Hvilke regler gjelder ved utleie av privat bolig?

Postet av OBF den 20. Apr 2022


Utleie blir mer og mer vanlig, men hva sier egentlig regelverket ved utleie av leiligheten der du bor – såkalt fremleie?


Det første spørsmålet du må stille deg, er hva slags eierform leiligheten du bor i har. Det er store forskjeller i reglene for fremleie – også kalt «bruksoverlating» - og avgjøres av hvor vidt du bor i et sameie eller borettslag. 


I denne artikkelen forklarer vi reglene som er lovfestet og hvilke begrensninger boligselskapet selv kan fastsette i vedtekter. 


Gå til: 









Verdt å vite




Selv om du leier ut, er du ikke fritatt for ditt ansvar som eier av leiligheten. Du plikter å gjøre leietaker kjent med boligselskapets vedtekter og husordensregler, og sørge for at de blir etterfulgt. Utleien skal ikke være til ulempe for øvrige beboere.







Regler for sameie

Dersom du eier en leilighet i et sameie, eier du en eierseksjon. 

Det er da eierseksjonsloven som gjeldende, og reglene for fremleie reguleres av paragraf 24 – seksjonseierens rettslige disposisjonsrett.


I et sameie kan du fritt leie ut seksjonen du eier, men det kan være fastsatt i vedtektene at styret i boligsameiet skal godkjenne leietaker. Styret kan ikke nekte uten saklig grunn. 



Uavhengig av om det kreves godkjenning av leietaker, bør styret ha informasjon om hvem som leier leiligheten din til enhver tid. Dette for å vite hvem som bor i leiligheten i tilfelle brann og dersom det skal gjennomføres inspeksjoner/arbeid/befaringer i leiligheten som krever tilgang til boligen på et gitt tidspunkt. 


Korttidsutleie

I 2019 kom det en bestemmelse om kortidsutleie som begrenset seksjonseiers rett til å drive med sporadisk utleie over kort tid. 









Godt å vite



Korttidsutleie er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.








Korttidsutleie i mer enn 90 døgn per år er ikke tillatt. Når det er sagt, har et sameie anledning til å sette egne begrensninger i vedtektene, hvor de da må holde seg innenfor en grense mellom 60 og 120 døgn. En slik bestemmelse og fravikelse fra lovens opprinnelige regler, krever et flertall på minimum 2/3 av avgitte stemmer på årsmøtet. 



Regler for borettslag

Bor du derimot i et borettslag så har du bruksrett til egen bolig – også kalt borett. Da er reglene annerledes enn i et sameie. Dette reguleres i borettslagsloven kapittel 5, del 2


Som eier av en leilighet i et borettslag, kan du leie ut leiligheten din i inntil tre år dersom du selv har bodd i boligen i minimum ett av de siste to årene. Utleien skal godkjennes av borettslagets styre, men de kan ikke avvise søknaden uten saklig grunn. Dersom du etter tre år har lyst til å leie ut i tre nye år, må du flytte tilbake til leiligheten og bo der i ett år selv. 


Til tross for regelen nevnt ovenfor, finnes det unntak. Det finnes unntak i paragraf 5-6 der du med særlig grunn kan leie ut dersom du midlertidig er borte fra hjemmet ditt - enten i forbindelse med arbeid, utdanning, militærtjeneste osv. Du trenger fortsatt godkjenning av styret, men du trenger ikke å oppfylle kravet til botid som nevnt ovenfor. 


Fremleie må alltid søkes om. Men dersom styret ikke har sendt svar på søknaden innen en måned så regnes den som godkjent – såkalt «stilltiende samtykke». 


Kortidsutleie

Du trenger ikke godkjenning fra styret dersom du skal leie ut deler av boligen din mens du selv bor der, eller kun skal leie ut i inntil 30 døgn i løpet av året, for eksempel om du selv skal på ferie.


Hvordan registrere leietaker?

I tillegg til styret, skal også OBF som forretningsfører ha melding om fremleie*. Et skjema skal sendes inn og leietaker blir dermed registrert i systemet. Leietakere vil da bli synlige i styreportalen så styret til enhver tid har oversikt over hvilke leiligheter som er utleid og for hvilken periode. 


*Ta kontakt med OBF for å få tilsendt skjema for bruksoverlating. Skjemaet skal inneholde opplysninger om navn, adresse, telefonnummer, e-postadresse, samt startdato for bruksoverlating. Tjenesten er gebyrlagt.



Derfor bør du ikke bruke privat e-post i styrevervet

Postet av OBF den 13. Apr 2022


Mange benytter seg av privat e-postadresse når en går inn i styrevervet, men hvor lurt er det egentlig? 


Som medlem av et styre i et boligselskap, må man forvente at eiere og beboere tar kontakt. Tidligere hadde styret oftest fysiske permer hvor innkommende saker ble dokumentert, men i dag er det meste elektronisk, og man mottar gjerne henvendelser via e-post. 


Henvendelsenes karakter er varierte, både i sakenes omfang og antall parter som er involvert. Noen henvendelser kan være løst med et enkelt svar, mens andre kan medføre mye oppfølging. Hva skjer da dersom styremedlemmet har benyttet seg av sin private e-postadresse og vedkommende ikke lenger ønsker å sitte i styret eller ikke skulle bli gjenvalgt ved neste årsmøte/generalforsamling?


Ulemper ved å bruke privat e-postadresse

Både saker som er under behandling i fasen der styret skal byttes ut og verdifull historikk bør være tilgjengelig for nye styremedlemmer. Mange vil kanskje tenke at det «bare er å oversende alt» når vervet tar slutt. Men det kan være en omfattende jobb og gjennomgå egen e-postkasse og videresende absolutt alle relevante e-poster som har kommet inn fra eiere og beboere. Vedkommende kan ha vært medlem av styret over flere år og sitte med et mangfold av e-poster. 


I tillegg vil overføring av e-postene ved utgangen av styrevervet miste oversikt over historikkens forløp. Mottaker, altså det nye styremedlemmet, kan da verken enkelt få oversikt over hvem som var avsender eller når saken ble mottatt og hvor lenge den pågikk. I så måte var permene, som ble nevnt innledningsvis, enklere å gi fra seg ved avsluttet styreverv.


Et annet argument er personvernet. Det er heller ikke heldig at tidligere styremedlemmer sitter med personopplysninger om naboer og andre eiere i sin private e-postkasse. 


Fordeler med felles e-postadresse

Når man leser avsnittet over, er det enkelt å se flere klare fordeler ved å benytte seg av en felles e-postkasse. Denne kan enkelt overføres til nye medlemmer i styret ved å gi dem tilgang til e-posten – som en slags digital styreperm. Historikken i pågående og avsluttede saker vil dermed være tilgjengelige for de aktuelle styremedlemmene til enhver tid og man unngår at informasjon går tapt. 









Tips!




Det kan være lurt å bytte passord når styresammensetningen endres. Da sikrer dere at personvernopplysningene blir ivaretatt og at ingen kan «snoke» i arkivet.








En annen klar fordel er at man unngår å blande e-poster som angår boligselskapet med private e-poster. I tillegg ser det bedre ut at det er boligselskapet som står som avsender i saker, enten det er i dialog med eiere/beboere eller i forhandlinger med eksterne aktører.


En siste fordel ved å opprette felles e-postkasse, er at alle får tilgang til samme informasjon, og kan svare på henvendelser når eksempelvis ett av styremedlemmene er på ferie. 


Opprett egen styremail

Når man skal opprette en styremail er det hensiktsmessig å velge en tjeneste som er bærekraftig over tid. Det finnes mange aktører som tilbyr e-posttjenester. Mange boligselskaper velger å kjøpe eget domene og tilknytte styremailen til denne. Andre velger aktører som Gmail og Outlook der det er gratis å opprette og bruke en e-postadresse. Uansett hva dere velger, vil det spare dere for mye arbeid fremover – både vedrørende opprydding av egne e-postkasser og tilgang til historikk for nye medlemmer i styret. 


OBF anbefaler alle sine boligselskaper som ikke allerede har en slik løsning, å gå til opprettelse av en felles e-postadresse for selskapet. Det gir styrearbeidet en helhetlig oversikt og sikrer informasjonsflyt innad i styret og for kommende styresammensetninger. 



Hvor mye må naboen min tåle?

Postet av OBF den 13. Apr 2022


Hvilke regler gjelder for når det skal være ro i nabolaget, og hvilke sanksjoner følger ved regelbrudd? Kan man kreve at eier som ikke følger felles regler må selge leiligheten?


Når du velger å kjøpe en leilighet i et boligselskap så velger du samtidig å få naboer rundt deg. Enten de befinner seg under, over eller på sidene så er de der. Noen er gamle og noen er unge, noen har barn og andre har kjæledyr. Uavhengig av livsstil så skal alle kunne bo sammen vegg i vegg uten for store utfordringer. Men dette krever at samtlige følger en del kjøreregler nedfelt i gjeldende lover og eventuelle husordensregler.


Når skal det være ro i et nabolag?

Når det skal være ro i et boligselskap, bestemmes oftest av husordensreglene.









I borettslag kan styret fastsette husordensregler, jfr. brl § 5-11 (4)




I sameier fastsetter årsmøtet husordensregler, jfr. eiersl § 28








Husordensregler kan inneholde regler om ro og orden, lufting/tørking av tøy, brannsikring, dyrehold, søppel, grilling, parkering, røyking med mer. 


De fleste boligselskaper har nedfelt følgende regler om når det skal være ro i nabolaget:

  • mellom 23:00 og 07:00 på hverdager
  • noe utvidet tidsrom på lørdager
  • hele dagen på søndager og helligdager


Dersom beboere planlegger å avvike disse reglene er det gjerne bestemt i husordensreglene at det skal varsles om det på forhånd – for eksempel ved å henge opp et nabovarsel i oppgangen. Dette vil eksempelvis være hensiktsmessig når beboer skal gjennomføre et festlig arrangement. 









OBS!




Til tross for nabovarsel, er det ikke dermed sagt at det er fritt frem. Man må likevel holde seg innenfor rimelighetens grenser og rette seg etter et eventuelt tilsnakk eller klage.







Hvor mye støy må man tåle fra naboen?

Så, hva må du akseptere, og hva kan du foreta deg selv? Er det greit å ha en fest i ny og ne? Kan du øve på pianoet ditt til alle døgnets tider eller vaske klær midt på natta? Eller kanskje øve til sangtimen din når enn det passer deg? Svaret er kort og greit at du er nødt til å ta hensyn til de rundt deg. 


En gylden regel er at du ikke bør foreta deg noe som du selv ikke ville akseptert fra andre. Bruk hodet, og bruk sunn fornuft. Du bor ikke alene i boligselskapet. 


Hva er et akseptabelt støynivå?

Hvor høy kan musikken være? Og hvor lenge kan den stå på? Som vi har vært inne på tidligere, bør man tenke over hva man selv ville ha godtatt. Beboerne har ulik døgnrytme og noen har andre arbeidstider, som involverer kveldsarbeid og på nattestid. Det betyr i praksis at noen drar på jobb i det du legger deg og legger seg til å sove i det du drar på jobb.


Med andre ord; Uansett når på døgnet, bør man begrense eget støynivå til et akseptabelt nivå som ikke forstyrrer andre. 


Hva kan man gjøre med bråkete naboer?

Styret har både rett og plikt til å gripe inn for å løse en situasjon der en nabo overstrider boligselskapets regler. 


I de aller fleste tilfeller holder det med en skriftlig melding til eier. Høy musikk, festing eller støy er alle typiske eksempler. Styret må alltid kunne dokumentere hva som er gjort for å få bukt med situasjonen. Enten det var et engangstilfelle eller er et gjentagende problem, er det viktig å ha skriftlig dokumentasjon. Det er viktig at styret følger opp misligholdet umiddelbart etter at klage er mottatt fra naboer. 


Dersom forholdene ikke bedrer seg til tross for gjentatte oppfordringer fra styret, må det vurderes om det skal sendes en advarsel.  Oppførselen vil da kunne anses som vesentlig mislighold og gir styret rett til å kreve at eieren selger sin bolig. Dette er en streng sanksjon og det skal mye til før det ender slik. Før styret sender salgspålegg til eier må de sende en skriftlig advarsel. I den må det komme frem at det vesentlige misligholdet har vart over lengre tid og ikke blitt noe bedre tross gjentatte oppfordringer fra styret. 


Har du behov for bistand?

OBF kan bistå styret med håndtering av naboklager og kan veilede styret i slike saker. Ta kontakt med din forvalter i dag for rådgivning. 



Derfor er kostnadsfordelingen i sameier/borettslag som den er

Postet av OBF den 12. Apr 2022


Synes du det er urettferdig at naboen med identisk leilighet betaler mindre i felleskostnader enn deg? Sameiebrøk og fordelingsnøkkel kan være vanskelig å forstå – og vanskelig å få fatt på. Vi forklarer hva som er grunnlaget for kostnadsfordelingen i borettslag og sameier, i tillegg til hva som skal til for å endre den. 


Gå direkte til:


Identiske leiligheter og ulik felleskostnad?

«Vi har identiske leiligheter, men du betaler mindre i felleskostnader enn meg.»

Har du hørt dette av naboen? Det kan nemlig stemme. Til tross for at to leiligheter i et sameie eller borettslag er like, kan bruken som ligger til grunnlag for kostnadsfordeling være ulik. Men hvorfor er det slik? 









EKSEMPEL:



En leilighet i første og fjerde etasje kan være helt like. Men, da brøken ble fastsatt for 50 år siden, ble det bestemt at leiligheten i første etasje var mindre attraktiv enn den i fjerde med grunnlag i innsyn, utsikt, mulighet for innbrudd, osv. Fordi den da fikk tildelt en mindre sameiebrøk/lavere fordelingsnøkkel, vil dette også gjenspeiles i hva eier skal betale i felleskostnader. 







Er det bare å endre brøken/fordelingsnøkkelen slik at to like leiligheter betaler det samme i månedlige utgifter? 

Det er ikke så enkelt som mange tror. Faktisk krever det er en hel del og i mange tilfeller vil det være umulig.  


Flere og flere ønsker å fordele kostnader, som kabel-TV, bredbånd, vedlikeholdstillegg, trappevasktillegg, dugnadsbidrag, m.m., på en annen måte enn etter sameiebrøken/fordelingsnøkkelen. Men den klare hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter brøk/fordelingsnøkkel. 


Fordelingsnøkkel i borettslag

I utgangspunktet skal felleskostnadene i borettslaget fordeles etter fordelingsnøkkelen som ble fastsatt i forbindelse med opprettelsen av laget.









Burettslagsloven § 5-19 (1) (heretter brl.)




«Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen»

Brl. bestemmelser gjelder tilsvarende for boligaksjeselskap (kapittel 5)









Fordi borettslag ikke seksjoneres og tinglyses på samme måte som eierseksjonssameier, kan det være vanskelig å finne dokumentasjonen som konkret angir momentene som spilte inn ved fastsettelsen av fordelingsnøkkelen. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er en del av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget, men for gamle borettslag kan denne være praktisk talt umulig å få tak i.


Nye vs. eldre borettslag

I nye borettslag benytter man som regel kun antall kvadratmeter i boligen som grunnlag for fordelingsnøkkelen.


I eldre lag har det historisk også vært benyttet andre momenter, det være om leiligheten disponerer en parkeringsplass i parkeringshuset som kan ha gitt høyere fordelingsnøkkel eller at leiligheter over bråkete restauranter har fått en lavere fordelingsnøkkel. Solforhold og hvilken etasje leiligheten ligger i er andre eksempler. Det gjør at tvilling-leiligheter med ulike forhold ved opprettelsen av borettslaget kan ha litt ulike felleskostnader, som følge av ulik brøk.


Unntak: Vedtektsfestet fordeling

Det kan fastsettes en annen fordeling av kostnadene i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse vil innebære at noen påtar seg et større ansvar for kostnadene enn de opprinnelig hadde, og vedkommende må derfor gi sin tilslutning (samtykke) til vedtektsbestemmelsen for at den skal være gyldig. Dette kalles gjerne tilslutningsvedtekt.


Fordi en slik endring krever tilslutning fra alle som blir påvirket, er realiteten at en slik endring er vanskelig å vedta. Ett «nei» er nok til at endringen ikke kan innføres, og det er sjelden andelseiere vil akseptere høyere fordelingsnøkkel enn hva de hadde ved kjøp av leiligheten.


Unntak: Annen fordeling i spesielle tilfeller

Uavhengig av hva som fremgår av fordelingsnøkkelen og vedtektene, kan det i det enkelte tilfelle foretas en annen fordeling av kostnadene. Vilkåret er at det foreligger særlige grunner som tilsier at kostnaden skal fordeles etter nytte eller forbruk. 


Det skal derimot mye til for at en slik fordeling kan benyttes.  Domstolene har lagt til grunn at unntaket er mest aktuelt i forbindelse med nye tiltak som klart er mest til nytte for noen andelseiere, eller der kostnadene er klart forbruksavhengige (målbare). Kostnadene må også være så store at en fordeling etter brøk fremstår som urimelig









Et konkret eksempel vil være etablering av heis som ikke alle eierne/byggene vil ha nytte av. Det bemerkes imidlertid at domstolen har slått fast at driftskostnadene til heisen skal fordeles på alle uavhengig av nytte.







Unntak: Ny fordeling ved vesentlig endring av verdiforhold

I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres. Det kan for eksempel være fordi om- og påbygging har ført til endringer i verdiforholdene mellom boligene.

 

Loven sier imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.


Vesentlig endring vil typisk være i tilfeller der enkelte andelseiere har fått større boareal, for eksempel ved utbygging av loft eller kjeller. I dag løser vi det problemet ved at det ved salg av fellesareal også avtales en høyere brøk for den aktuelle andelseier.


Sameiebrøk

Det finnes ingen lovbestemmelse om hvordan brøken skal fastsettes. Brøken er ofte arealbasert, men kan også baseres på en rekke andre faktorer.  Det kan variere fra sameie til sameie. Det er oftest i eldre seksjonssameier at det ikke er foretatt en fordeling ut fra areal alene. 


Sameiebrøken bestemmes i forbindelse med seksjoneringen og følger av seksjoneringsbegjæringen - med mindre annet fremgår av vedtektene.









Hva er seksjonsbegjæring?




Kartverket forklarer det slik; En seksjonering er søknad om å dele opp et større bygg i flere enheter. Flere personer kan ha enerett til hver sin bruksenhet i bygningen. Det er vanlig å seksjonere når store bygninger har flere leiligheter (…).







Fordi seksjonsbegjæringen er tinglyst, er også dokumentasjon på sameiebrøken enklere å få tak i sammenlignet med fordelingsnøkkelen i borettslag. 


Kan sameiebrøk endres?

Fordi utgiftsfordelingen er å anse som en stiftelsesforutsetning, kan det være vanskelig å endre den opprinnelige brøken. 


Seksjonseier har kjøpt leiligheten under den forutsetning at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. For å endre sameiebrøken, må samtlige seksjonseiere samtykke ved årsmøtet, da en endring vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne. Fordi alle må være enige om endringen, og flere kan ende opp med en høyere andel etter reseksjoneringen, er det vanskelig å gjennomføre i praksis. 


Unntak: Særlige grunner

Uavhengig av hva som fremgår av sameiebrøken og vedtektene, kan det i det enkelte tilfelle foretas en annen fordeling av kostnadene. Vilkåret er at det foreligger særlige grunner som tilsier at kostnaden skal fordeles etter nytte eller forbruk. 


Det skal derimot mye til for at den kan komme til anvendelse. For det første må utgiften være betydelig etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet. For det andre må utgiften dekke et tiltak som ikke kommer alle seksjonseierne til gode. Denne begrunnelsen vil med andre ord være mest aktuell ved nye tiltak i sameiet. 



Husk Vårrusken 2022

Postet av OBF den 4. Apr 2022


Vårrusken er en ryddeaksjon som inviterer hele Oslos befolkning til å bidra til en ren og trivelig by.


Som boligselskap, har dere også muligheten til å delta. Da kan dere få gratis ryddeutstyr, samt en Rusken-kupong som lar dere levere inn avfall gratis hos Ragn-Sells i Lørenskog. 


Når pågår Rusken 2022?

For å gi de påmeldte god fleksibilitet, er årets ryddeperiode utvidet til 30. juni. Fra og med uke 16 blir ryddeutstyr utlevert direkte til de påmeldte. Ryddeutstyret må deretter leveres tilbake i uke 26. 


Hvordan melder man se på?

Boligselskap melder seg på årets Rusken via Rusken.no. Påmeldingsfristen er 24. juni. 








MERK: Vårrusken er rydding av søppel utendørs i bakgårder, gater og vei – ikke for opprydding i kjeller, loft eller hageavfall.







Les mer om årets vårrusk på Rusken.no.