyttet til f.eks. drenering eller fasade- og overflatebehandling, er det derfor viktig å velge riktige løsninger og produkter.

Myrbyen Oslo er en aktør som ønsker å spre kunnskap om hvordan murgårdene skal vedlikeholdes og settes i stand, på best mulig måte. De tilby gratis førstegangsbefaring av eldre murgårder i Oslo, der de gir en enkel vurdering av tilstand med anbefalinger og tips. Mange er heldigvis opptatt av å bevare og restaurere fremfor å erstatte med nytt, men når man følger antikvariske prinsipper kan dette føre til merkostnader. Husk at boliglag kan søke om økonomisk støtte hos blant annet Byantikvaren, Kulturminnefondet og Fortidsminneforeningen. Disse tilskuddordningene bidrar til å ivareta kulturminner, noe murgårdene absolutt er! Se hjemmesiden til Murbyen Oslo for nyttig informasjon om gamle murgårder: www.murbyenoslo.no


0 Kommentar

Balkonglivet – en oppnåelig drøm?

Postet av OBF den 10. Jun 2019

Det er ingen tvil om at balkonger er ettertraktet, og i disse sommermåneder kan man skjønne hvorfor. Å få tillatelse til å bygge balkonger kan faktisk være mer oppnåelig enn mange tror. I 2017 ble det innvilget ca. 110 balkongsøknader i Oslo sentrum, og bortimot 20 søknadsavvisninger. Så hvordan skal f.eks. et borettslag gå frem, dersom de ønsker å realisere balkongdrømmen?

Til å begynne med kan styret innhente anbud for et slikt prosjekt, før forslaget stemmes over ved en generalforsamling. For å få gjennomslag må det være minst 2/3 flertall av avgitte stemmer. Borettslaget må også ta stilling til hvordan entrepriseform de ønsker, f.eks. vil totalentreprise innebære at entreprenøren påtar seg hele ansvaret for prosjektering og utførelsen. Alle som ønsker å bygge balkong må søke om tillatelse fra Plan – og bygningsetaten (PBE). En rekke hensyn vil da bli overveid, som byggets historiske og arkitektoniske karakter. For bygninger som er gullistet – altså verneverdige – vil kulturhistoriske verdier måtte ivaretas. Det er derfor viktig at man setter seg inn i hvilke reguleringer og verneverdier som er gjeldene for eiendommen. PBE og Byantikvaren har utarbeidet en balkongveileder som beskriver kravene for å få balkong, med retningslinjer for hvordan balkongen skal se ut og hvor de kan bygges. Her er det mye informasjon som kan være nyttig i forkant av prosessen. Når det gjelder byggeprosjekter som balkonger, er det krav om at digital byggesøknad blir sendt av fagperson. Det er generelt viktig med hjelp og oppfølging av fagfolk underveis i en slik byggeprosess. 

Før man kan søke må naboene varsles og eventuelle dispensasjoner og uttalelser fra andre myndigheter må innhentes. Det er særlig Byantikvaren og Bymiljøetaten som kan være relevante instanser. Sistnevnte må kontaktes om balkongen går ut over fortau eller friområder. 

Hvis dere har spørsmål om hvordan dere bør gå fram ved balkongutbygging, må dere gjerne kontakt deres forvalter for ytterlig informasjon.



0 Kommentar

Vinduer er viktige for både lys, boligens utseende og for bomiljøet

Postet av OBF den 7. Mai 2019

Å skifte ut vinduer er og blir en kostbar affære. Det kan også medføre at man potensielt endrer byggets fasade og karakter, selv om det ikke var hensikten. Det er derfor viktig at man overveier en rekke hensyn, og spesielt hvis det gjelder eldre og bevaringsverdige bygårder.

Bevare eller kaste?

Mange er av den oppfatningen at gamle vinduer bør kastes, men ofte består slike vinduer av høykvalitets materialer. Hvis disse blir satt ordentlig i stand, kan de vare svært lengeFaktisk over 100 år. Dersom man velger å skifte ut vinduene i et bevaringsverdig bygg, bør man vurdere å velge kopier som samsvarer med originalen. Ofte ser man at nye vinduer har opp mot 25 prosent mindre glassflate enn originalen, og en langt kraftigere ramme. Dette innebærer at man slipper inn mindre lys, og samtidig påvirker eksteriøret. Når vinduene endres helt, vil også byggets fasade endre seg.

Få rådgivning

Byantikvaren jobber for at Oslos verneverdige kulturminner tas vare på, og de har flere rådgivere man kan henvende seg til ved slike arkitektoniske spørsmål. De har også utarbeidet en «Momentliste for gode vinduskopier» samt andre byggesaksveiledere. Besøk siden deres for ytterlig informasjon (www.byantikvaren.no/veiledere) eller for å komme i kontakt med en rådgiver. 

Du finner mer informasjon og eksempler her: https://magasin.oslo.kommune.no/byplan/vinduer-pa-ville-veier 


0 Kommentar

Påskeferie

Postet av OBF den 17. Apr 2019

Vi holder stengt fra onsdag 17. april kl 12.00 og åpner igjen mandag 23. april. Vi ønsker våre kunder, samarbeidspartnere og leverandører en riktig god påske. 




0 Kommentar

Barnevogner er brannfeller

Postet av OBF den 10. Apr 2019

Å avdekke HMS-avvik er ikke alltid like åpenbart. Hvem skulle tro at barnevogner som oppbevares i trappeoppganger, kan utgjøre en brannrisiko? Det gjør de dessverre, og årsaken er de syntetiske materialene man finner i vognens dyne, regntrekk og leker. Faktisk kan en påtent barnevogn stå i fyr og flammer i 10-15 minutter, og samtidig utvikle giftige gasser og røyk. I tillegg blir vogner ofte plassert i nærheten av annet brennbart materiale. En slik vogn-brann innebærer en blokkering av trappeoppgangen, noe som er kritisk når det er bygårdens eneste oppgang. Oslos gater har mange bygårder fra slutten 1800-tallet, og slike bygårder ble sjeldent bygget med mer enn en trappeoppgang. Heldigvis tar ikke barnevogner fyr av seg selv, men det har vært tilfeller av ildspåsettelse i Oslo.

Det er flere HMS-tiltak som kan gjennomføres for å forebygge slike hendelser. For å hindre at uvedkommende tar seg inn i oppganger, er det viktig å påse at dører til oppganger og portrom alltid er låste. For å sikre frie rømningsveier, er det mange bygårder som innfører regler for hva som kan oppbevares i oppgangene. Noe å tenker over i deres HMS-arbeid?

Se full artikkel: https://www.aftenposten.no/osloby/i/2do1v/--Barnevogner-er-brannfeller


0 Kommentar

Viktig å tenke på før årsmøtet/generalforsamlingen

Postet av OBF den 15. Feb 2019

Årsmøtet/generalforsamlingen er boligselskapets øverste organ, og er i så måte et møte som bør planlegges i god tid for å sikre at styret har tid til å forberede alle saker som skal til behandling. For å være på den sikre siden; Sjekk vedtektene for bestemmelser om hva som må behandles av årsmøtet/generalforsamlingen.

  • Når ble vedtektene sist oppdatert? Kanskje det er behov for revidering opp mot lov, forskrift eller annet. 
  • Hvordan er økonomien? Er det behov for å diskutere låneopptak eller økning i felleskostnadene med møtet?
  • Er det bygningsmessige forhold som bør diskuteres? Skal møtet delta i vurderingene om hva som bør prioriteres av bygningsmessige forhold? Er det behov for at årsmøtet/generalforsamlingen gjør vedtak?
  • Forventes det endringer i styresammensetningen? Styremedlemmer som rekrutterer styremedlemmer kan være en god løsning. 

Som kunde i OBF kan du alltid leie lokaler til årsmøtet/generalforsamlingen hos oss. Det kan lønne seg å være ute i god tid for å være sikret møterom til ønsket tidspunkt. 




0 Kommentar

HMS-arbeidet må dokumenteres

Postet av OBF den 14. Jan 2019

Boligselskaper er, på lik linje med andre virksomheter, underlagt Forskrift om systematisk helse, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften).

Styret har ansvar for arbeidet med systematisk helse, miljø og sikkerhet. Styreleder har hovedansvaret uavhengig om det er utpekt en egen HMS-ansvarlig i boligselskapet. Dette ansvaret innebærer at det skal være etablert rutiner for informasjon, opplæring, kontroll og dokumentasjon i tråd med bestemmelser i lov og forskrift.

Styret skal sikre et forsvarlig miljø for beboere, ansatte og andre som bruker boligselskapets eiendom og utstyr, samt hindre skader og ulykker. Hvis det oppstår skader innen boligselskapets ansvarsområde kan styret bli erstatningsansvarlige. Dokumentasjon av HMS-arbeidet er derfor helt sentralt. Et styre som kan dokumentere at det gjennomføres systematiske kontroller, og at forbedringstiltak iverksettes på bakgrunn av kontrollene, vil alltid bli vurdert positivt. 


OBF har utviklet hmsportal.no som et hjelpemiddel for styrene i boligselskap. Med tilgang til hmsportal.no vil styret til enhver tid ha dokumentasjon på gjennomført HMS-arbeid, og for senere styrer blir det enkelt å overta "stafettpinnen" i HMS-arbeidet. 


0 Kommentar

Powered by: Bloc