Hvem er ansvarlig for å strø?

Postet av OBF den 11. Feb 2022

Er det kommunen eller gårdeier som er ansvarlig for at fortauet ikke er såpeglatt gjennom vinteren? Det kommer an på hvor i landet du befinner deg – og i Oslo – hvor i byen. I denne artikkelen forklarer vi hvem som er ansvarlig, samt hva du som beboer kan gjøre dersom arbeidet ikke blir utført. 


De aller fleste har nok opplevd å gå skikkelig «på snørra» vinterstid. Løping etter bussen, gåtur uten brodder og et uoppmerksomt øyeblikk er plutselig blitt ekstremsport. Men hvem er egentlig ansvarlig for å strø når du ferdes på fortau og gangveier? Svaret er at det kommer an på hvor i landet du befinner deg. Kort fortalt er ansvaret lagt til den enkelte kommune og til de lokale politivedtektene.


Regler i Oslo

Hvis du befinner deg i Oslo, reguleres gårdeiers ansvar for snørydding og strøing av forskrift om politivedtekt. Utenfor ring 1 er ansvaret lagt til kommunen.


Meld fra om glatte veier

Dersom du oppdager at brøyting og/eller strøing ikke er utført tilfredsstillende, kan du ta kontakt med bymiljøetaten.

På bymelding.no kan du gi beskjed direkte til Oslo kommune. Du kan fortelle hvilket område det gjelder, hva som er avviket og legge ved bilder. Dersom du er ekstra ivrig etter å melde fra, er det verdt å nevne at de har en app med samme navn og funksjon. 


Regler innenfor ring 1 i Oslo

Innenfor ring 1 er ansvaret fordelt annerledes, i tillegg til at det er «strøplikt». Det betyr at det på underlag mot offentlig sted, er eiers plikt å sørge for at det er trygt å ferdes. Dersom dette ikke utføres tilfredsstillende, vil gårdeier kunne bli bøtelagt for å ha brutt politivedtektene. 









§ 4-4.Plikt til snørydding innenfor Ring 1

Innenfor Ring 1 plikter eier av hus eller grunn mot offentlig sted snarest etter snøfall å rydde fortauet utenfor eiendommen for snø og is. Ved bruk av kjemiske smeltemidler til fjerning av snø eller is, skal fortauet feies snarest mulig.
















§ 4-5.Plikt til å strø fortau innenfor Ring 1

Innenfor Ring 1 plikter eier av hus eller grunn mot offentlig sted å strø eller på annen måte sørge for at fortauet på eller langs egen eiendom ikke er glatt. Ved bruk av kjemiske smeltemidler til fjerning av snø eller is, skal fortauet feies snarest mulig.









Hva gjelder utenfor Oslo?

For øvrige steder i landet reguleres ansvaret i de kommunale retningslinjene. Sjekk den aktuelle kommunens hjemmeside eller de lokale politivedtektene for å få svar på hvilke regler som er gjeldende. 


Hva er boligselskapets ansvar?

I boligselskaper er det styrets ansvar å sørge for at fellesarealene er strødd. 

Videre er det eier selv som må strø utenfor sin egen dør eller området som eventuelt tilhører den enkelte seksjon/andel. Som et tiltak, kan boligselskapet gå til innkjøp av felles strøkasser med grus som beboerne kan benytte til dette formålet.

Det er viktig å presisere at selv om gårdeier er ansvarlig for at det er strødd tilstrekkelig og kan holdes ansvarlig dersom en ulykke skjer, så har likevel den som ferdes på vinterføre et selvstendig ansvar for å påse at fottøy og eventuelle hjelpemidler er tilpasset føret for å redusere risikoen for ulykker. 



Årshjulet – hvilke frister gjelder?

Postet av OBF den 10. Feb 2022

Ettersom styrearbeidet blant annet innebærer å forholde seg til ulike frister, har vi samlet de viktigste for å gjøre hverdagen litt enklere. I denne artikkelen finner du en mal du kan laste ned og bruke som veiledning gjennom året. 


Årshjulet, også kalt årsplanen, gir styret en oversikt over hva som skal utføres i løpet av året. Dette setter oppgavene i perspektiv og er en god veileder for hva som bør diskuteres på styremøtene, og ikke minst hva som bør forberedes. 









Eksempel: Dersom dere utfører dugnad vår og høst, kan det være lurt å handle inn utstyr på forhånd, få oversikt over arbeidsoppgavene ved å hente inn forslag fra beboere/vaktmester, samt varsle beboer om fjerning av sykler.







Nedenfor finner du vårt forslag til årsplan. Vi har valgt å dele opp årsplanen i fire faser – hver med tre måneders intervall. Vær obs på at noen av overgangene kan være flytende. Dersom dere ønsker å spe på med flere oppgaver, kan dere bruke denne som et utgangspunkt. 



Last ned malen her


Eksempler på egendefinerte punkter: 

  • Varsel om når og hvor beboer kan kaste juletreet
  • Vask av garasje
  • Varmeanlegg slås av/på
  • HMS-kontroller
  • 17. mai flaggheising
  • Tenning av julegran
  • Gjennomgang av boligselskapets avtaler
  • Avholde styremøter (egendefinert intervall)
  • Ferie


Kontrollspørsmål dere kan stille ved utbrodering av årsplanen:

  • Når på året skjer hva?
  • Hva skal styrene gjøre i de forskjellige fasene? 
  • Hvilke frister gjelder? 
  • Hva skal gjøres når? 
  • Hva skal avtroppende styre gjøre, og hva skal nyvalgt styre gjøre? 


Hva skjer hvis en beboer ikke betaler felleskostnadene?

Postet av OBF den 7. Feb 2022


Boligselskapets felleskostnader skal dekke løpende faste kostnader. Derfor er det også avhengig av at eierne forholder seg til den månedlige innbetalingen som er satt. Men hva blir utfallet dersom en eier unndrar seg å være med på å finansiere disse kostnadene? Vi forklarer gangen i prosessen og hvilke konsekvenser det kan få for eier.

 

Hvem bidrar til felleskostnadene?

I boligselskaper er felleskostnadene som regel den eneste inntekten og fordeles på eierne i selskapet. Enkelte boligselskaper har også næringsseksjoner, som butikk, barnehage, kafé etc., og har leieinntekter fra disse i tillegg til felleskostnadene. 


Hva går felleskostnadene til?

Felleskostnadene skal dekke løpende faste kostnader som forsikring, kommunale avgifter, strøm, samt trappevask, snørydding, vaktmestertjenester, forretningsførsel, revisor m.m. Beboernes innbetaling av felleskostnader er i de fleste tilfeller boligselskapets hovedinntekt. 


Oppfølging av ubetalte krav

Hvis boligselskapet bruker en forretningsfører, er det som regel denne som sørger for oppfølging av ubetalte krav. Hos OBF er det selskapet Klare Inkasso som følger opp utestående krav på vegne av OBF og boligselskapet. 









Godt å vite: 




Det er inkassoloven og inkassoforskriften som regulerer purre- og inkassoprosessen.








Purring/inkassovarsel – første advarsel

Dersom et krav står ubetalt 14 dager etter forfall, får skyldneren tilsendt en purring som samtidig er et inkassovarsel. Denne har 14 dagers betalingsfrist. 

Mange beboere skvetter når purringen/inkassovarselet dukker opp i postkassen. De tror at saken allerede har gått til inkasso siden det skumle inkasso-ordet står i overskriften, men et inkassovarsel betyr ikke at kravet har gått til inkasso ennå. Som ordet sier, er det kun et varsel, altså en advarsel. Betales inkassovarselet innen fristen, unngår skyldneren at saken går videre til inkasso. 

Det påløper purregebyr for arbeidet med denne utsendelsen, og det er skyldneren som skal betale dette gebyret. Hvis det er flere eiere av samme bolig, får alle eierne tilsendt inkassovarsel, og alle må betale hvert sitt gebyr. Gebyrene skal dekke inkassoselskapets kostnader (ansatte, datasystemer, lokaler, kontorrekvisita, porto m.m.). Detaljer om størrelsen på inkassogebyrene er å finne på Finanstilsynets sider.

Det påløper også forsinkelsesrenter fra og med forfallsdato. Ved flere eiere, er det kun én som trenger å betale renter. Rentene blir deretter overført til boligselskapet.


Saken går til inkasso

Dersom inkassovarselet ikke blir betalt, går saken videre. Det som sendes ut nå, har ikke alltid ordet «inkasso» i overskrift eller øvrig tekst, derimot ordet betalingsoppfordring. Dette betyr at saken har gått til inkasso og er første steg i en inkassosak som kan utvikle seg til å bli svært alvorlig hvis skyldneren fortsatt ikke betaler kravet.

Betalingsoppfordringen har 14 dagers betalingsfrist. Gebyret som påløper, avhenger av skyldig beløp. Jo mer man skylder, jo høyere blir gebyret.


4-18-varsel – siste advarsel

Dersom betalingsoppfordringen ikke blir betalt, sendes det ut et varsel som har fått navn etter paragrafen som regulerer prosessen, nemlig § 4-18 i lov om tvangsfullbyrdelse. 

4-18-varselet skal tydeliggjøre overfor skyldneren at det neste steget er å forberede saken til rettslige skritt. For beboere med utestående felleskostnader, betyr «rettslige skritt» tvangssalg av boligen.


Tvangssalg

Hvis skyldige felleskostnader med tilhørende gebyrer fremdeles ikke er betalt, blir det begjært tvangssalg av boligen. Boligselskapet er via legalpant alltid sikret dekning av utestående felleskostnader opp til 2 G (2 x 106 399 kr i 2021). Det betyr at utestående felleskostnader er det første som dekkes når leiligheten tvangsselges. 

Inkassoselskapet tar ytterligere gebyrer når de iverksetter rettslige skritt. I tillegg påløper rettsgebyrer til det offentlige. Totalt kan det bli godt over kr 10 000 i gebyrer og renter, og alt må dekkes av skyldneren. 









Godt å vite: 




Forsinkelsesrenter til boligselskapet fortsetter å påløpe helt til kravet er betalt.








Sørg for sunn og solid økonomi i boligselskapet

Selv om boligselskapene er sikret gjennom legalpanten og slik sett sjelden taper penger, kan det være problematisk å ha mange beboere som unnlater å betale felleskostnader. 

Som nevnt er felleskostnadene hovedinntekten til de fleste boligselskaper. Dersom det er mange beboere som unnlater å betale sin andel av felleskostnadene, kan boligselskapet i verste fall mangle penger til å betale regninger, låneavdrag, lønn til ansatte osv. 

Det kan være lurt av styret å engasjere seg i arbeidet med å sørge for at alle betaler i tide, gjerne i form av direkte kontakt med de som stadig er på etterskudd. 

Alle beboere bør få informasjon om konsekvensene av manglende betaling, og at manglende betaling ikke bare går ut over den enkelte boligeier, men at det også går ut over fellesskapet.




Alt om årsmøte/generalforsamling

Postet av OBF den 7. Feb 2022


Årsmøtet/generalforsamlingen er boligselskapets øverste organ. Her har alle eierne i boligselskapet rett til å møte, foreslå saker, tale og stemme. Vi har samlet det du bør ha kjennskap til før, under og etter gjennomføringen av årsmøtet/generalforsamlingen. 


Innhold i artikkel:


Forskjellen på årsmøte og generalforsamling

I prinsippet er det liten forskjell på innholdet i begrepene “årsmøte” og ”generalforsamling”.

De er begge den øverste myndigheten eller høyeste organet i boligselskapet. 


Begrepet årsmøte benyttes når det er boligselskapets eiere som samles, slik som i sameie.  


Begrepet generalforsamling benyttes når det er selskapets eiere som samles, slik som i borettslag eller boligaksjeselskap. 


Forberede årsmøte

Årsmøtet bør planlegges i god tid. Styret bør i denne forberedelsen sette seg inn i boligselskapets vedtekter da disse ofte inneholder en oversikt over hva som må behandles av årsmøtet. I tillegg vil det lønne seg å sette av tid til å forberede saker styret finner det nødvendig å presentere overfor eierne, samt ta stilling til eiernes innsendte saker. 


Eksempler på saker som kan forberedes: 

  • Styrets årsberetning/årsmelding/årsrapport - En kort oppsummering av gjennomførte aktiviteter styret har utført i løpet av året.
  • Vedtekter - Er det behov for revidering opp mot lov, forskrift eller annet?
  • Økonomi - Er det behov for å diskutere låneopptak eller økning i felleskostnadene?
  • Bygningsmessige forhold - Er det behov for at årsmøtet gjør vedtak? 
  • Valg av styre - Utgår styreverv eller er det andre årsaker til at det forventes endringer i styresammensetningen?


Frist for gjennomføring

I borettslag skal ordinær generalforsamling avholdes innen utgangen av juni hvert år. 


I eierseksjonssameier skal ordinært årsmøte avholdes innen utgangen av juni hvert år, med mindre noe annet fremkommer av vedtektene.


Ordinær generalforsamling

Det er styret som innkaller til generalforsamling. Her bør det fremkomme dato for generalforsamling i tillegg til frist for innlevering av saker som ønskes behandles. 


Under generalforsamlingen har boligselskapets eiere møte-, tale- og stemmerett. 


Gjennomføring av årsmøte

Ved møtestart velges møteleder, referent og protokollunderskrivere samt godkjennelse av oppmøteliste. I tillegg utføres en opptelling av hvem som er til stede. Til slutt skal møteinnkalling og agendaen for møtet, også kalt dagsorden, godkjennes av de fremmøtte. 









Godt å vite: 



Det er ingen krav til antall oppmøtte eiere ved årsmøtet.








Saker som blant annet skal behandles:  

  • Godkjenning av årsregnskap, samt fremlegge revisjonsberetning og budsjett
  • Behandle årsberetning/årsmelding/årsrapport
  • Styremedlemmer, i de tilfeller noen står på valg
  • Saker som er innsendt av boligselskapets eiere


Dersom boligselskapet har behov for lokaler til gjennomføring av årsmøtet, kan du som kunde i OBF alltid leie lokaler hos oss. Det kan lønne seg å være ute i god tid for å være sikret møterom til ønsket tidspunkt.


Digitale årsmøter

Styret har fullmakt til å avgjøre hvordan årsmøtet skal avholdes. Skal årsmøtet avholdes ikke-fysisk, må styret gjøre en forsvarlighetsvurdering av møteform der de vurderer blant annet:

  • hvem som bor i gården
  • hva slags saker som skal behandles
  • behovet for debatt


Dersom styret bestemmer seg for å utføre årsmøtet fysisk, kan ikke styret nekte en eier å delta ved hjelp av et elektronisk hjelpemiddel uten saklig grunn. 



Dersom styret ønsker å avholde møtet ikke-fysisk, finnes det også et unntak som sier at dersom to eiere med minst 10 prosent av stemmene ønsker at møtet skal avholdes fysisk, kan de kreve dette i henhold til loven. 


Vi i OBF har lang erfaring og står klare til å veilede styret i regelverket, om det er behov for det. 


Benkeforslag på årsmøte

Et benkeforslag er en sak/forslag eller nominasjon av styremedlem som blir fremmet når årsmøtet pågår. 


Generalforsamlingsprotokoll

Det skal føres protokoll etter gjennomført generalforsamling. Denne skal underskrives av møteleder og minst én annen person valgt av generalforsamlingen blant dem som deltar. 


Protokollen skal blant annet inneholde tid og møteform for generalforsamlingen, samt beslutninger tatt og antall stemmer avgitt. 


Protokollen skal være tilgjengelig for andelseierne i boligselskapet. 


  • Les mer om generalforsamlingsprotokoll på Lovdata.no


Fullmakt ved generalforsamling

Dersom en eier ikke har anledning til å møte på generalforsamlingen, kan vedkommende gi sin stemme gjennom utstedelse av fullmakt. 


En fullmakt er et dokument der du gir din møte- og stemmerett til en annen. Personen du gir fullmakten til, også kalt fullmektig, begrenses til kun å presentere én stemme i tillegg til sin egen.


Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært årsmøte skal avholdes når;

  • styret finner det nødvendig
  • eller når minst to seksjonseiere som til sammen eier mer enn ti prosent av stemmene krever det.









OBS! Dersom boligselskapet er et boligaksjeselskap, kan også revisor som reviderer selskapets årsregnskap kreve å få behandlet et bestemt angitt emne.







Innkallingen og gjennomføringen skal skje på samme måte som et ordinært årsmøte.


Hvilken rolle har OBF overfor styret og generalforsamlingen?

OBF er rådgiver for styret og boligselskapet, og har ingen mulighet til å instruere styrene til å foreta avgjørelser. Årsmøtet er boligselskapets øverste organ. Styret er valgt av årsmøtet og representerer boligselskapet i alle formelle sammenhenger.