Alt om arealutvidelse og salg av fellesareal

Postet av OBF den 16. Aug 2022

Dersom eier i boligselskapet ønsker å kjøpe et areal som i dag tilhører fellesskapet eller utvide leilighetsarealet med egen bod, er det viktig å være klar over hva som må sjekkes opp, hvilke krav som stilles og hvordan man skal gå frem.


Gå til:

  1. Forberede sak til årsmøte/generalforsamling
  2. Forslag til vedtak på årsmøte/generalforsamling
  3. Under årsmøte/generalforsamling
  4. Etter årsmøte/generalforsamling
  5. Når utbyggingen er utført
  6. Reseksjonering


1. Sjekk vedtektene i boligselskapet

Arealutvidelse er et samlebegrep ved;

  • Kjøp av fellesareal for utbygging av egen leilighet
  • Kjøp av fellesareal for å opprette nye leiligheter
  • Sammenslåing av leiligheter
  • Oppdeling av leilighet til flere bruksenheter 


Disse disposisjonene innebærer endring av andels-/sameiebrøken for den enkelte leilighet. Ved utbygging av eksisterende leilighet eller opprettelse av nye leiligheter vil den totale andels-/sameiebrøken i boligselskapet øke, og selskapet kan dermed få økte inntekter.


Arealutvidelse kan oppleves som en omfattende prosess. Mange parter skal involveres og informeres, og ofte vet man ikke hvordan man skal komme i gang. Derfor har vi i denne artikkelen presentert fremgangsmåten ved salg av fellesareal. Oversikten er ikke uttømmende, men gir en beskrivelse av prosessen og gjennomføringen i praksis.


2. Forberede sak til årsmøte/generalforsamling

Som utgangspunkt følger det av loven at det er årsmøtet eller generalforsamlingen (heretter ÅM og GF) som har fullmakt til å selge areal. 


I enkelte boligselskaper har ÅM/GF unntaksvis gitt styret fullmakt til salg av fellesareal. I disse tilfellene sender man søknad om kjøp av areal direkte til styret. Det er derfor viktig at du sjekker boligselskapets vedtekter samt tidligere protokoller fra ÅM/GF. Dersom du er usikker, kan det være lurt å ta kontakt med styret. 


Forberede sak til årsmøte/generalforsamling


Dersom det ikke er styret du skal kontakte ved kjøp av fellesarealer, er det ÅM/GF du skal henvende deg til. For at saken skal kunne stemmes over på årsmøtet/generalforsamlingen må hovedinnholdet i saken fremgå klart av innkallingen. Forslaget bør sendes til styret i god tid før møtet skal avholdes. 


For å sikre at GF/ÅM er tilstrekkelig opplyst, bør du som ønsker arealutvidelse, avklare følgende i forsalget: 

  1. Areal
    Oppmåling av fellesareal som ønskes kjøpt (takhøyde må være over 1,9 meter for at rommet skal regnes med som bruksareal).

  2. Pris per kvm
    Flere boligselskap som har utført denne praksisen tidligere, har fastsatt pris per kvm i vedtak ved tidligere ÅM/GF – sjekk derfor dette først. I henhold til likhetsprinsippet skal prisen følge tidligere praksis. Dersom boligselskapet ikke har et utgangspunkt for pris, bør takstmann kontaktes for fastsettelse av pris.

  3. Informasjon om forventet gjennomføringsplan
    Herunder tidshorisont, støy, avfallshåndtering.

  4. Bodplan
    Dersom boder blir berørt av arealutvidelsen skal det legges frem alternativ bodplan/-fordeling. Må nye boder bygges eller eksisterende flyttes? 









OBS!



Dersom du ønsker å kjøpe bodareal, og bor i et sameie der bodene i fellesarealet er seksjonert som tilleggsdel, må eier av bodarealet uttrykkelig godkjenne reseksjonering.








3. Forslag til vedtak på årsmøte/generalforsamling

Hvert boligselskap skal i henhold til loven behandle alle omgjøringer av fellesarealer eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Det betyr at eier må fremme sak overfor, samt få godkjent vedtaket, ved et ÅM/GF. Det er altså den som fremmer forslaget som skal gjøre rede for saken. Det vil derfor være hensiktsmessig å minimum inkludere punktene som ble beskrevet i forrige punkt.


4. Under årsmøte/generalforsamling

For å få gjennomslag ved ÅM/GF kreves det et flertall blant de oppmøtte. Både burettslagslova og eierseksjonsloven avklarer hvor stort flertall som kreves ved arealutvidelse. 


Sameier (eiersl § 49): Minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. 

  • I sameier med kun boligseksjoner har hver seksjon én stemme. 
  • Dersom sameiet er kombinert bolig/næring eller rene næringssameier, stemmer man etter sameiebrøken dersom ikke annet er vedtektsfestet. 


Borettslag (brl § 8-9): Minst to tredjedels flertall. Hver andelseier har én stemme på generalforsamlingen. Dette gjelder selv om en andelseier unntaksvis skulle eie flere andeler.


5. Etter årsmøte/generalforsamling

Dersom eier fikk flertall for arealutvidelse ved ÅM/GF er neste steg å starte prosessen hos Plan og bygningsetaten. Du finner informasjon og veiledning på kommunens hjemmeside. 


6. Når utbyggingen er utført

Etter at utbyggingen er gjennomført og ferdigattesten på plass, skal forretningsfører av boligselskapet kontaktes. Det skal nå beregnes en ny andels-/sameiebrøk for den utbygde leiligheten. Årsaken er at eier som har fått gjennomført arealutvidelsen, vil måtte bære en større andel av felleskostnadene, i tillegg til en høyere andel fellesgjeld. 


For at OBF som forretningsfører skal kunne beregne nye felleskostnader, må vi ha følgende informasjon:

  • Signert kjøpekontrakt for utbyggingsrett som regulerer pris for arealet, beregning for nye felleskostnader og dato for når nye felleskostnader skal løpe fra. 
  • Ferdigattest og eventuelt midlertidig brukstillatelse fra Plan- og bygningsetaten. 
  • Oppmåling av leilighetens bruksareal før og etter arealutvidelse. 









OBS!



Har du innredet bod i leiligheten? Dersom du etter arealutvidelsen ikke lenger har bod utenfor, men integrert i leiligheten, vil du kunne trekkes fra dette arealet i beregningen av nye felleskostnader.








7. Reseksjonering

Når en arealutvidelse er gjennomført i et sameie, må styret foreta en reseksjonering når ferdigattesten foreligger. OBF kan bistå styret med reseksjoneringen. 


Har du spørsmål?

Våre ansatte har flere års erfaring med arealutvidelse. Ikke nøl med å ta kontakt med våre rådgivere dersom du har spørsmål om arealutvidelse i ditt boligselskap.