Kan vi ikke bare bruke egenkapitalen?

Postet av OBF den 2. Mar 2022

Spørsmålet stilles av og til av styremedlemmer som planlegger et større prosjekt og ser etter muligheter for finansiering. Selv om det står oppført i årsregnskapet at selskapet står oppført med flere millioner kroner i pluss, kan det brukes?


Svaret er både ja og nei, men at egenkapitalen står der fritt til å brukes umiddelbart, er nok ikke tilfelle. 


Egenkapital er ikke «penger på bok»

For boligselskaper kan egenkapitalen aldri disponeres som en slags pengereserve. Til håpefulle styrer er svaret på spørsmålet alltid nei idet egenkapital ikke er det samme som «penger på bok». Så hva er egentlig egenkapital? 

Det korte svaret er at egenkapital er en regnskapsteknisk størrelse som tilsvarer eiendelene minus gjeld. Satt opp som ligning blir det slik:









EIENDELER – GJELD = EGENKAPITAL








De tre leddene befinner seg i det som heter balanseregnskapet, det vil si den delen av regnskapet som viser et øyeblikksbilde av den økonomiske tilstanden i et selskap, også boligselskaper. Som navnet tilsier, skal balanseregnskapet balansere, altså ha like stor verdi på begge sider. Vi kan se for oss dette på en gammeldags skålvekt. 

 


På venstre side av vekten ligger alle eiendelene. I et boligselskap kan dette være bygninger, tomt, fordringer (dvs. penger beboerne skylder i felleskostnader, samt forhåndsbetalte fakturaer for tjenester fram i tid) og bankkontoer (forhåpentligvis) fulle av penger.

På høyre side av vekten ligger all gjelden. I et boligselskap kan dette være banklån, leverandørgjeld (dvs. fakturaer som skal betales), skyldig skatt, skyldig arbeidsgiveravgift og forskuddsbetalte felleskostnader (penger beboerne har betalt for måneder som ligger fram i tid).

 

Konkret eksempel











EiendelerGjeld og egenkapital



Eiendeler3.000.000Gjeld2.000.000





EK1.000.000



Sum eiendeler3.000.000Sum gjeld og EK3.000.000









Se for deg at summen av alle eiendelene, altså venstre side av vekten, er 3 millioner kroner. På høyre side av vekten, gjeld- og egenkapitalsiden, er det en total gjeld på 2 millioner kroner. Hvilket beløp må legges til på gjeldssiden for at det skal bli balanse i regnskapet? Hvis du har regnet riktig, skal det være 1 million kroner. 


Den millionen er egenkapitalen til selskapet, alternativt til deg som privatperson. Det samme balanseregnskapet kan vi nemlig sette opp for oss selv, med boligverdi, inventar, bil, bankkontoer og lån. Dermed ser vi at det også går an å svare ja på spørsmålet fra overskriften. Det finnes jo privatpersoner som selger rubbel og stubb av det de eier, innfrir alle lån og bruker overskuddet (for eksempel den millionen i egenkapital fra eksempelet vårt) til å dra på jordomseiling. 


På en måte er altså egenkapitalen teknisk mulig å bruke som betaling, men det forutsetter som sagt at man først selger eiendelene og dekker all gjeld. I boligselskaper er dette ingen tilgjengelig løsning, med mindre man har areal man kan omgjøre til bolig-/næringsseksjon og selge på det frie markedet.


Negativ egenkapital – krise for boligselskapet?

Det er ikke uvanlig at egenkapitalen er negativ, altså at gjelden er større enn summen av eiendelene, ofte omtalt som å ha «lån over pipa». Se for deg eksempelet over, men at summen av eiendelene er 1 million kroner i stedet for 3 millioner kroner og at lånet fortsatt er 2 millioner kroner. For at skålvekten skal balansere, må vi trekke fra 1 i million på gjeldssiden, og da har vi altså en negativ egenkapital på 1 million kroner.











EiendelerGjeld og egenkapital



Eiendeler1.000.000Gjeld2.000.000





EK- 1.000.000



Sum eiendeler1.000.000Sum gjeld og EK1.000.000









I de fleste tilfeller er det for boligselskapene ingen grunn til panikk, og her kommer forklaringen:


Negativ egenkapital i borettslag

Bygningsverdien i et borettslag blir satt idet byggene oppføres og etterpå blir verdien aldri justert, slik at bygningene blir for evig stående i balansen med denne historiske verdien, såkalt «historisk kost». Den vil med tiden bli unaturlig lav. Tenk bare på flotte bygårder i Oslo fra midten av 1800-tallet. Enkelte av disse står med en bygningsverdi i balansen på rundt 800 000 kroner, mens reell verdi mest sannsynlig er rundt 80 millioner kroner, altså hundre ganger høyere. Dersom denne bygården skal pusse opp fasaden og tar opp et lån på 5 millioner kroner, sier det seg selv at den høyre siden av balansen/skålvekten blir større enn summen av eiendelene på venstre side. Det at bygningsverdien ikke justeres i takt med reell verdi kan virke litt urettferdig, men slik er nå en gang regnskapsloven for borettslag. 


Negativ egenkapital i sameier

I sameier er det ingen felles bygningsverdi eller borett slik som i borettslag. Når et sameie tar opp lån til større prosjekter, er det dermed kort vei til en gjeldsside som er større enn eiendelssiden. Det er kun eiernes betaling av felleskostnader som er sikkerheten for at banken får dekket avdrag og renter på lånet. Dette er også grunnen til at sameier sjelden får like gode rentebetingelser som borettslag. Risikoen for banken er rett og slett større. 

Dersom et boligselskap har negativ egenkapital, er det en liten tekst under egenkapitalsnoten i årsregnskapet som forklarer situasjonen, en slags kortversjon av forklaringene gitt ovenfor.


Hva påvirker egenkapitalen?

Enkelt forklart kan vi si at egenkapitalen styrkes når årsregnskapet går i pluss, altså at kostnadene har vært lavere enn inntektene, og svekkes når det motsatte er tilfellet. Årets regnskapsresultat, overskudd eller underskudd, føres direkte mot egenkapitalen. Dersom boligselskapet har en negativ egenkapital på 1 million kroner, må det dermed gå med 100 000 kroner i overskudd i 10 år for at egenkapitalen skal gå i null.


Hvordan styrke egenkapitalen?

Det å styrke egenkapitalen, vil si å foreta en økonomisk transaksjon som fører til at en større andel av eiendelene er egenfinansiert og ikke finansiert med lån. Tar man opp et lån på 3 millioner kroner som havner på boligselskapets konto, har man jo ikke styrket egenkapitalen, kun økt innskuddet i banken og økt gjelden med det samme beløpet slik at det for balanseregnskapets del går i null. Penger må dermed komme inn på konto på en annen måte enn å ta opp lån for at egenkapitalen skal styrkes.


Ekstra engangsinnbetaling 

En mulighet man har i boligselskaper, er det som kalles kapitalinnkreving. Det vil si at alle eierne skyter inn et enkeltbeløp i tillegg til de månedlige felleskostnadene, altså en ekstraordinær innbetaling. Denne muligheten kan være en god løsning dersom man skal gjennomføre et enkelt vedlikeholdsprosjekt der man vet noenlunde hva totalkostnadene kommer til å bli. 

For eksempel vil et enkeltinnskudd på kr 10 000 i et boligselskap med 20 leiligheter gi kr 200 000 ekstra. Dette kan være nok til å få på plass nedgravde avfallsbeholdere eller gjennomføring av annet enkelt vedlikehold.

Styret er i sin fulle rett til å vedta en kapitalinnkreving dersom de mener at vedlikeholdet er nødvendig for forsvarlig drift av boligselskapet.


Sparing til fremtidig vedlikehold

En annen mulighet, er å øke felleskostnadene for å ha en buffer for fremtidig vedlikehold. Overskuddet etter at boligselskapets faste kostnader er betalt, kan eventuelt settes på egen konto med høyest mulig rente. Et slikt akontobeløp for framtidig vedlikehold må vedtas på årsmøtet/generalforsamlingen med alminnelig flertall.


All den tid boligselskapets eneste inntekt er det som eierne betaler inn via felleskostnadene, kan det være smart å ta inn litt ekstra slik at man har en buffer til uforutsette kostnader. Dette gjelder for oss alle som privatpersoner, og det gjelder også for boligselskaper.