Hva er IN-ordning og lønner det seg?

Postet av OBF den 27. Des 2021


Individuell nedbetaling av fellesgjeld kan virke attraktivt for mange. Hva bør du tenke over og finnes det ulemper? Vi forklarer her hva IN-ordning er, hvilke fordeler og ulemper det kan gi og hvordan innbetalingen foregår.



Hva er IN-ordning?

IN-ordning står for individuell nedbetaling av fellesgjeld, og dreier seg om hvordan du betaler ned fellesgjelden tilknyttet din leilighet.


Hva er fellesgjeld?

Dersom boligselskapet du bor i har fått nytt tak, ny fasade eller nye vinduer, har de trolig tatt opp fellesgjeld for å dekke disse kostnadene. Fellesgjelden fordeles på boenhetene og inngår i felleskostnadene du blir trukket månedlig. Om boligselskapet øker felleskostnadene, er det ofte et resultat av at et vedlikeholdsprosjekt er utført og at gjelden boligselskapet har felles, har økt. 


Dersom du har penger til overs og ønsker å holde felleskostnadene på samme nivå som før, kan det å innfri din andel av fellesgjelden være en mulighet. Forutsetningen er at selskapet du bor i har etablert en avtale om såkalt «IN-ordning» med OBF.


Er det lurt å betale ned fellesgjelden?

Det du må være klar over når du har innfridd fellesgjelden din, er at det ikke er mulig å øke den igjen dersom du skulle få bruk for pengene - Innbetalingen er endelig og kan ikke reverseres. Når det er sagt, vil leiligheten være et mer attraktivt panteobjekt for et privat banklån. 


Det er også viktig å vite at boligselskapet er ansvarlig for løpende betjening av lån som helhet overfor banken. Det at du har innfridd din andel av fellesgjeld fritar ikke for dette, men du har sikkerhet for din innfridde andel av lånet på lik linje med banken, det vil si gjennom pant av eiendommen. 


Det er trygt å innfri sin andel av et IN-lån så lenge avtalene med OBF og banken er i orden. 


Hva er fellesgjelden min?

OBF har til enhver tid oversikt over hva som utgjør din andel fellesgjeld. Restsaldo på fellesgjelden din får du opplyst ved henvendelse til OBF. 


Ulemper med IN-ordning

For boligselskaper med en normalt sunn økonomi er konkursrisikoen tilnærmet lik null. Det er svært sjelden at boligselskaper går konkurs. Til tross for denne usannsynligheten, er det viktig å være klar over at det kan skje. 


Felleskostnadene er sikret med legalpant på opptil to ganger folketrygdens grunnbeløp «2G» som p.t. vil utgjøre kr 212.798,-. I tillegg er det anledning for boligselskapet å tegne forsikring mot tap av felleskostnader. Forsikringen er ment å dekke den delen av felleskostnadene som ikke dekkes dersom boligen blir tvangssolgt. Det er også mulig for boligselskapet å være medlem av en sikringsordning. 


Enda en potensiell ulempe er at man ved en eventuell konkurs, vil bli regnet som en kreditor – på lik linje med banken - dersom man har nedbetalt fellesgjelden sin. Det betyr at dersom pantet realiseres med tap, altså at salgssummen for hele borettslaget ikke dekker gjelden, vil tapet deles forholdsmessig mellom kreditorene. 


For boligselskaper med over 70 % lånefinansiering anbefales ikke IN-ordning. 


Hvordan foregår innbetaling?

Det er mulig å innfri hele eller deler av fellesgjelden på bestemte datoer. OBF hjelper deg med informasjon om dette slik at innbetalingen blir korrekt. Etter at innbetalingen er utført, vil den delen av de månedlige felleskostnadene som gikk med til å betjene gjeld bli redusert tilsvarende. Den reduserte fellesgjelden vil også fremkomme av din ligningsoppgave og ved utsendelse av boliginformasjon på din andel. 


God likviditet er viktig dersom det i perioder forekommer mislighold av felleskostnadene. Jo flere som innbetaler sin andel av fellesgjelden, jo mer robust blir boligselskapets økonomi. 


GODT Å VITE! En borettslagsleilighet blir ikke til en eierseksjon selv om fellesgjelden innfris.


Hvordan får man IN-ordning? 

Det er boligselskapet som kan velge å etablere IN-ordning. Dersom boligselskapet du bor i ikke har etablert dette, kan det vedtas og stemmes over, ved generalforsamling/årsmøte. 


Har du spørsmål om IN-ordning? 

Ta gjerne kontakt med oss i OBF dersom du har spørsmål om IN-ordning. 


0 Kommentar

Står du ansvarlig ved takras?

Postet av OBF den 22. Des 2021


Som styremedlem er det deres ansvar å inspisere eiendommen for istapper som henger fra taket. Deretter skal dere sørge for å varsle folk om faren som er forbundet med å bevege seg i området. Vi har samlet det du som styremedlem bør være klar over i forbindelse med rasfare og forebygging av dette.

 


Styret i boligselskaper skal ha kontroll på økonomien, driften, vedlikeholdet, forvaltningen og en rekke andre oppgaver som angår boligselskapet. Sistnevnte innebærer så mangt, deriblant å ha kontroll på is– og snømåking på vinterstid. 


Styret står ansvarlig

Gjennom lokale politivedtekter er styret ansvarlig for å forebygge rasfare i boligselskapet. I praksis betyr dette at styret skal sørge for jevnlige inspeksjoner og ved behov ta ansvar for fjerning av snø og is fra hustakene.



Styret kan velge å kjøpe disse tjenester fra bedrifter med dette som spesialfelt, men det er viktig å påpeke at det også da er styret som står ansvarlig for at jobben blir gjort.


Syv dagers frist

Dersom styret oppdager eller blir kjent med at det er fare for takras, skal dere så snart som mulig iverksette tiltak. Merk at det ikke er tilstrekkelig å henge opp varselskilt og avvisere fra for eksempel rasfare.no. Dette er kun et midlertidig tiltak for å varsle forbipasserende. Slik varsling kan henge i maks syv dager frem til farlig is og snø er fjernet. 


Dersom noen skulle bli skadet som følge av for eksempel istapper eller snøras, kan styret bli holdt juridisk og økonomisk ansvarlig.


Borettslagsloven § 12-1 oppsummerer ansvaret på følgende måte: 

«Den som i egenskap av styremedlem, forretningsfører, gransker eller andelseier volder tap forsettlig eller uaktsomt for laget, andelseiere eller andre under utføring av oppgaven sin, har plikt til å bøte laget. Det samme gjelder for medlemmer av andre organer som er skipet etter vedtektene.» 


Ansvaret er strengt nettopp fordi skadepotensialet er stort. Med andre ord skal det lite til før huseier anses for ikke å ha overholdt sine plikter. Det er straffbart å unnlate fjerning av snø og is fra tak. Overtredelser kan medføre bøter hvilket er regulert i de lokale politivedtektene. I de mest alvorlige sakene finnes det også eksempler der den ansvarlige har blitt idømt fengselsstraff. 



Gårdeieransvaret

Sameiet/borettslaget kan bli erstatningsansvarlig etter reglene om det såkalte gårdseieransvaret. I gårdsansvaret inngår ansvar for sikring, rydding og rengjøring rundt boligmassen der folk ferdes. Dette blir mer aktuelt i vinterhalvåret da det ofte danner seg snø og is på tak og gateplan. Eksempel på dette kan være at det faller isklumper ned fra tak som utgjør skade eller en person skader seg ved fall pga. islagt fortau. 


De alminnelige forsikringspolisene som tilbys sameier og borettslag dekker i utgangspunktet slike skader. Men dersom styret har forsømt seg, vil man kunne ligge utenfor forsikringsvilkårenes dekning, eller ha lagt seg åpne for regress. 


Dersom styret ikke har sørget for å imøtekomme kravene i Politivedtektene for Oslo med hensyn til snø- og isrydding vil styret kunne bli holdt både erstatningsrettslig og strafferettslig ansvarlig. 


Fikk isklump i hodet – vedlikeholdsansvarlig dømt

Straffeansvar for gårdeiere på grunn av rasulykker illustreres i en sak som Høyesterett avsa dom i 2013. Sakens gang var at en ung mann var blitt sterkt skadet etter å ha blitt truffet av en 10 kg tung isklump fra en gesimskasse på taket i en bygård. 


Høyesterett vurderte straffeansvaret for gårdeieren og vedkommende som hadde hatt ansvar for inspeksjon og tilsyn med taket. Det ble her konkludert med at gårdeieren ble frifunnet mens lederen av konsernets vedlikeholdsavdeling fikk 60 dagers betinget fengsel. Høyesteretts begrunnelse var at sistnevnte hadde opptrådt uaktsomt ved ikke å skaffe seg overblikk over forholdene på taket. 


Våre råd til dere som sitter i styret:

  • Bli kjent med ansvarsbestemmelsen 
  • Etabler rutiner som samsvarer med politivedtektene 
  • Gjennomfør jevnlige inspeksjoner 
  • Vurder avtaleinngåelse med spesialisert firma 

0 Kommentar

Tryggere bolighandel fra 1. januar 2022

Postet av OBF den 6. Des 2021


1. januar 2022 kommer det viktige endringer i en lov med det noe kryptiske navnet Avhendingsloven. Disse endringene betyr at det stilles høyere krav til både selger og kjøper i form av opplysnings- og undersøkelsesplikt.



Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved såkalt avhending av fast eiendom, altså overføring av eiendom fra en eier til en annen. 


Målet med lovendringene er å gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper, samt redusere antall tvister grunnet avvik mellom tilstandsbeskrivelse fra selger og kjøpers opplevelse.


Vi har tatt en titt på lovendringene og hva det har av betydning for deg som både skal selge og kjøpe bolig fra og med 2022. Nedenfor forklarer og oppsummerer vi de viktigste endringene


Skjulte feil og mangler

Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler, noe det til dels gikk an å gjøre med den gamle loven der det sto at eiendommen kunne selges «som den er». Den formuleringen nærmest inviterte selgeren til å finne ut minst mulig om eiendommens tilstand. 


Slike generelle forbehold vil ikke lenger være noe selgeren kan gjemme seg bak. Med lovendringene blir det av interesse for selgeren å undersøke eiendommen grundig og gi opplysninger om absolutt alle forhold. Dersom det må tas forbehold, skal de være så spesifiserte at kjøperen kan ta fornuftige valg ut fra gitt informasjon.


Arealavvik

Et nytt punkt i loven presiserer at arealavvik, altså at arealet er mindre enn opplyst, blir å regne som en mangel. Dette kan medføre krav om prisavslag dersom avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter.


Opplysnings- og undersøkelsesplikt

Kjøperen plikter å lese tilstandsrapporten grundigere enn noen gang, siden disse nå skal inneholde all info om eiendommen, også de negative. Det går ikke an å reklamere på noe som er tydelig opplyst. I tillegg kommer en bestemmelse om at kjøper må dekke opptil kr 10 000 for eventuelle feil og mangler ved eiendommen, altså som en slags egenandel. Dette beløpet gjelder uansett årsak og har til hensikt å fungere som en minsteterskel for å kreve kompensasjon.


Mer grundig inspeksjon

Til loven kommer en flunkende ny forskrift som stiller strenge krav til tilstandsrapporten som bygningssakkyndige skal utarbeide i forbindelse med boligsalg. 


Møbler og tepper må flyttes slik at alle vegger, gulv, kriker og kroker blir tilgjengelige for inspeksjon. Våtrom og rom under terreng skal undersøkes ved hulltaking. Gulvknirk, skjøter, sprekker, materialvalg, flekker, avtrekk – absolutt alt skal undersøkes grundig og gis ulik tilstandsgrad fra 0 (best) til 3 (verst). Rapporten skal dessuten skrives i et klart språk, slik at kjøperen forstår budskapet uten å måtte være fagmenneske. 


Unngå bruk av "svart arbeid"

Det er ett punkt i forskriften som er viktig for alle som eier bolig, uavhengig av om du går med salgsplaner, og det gjelder bruk av håndverkertjenester. 


Hvis du skal oppgradere for eksempel bad eller kjøkken, er det viktigere enn noen gang å bruke kvalifiserte håndverkere framfor såkalt «svart» arbeidskraft. Den bygningssakkyndige skal be om dokumentasjon på hva som er utført, hvordan det er utført, materialer og produkter som er brukt osv.


Dersom du ikke kan framvise dokumentasjon fra håndverker, kan det i verste fall føre til at verdiøkningen må settes til null. 


Hva betyr dette for deg som kjøper/selger fra og med 1. januar 2022?

Jurist i OBF, Knut Arne Eriksen, håper lovendringen betyr at konfliktnivået ved kjøp og salg av fast eiendom, går ned. 

– Dette da både kjøper og selger nå må lese og sette seg inn i mer. Jeg ser for meg at eiendomsmeglere og bygningssakkyndige blir viktige rådgivere framover.


0 Kommentar

Powered by: Naborom