Husleiekontrakt: Lag en trygg avtale som utleier [Gratis mal]

Det du trenger å vite om husleiekontrakt:

• Kan man skrive en leiekontrakt selv?

  
  

• Hva bør stå i en husleiekontrakt?

  
  

• Er det lov med 1 års leiekontrakt?

  
  

• Når er en husleiekontrakt bindende?

  
  

• Hva skjer ved brudd på leiekontrakt?

  
  

• Finnes det ulike typer husleiekontrakt og leiekontrakt?

  
  

• Kan en leiekontrakt være digital?

  
  

• Hvilke fallgruver bør du unngå?

  
  

• Hva skjer hvis du ikke har leiekontrakt?

  
  

• Last ned gratis mal for husleiekontrakt

Kan man skrive en leiekontrakt selv?

Ja, du kan skrive en leiekontrakt selv. Husleieloven stiller ingen krav om at du må bruke en bestemt mal eller få avtalen utarbeidet av en jurist. Så lenge kontrakten ikke strider mot loven, er den gyldig.

Men selv om det er lov, betyr ikke det at det alltid er lurt. Når du skriver leiekontrakten selv, er det lett å glemme viktige punkter eller formulere deg uklart.

Små feil kan få store konsekvenser senere.

Fordeler med å skrive kontrakten selv

• Du har full kontroll og kan tilpasse avtalen til din situasjon

  
  

• Du slipper å betale for profesjonell hjelp

  
  

• Du lærer mer om reglene i husleieloven underveis

Ulemper og risiko

• Det er lett å overse krav i husleieloven (for eksempel regler om depositum i § 3-5 eller tidsbestemte avtaler i § 9-1)

  
  

• Du kan ende opp med en kontrakt som ikke er balansert eller blir ugyldig

  
  

• Misforståelser kan føre til konflikter mellom deg og leietaker

• Les mer om: Depositum: Din guide til regler, depositumskonto og tilbakebetaling

Hva bør stå i en husleiekontrakt?

En husleiekontrakt er din viktigste sikkerhet som utleier. Husleieloven stiller ingen krav til utformingen, men den setter rammer for hva du kan avtale.

Jo tydeligere kontrakten er, desto mindre risiko har du for misforståelser.

Dette bør alltid stå i en husleiekontrakt

• Partene i avtalen

  Fullt navn og kontaktinformasjon til deg som utleier og til leietaker.

• Boligen som leies ut Adresse, leilighetsnummer eller beskrivelse av hybel, rom eller boligdel.

• Husleie Beløp, betalingsdato og hvordan leien skal betales (§ 3-1).

  
  

• Depositum eller garanti Omfang, konto og regler for bruk (husleieloven § 3-5).

• Varighet på avtalen Tidsbestemt eller tidsubestemt (husleieloven § 9-1).

  
  

• Oppsigelsesfrist Hvor lang tid i forveien leieforholdet kan sies opp (husleieloven § 9-4).

  
  

• Kostnader Hvem som betaler strøm, internett, kommunale avgifter osv.

  
  

• Vedlikehold Hva du som utleier har ansvar for, og hva som ligger på leietaker (husleieloven § 5-3).

  
  

• Tilbakelevering Krav om at boligen leveres ryddet og i samme stand som ved innflytting (husleieloven § 10-2).

  
  

• Inventarliste Oversikt over møbler og utstyr som følger med boligen.

Enkelte legger også inn punkter om røyking, husdyr eller bruk av fellesarealer. Slike regler kan avtales, men de må være klare og rimelige.

En god husleiekontrakt bør være skrevet så enkelt at begge parter forstår den. Juridiske formuleringer er ikke nødvendige – det viktigste er at innholdet er i tråd med husleieloven.

Er det lov med 1 års leiekontrakt?

Ja, det er lov med en leiekontrakt på 1 år – men bare i spesielle tilfeller.

For å forstå dette, må du vite forskjellen på de to hovedtypene leiekontrakt:

Tidsbestemt leiekontrakt: Har en avtalt startdato og sluttdato. Leieforholdet opphører automatisk når perioden er over, uten at noen trenger å si opp (husleieloven § 9-2).

Tidsubestemt leiekontrakt: Har ingen sluttdato. Leieforholdet varer til en av partene sier opp avtalen (husleieloven § 9-4).

Hovedregel

Ifølge husleieloven § 9-1 skal en tidsbestemt kontrakt normalt vare i minst tre år.

Avtaler du en kortere periode uten at vilkårene er oppfylt, blir kontrakten regnet som tidsubestemt.

Unntak – når 1 år er lovlig

Hvis du leier ut en del av egen bolig – for eksempel et rom eller en hybel – som utgjør mindre enn 50 % av boligens primære areal, kan du lage en tidsbestemt kontrakt på minst ett år.

Hva med kortere enn ett år?

Leiekontrakter på mindre enn 12 måneder er som hovedregel ikke lovlige. Unntaket er dersom du som utleier har en saklig grunn for den korte perioden, for eksempel at du selv skal flytte tilbake i boligen. Da må grunnen komme tydelig frem i kontrakten (husleieloven § 9-3). Hvis den mangler, vil avtalen automatisk anses som tidsubestemt.

Når er en husleiekontrakt bindende?

En husleiekontrakt blir bindende fra det øyeblikket både du som utleier og leietaker har akseptert vilkårene.

Som hovedregel skjer dette når kontrakten er signert av begge parter.

Viktige tidspunkt å være klar over

• Muntlig avtale er også bindende Husleieloven krever ikke skriftlighet, men en muntlig avtale kan være vanskelig å bevise i ettertid.

• Skriftlig kontrakt gir trygghet Først når begge har signert, har dere en tydelig avtale som regulerer forholdet.

• Elektronisk signatur (f. eks. BankID) Er like bindende som en signatur på papir.

Kan man trekke seg etter at kontrakten er signert?

Nei, når kontrakten er signert, er den som hovedregel bindende for begge parter. Det finnes ingen angrerett på leiekontrakt, slik det gjør ved netthandel.

Skal avtalen opphøre, må det skje etter reglene i husleieloven:

• Ved oppsigelse i en tidsubestemt kontrakt (husleieloven § 9-4)

• Ved utløp av perioden i en tidsbestemt kontrakt (husleieloven § 9-2)

Ved heving dersom en part gjør et vesentlig brudd (husleieloven § 9-9)

Hva skjer ved brudd på leiekontrakt?

Brudd på en leiekontrakt betyr at en av partene ikke oppfyller sine plikter etter avtalen eller husleieloven. Konsekvensene avhenger av hvor alvorlig bruddet er.

Vanlige former for brudd

Manglende betaling av husleie Gir utleier rett til å si opp eller heve avtalen, og i siste instans kreve tvangsfravikelse (husleieloven § 9-9).

Ulovlig bruk av boligen For eksempel å drive næringsvirksomhet eller fremleie uten tillatelse (husleieloven § 7-2).

Vesentlig mislighold Som gjentatte brudd på ordensregler eller store skader på boligen.

Utleiers mislighold Dersom du som utleier ikke stiller boligen til disposisjon eller ikke holder den i forskriftsmessig stand (husleieloven § 2-2 og § 5-1).

Mulige konsekvenser

Oppsigelse Leieforholdet avsluttes etter lovens frister.

Heving Ved vesentlige brudd kan avtalen opphøre umiddelbart (husleieloven § 9-9).

Erstatningsansvar Den som bryter kontrakten, kan måtte dekke økonomisk tap for den andre parten.

En husleiekontrakt er altså mer enn bare en formalitet – den gir begge parter rettigheter og plikter. Jo tydeligere avtalen er, desto enklere blir det å håndtere et brudd.

Finnes det ulike typer husleiekontrakt og leiekontrakt?

Ja, det finnes flere typer leiekontrakter. Hvilken du bør velge, avhenger av hva slags bolig eller leieforhold det gjelder.

Tidsbestemt og tidsubestemt kontrakt

• Tidsbestemt kontrakt – har en avtalt sluttdato. Leieforholdet opphører automatisk når perioden utløper (husleieloven § 9-2).

• Tidsubestemt kontrakt – har ingen sluttdato. Leieforholdet varer til en av partene sier opp avtalen (husleieloven § 9-4).

Ulike typer utleie

• Leiekontrakt for bolig Den vanligste typen, gjelder utleie av leilighet, enebolig eller rekkehus.

• Leiekontrakt for del av bolig For eksempel utleie av hybel eller et rom i egen bolig.

• Leiekontrakt for fritidsbolig Gjelder kortere opphold, typisk feriehus eller hytte.

• Leiekontrakt for næringslokale Reguleres av egne regler og ikke husleieloven.

En standard husleiekontrakt dekker normalt utleie av hel bolig eller deler av egen bolig.

Lenger ned i artikkelen finner du en gratis mal du kan laste ned og bruke til akkurat dette.

Kan en leiekontrakt være digital eller elektronisk?

Ja, en leiekontrakt kan helt fint inngås digitalt. Husleieloven stiller ingen krav til papirformat, bare at avtalen er tydelig og oppfyller lovens bestemmelser.

Elektronisk signatur

En digitalt signert leiekontrakt har samme rettsvirkning som en kontrakt på papir. BankID og andre kvalifiserte elektroniske signaturer er juridisk bindende og likestilt med håndskrevne signaturer.

Elektronisk signering gjør det enkelt å dokumentere hvem som har signert og når.

Fordeler med digital kontrakt

• Enklere å lagre og dele avtalen

  
  

• Mindre risiko for at kontrakten blir borte

  
  

• Raskere prosess – begge kan signere uavhengig av hvor de befinner seg

Det betyr at du som utleier trygt kan bruke digitale løsninger for leiekontrakt. Mange velger likevel å ta en papirkopi for arkivets skyld, men det er ikke et juridisk krav.

Hvilke fallgruver bør du unngå i en husleiekontrakt?

En husleiekontrakt skal gi trygghet for både deg og leietaker. Likevel ser vi ofte at konflikter oppstår fordi kontrakten er utydelig eller mangelfull.

Vi har samlet noen vanlige fallgruver du bør unngå.

1. Uklarhet om kostnader

Hvis det ikke står i kontrakten hvem som betaler for strøm, Internett eller kommunale avgifter, kan det bli ord mot ord.

Husleieloven § 3-1 krever at slike kostnader må avtales uttrykkelig – ellers kan du ikke kreve dem inn.

2. Feil om kontraktens varighet

Mange skriver at kontrakten varer i ett år uten å sjekke reglene. Ifølge husleieloven § 9-1 er en tidsbestemt kontrakt på mindre enn tre år ugyldig, med mindre du leier ut en del av egen bolig (<50 %). Da kan du avtale minst ett år.

Glemmer du dette, blir kontrakten regnet som tidsubestemt.

3. Manglende inventarliste

Når møbler eller hvitevarer følger med boligen, bør de alltid listes opp i leiekontrakten. Uten en inventarliste er det vanskelig å bevise hva som faktisk tilhørte utleier ved innflytting.

Dette kan skape tvister ved utflytting, jf. husleieloven § 10-2 om tilbakelevering i samme stand.

4. Uklare regler for vedlikehold

Husleieloven deler ansvaret mellom utleier og leietaker.

Du som utleier har ansvar for boligens standard (husleieloven § 5-1), mens leietaker skal vedlikeholde innvendige forhold (husleieloven § 5-3). Hvis dette ikke presiseres i kontrakten, kan det skape uenighet.

5. Muntlige avtaler

En muntlig leiekontrakt er gyldig, men svært vanskelig å håndheve. Uten skriftlig avtale risikerer du å stå svakt i en eventuell tvist.

Hva skjer hvis du ikke har leiekontrakt?

Det er fullt mulig å inngå en muntlig avtale om leie. Husleieloven krever ikke skriftlighet, og en muntlig leiekontrakt er i utgangspunktet like bindende som en skriftlig.

Likevel er det risikabelt å leie ut uten kontrakt.

Ulemper for deg som utleier

• Vanskelig å bevise hva dere egentlig ble enige om

  
  

• Tvister om husleie, depositum eller oppsigelsesfrist blir ord mot ord

  
  

• Du kan miste retten til å kreve inn kostnader som ikke er skriftlig avtalt (husleieloven § 3-1).

Ulemper for leietaker

• Uklare rettigheter til oppsigelse og tilbakelevering

  
  

• Manglende dokumentasjon på hva som er innbetalt i depositum

  
  

• Risiko for å stå svakere ved konflikt

Hvorfor skriftlighet lønner seg

En skriftlig leiekontrakt gir forutsigbarhet og trygghet for begge parter. Husleieloven § 1-4 anbefaler at avtaler inngås skriftlig nettopp for å unngå konflikter.

Last ned gratis mal for husleiekontrakt

Å lage en god leiekontrakt trenger ikke å være vanskelig. Med en standardisert mal er du trygg på at de viktigste punktene er med, og at avtalen følger husleieloven.

Vi har laget en gratis mal for husleiekontrakt som passer til utleie av:

• Hele bolig (leilighet, rekkehus eller enebolig)

  
  

• Del av egen bolig (hybel eller rom som utgjør mindre enn 50 % av boligen)

  
  

• Både tidsbestemte og tidsubestemte leieforhold

Malen er enkel å fylle ut og gir deg en tydelig og balansert avtale som beskytter både deg som utleier og leietaker.

Last ned malen her, og kom i gang med en trygg og profesjonell leiekontrakt.