Depositum: Din guide til regler, depositumskonto og tilbakebetaling

Dette får du vite om utleie:

• Hva er depositum enkelt forklart?

  
  

• Hvor mye er vanlig i depositum?

  
  

• Når skal depositum betales?

  
  

• Hvordan fungerer en depositumskonto?

  
  

• Depositumskonto – hvilke regler må du følge?

  
  

• Hva er depositumsgaranti og hvilke alternativer finnes?

  
  

• Hva gjør du når leietaker ikke betaler depositum?

  
  

• Hva kan trekkes fra depositum ved utflytting?

  
  

• Når skal man få depositum tilbake?

  
  

• Hvor lenge kan utleier holde tilbake depositum?

  
  

• Når leietaker bestrider tilbakebetaling

  
  

• Skal man få renter på depositum, og hvordan beregnes de?

  
  

• Ulovlig depositum – når er krav i strid med loven?

Hva er depositum enkelt forklart?

Depositum er et beløp leietaker betaler før innflytting, som skal gi deg som utleier sikkerhet hvis noe går galt i leieperioden.

Pengene settes inn på en sperret depositumskonto og kan kun brukes dersom leietaker for eksempel:

• ikke betaler husleie

  
  

• påfører boligen skader

  
  

• bryter leieavtalen

Hvis leieforholdet avsluttes uten problemer, får leietaker tilbake hele depositumet – med renter.

Hvor mye er vanlig i depositum?

Hvor mye depositum kan du kreve når du leier ut en bolig?

I husleieloven § 3-5 står det at depositum ikke kan overstige seks ganger månedlig husleie. Det betyr at du lovlig kan kreve opptil seks måneders husleie i depositum, hvis du ønsker det.

I praksis er det likevel langt vanligere å holde seg til 2–3 måneders husleie. Dette anses som en rimelig balanse: Det gir deg som utleier trygghet – samtidig som beløpet er håndterbart for leietaker.

Vanlig praksis i utleiemarkedet:

• 2 måneders husleie – mest utbredt

  
  

• 3 måneders husleie – ofte brukt av profesjonelle utleiere

  
  

• 4–6 måneder – lovlig, men brukes stort sett der det er høy risiko (for eksempel korttidsutleie eller usikker økonomi hos leietaker)

Et godt utgangspunkt er å vurdere om depositumet vil dekke én måneds ubetalt husleie og eventuelle mindre skader dersom leietaker flytter ut. For de fleste utleiere gir tre måneders depositum tilstrekkelig sikkerhet.

Når skal depositum betales?

Depositumet skal betales før leietaker får nøklene og flytter inn.

Det er en forutsetning for at leieavtalen trer i kraft, og du bør aldri slippe leietaker inn i boligen før depositumet er innbetalt og depositumskontoen er opprettet.

I praksis bør følgende være på plass før innflytting:

1. Depositumsbeløpet er betalt av leietaker.

   
   

2. Pengene er satt inn på en sperret depositumskonto i leietakers navn.

   
   

3. Du har mottatt dokumentasjon fra banken på at kontoen er opprettet og beløpet er inne.

En vanlig feil er å la leietaker “ordne det etter at de har flyttet inn”. Det øker risikoen betraktelig – og i verste fall ender du med et leieforhold uten sikkerhet hvis noe går galt.

For å unngå diskusjoner eller misforståelser, bør du derfor presisere i leieavtalen at depositum skal være innbetalt senest ved overtakelse.

Hvordan fungerer en depositumskonto?

En depositumskonto er en egen, sperret bankkonto som opprettes for leieforholdet.

Kontoen står i leietakers navn, men pengene kan kun utbetales dersom både du og leietaker godkjenner det.

Hensikten er å sikre at verken du eller leietaker kan bruke pengene fritt underveis i leieperioden. Banken fungerer som en nøytral mellompart.

Slik fungerer en depositumskonto i praksis:

1. Du og leietaker blir enige om størrelsen på depositum i leieavtalen.

   
   

2. Depositumet settes inn på en sperret konto i leietakers navn.

   
   

3. Kontoen opprettes av banken – normalt på initiativ fra utleier.

   
   

4. Pengene står på kontoen gjennom hele leieperioden og gir renter til leietaker.

   
   

5. Når leieforholdet avsluttes, må begge parter signere før banken frigir pengene.

Dersom det oppstår uenighet, for eksempel at du mener det skal trekkes for skader, og leietaker er uenig, kan ikke banken utbetale depositumet før saken er løst – enten ved enighet mellom dere eller gjennom tvangsinndrivelse.

Depositumskonto – hvilke regler må du som utleier følge?

Som utleier er du lovpålagt å opprette en egen depositumskonto i leietakers navn. Det er regulert i husleieloven § 3-5, og det er ikke tillatt å sette depositum inn på din private konto – selv om det “bare er midlertidig”.

Krav du må forholde deg til:

• Depositumet skal settes inn på en sperret konto i leietakers navn

  
  

• Kontoen opprettes i en norsk bank

  
  

• Verken du eller leietaker kan ta ut penger fra kontoen uten begges skriftlige samtykke

  
  

• Leietaker har krav på rente fra kontoen

  
  

• Beløpet må være satt inn før leietaker overtar boligen

Det er du som utleier som normalt har ansvar for å kontakte banken og opprette kontoen. Mange banker gjør dette via et enkelt digitalt skjema (du fyller inn navn, adresse og leiebeløp), men det kan ta noen dager før kontoen er klar – så det er lurt å bestille den i god tid før overtakelse.

Et godt utgangspunkt i praksis er:

• Opprett depositumskonto så snart leieavtalen er underskrevet

  
  

• Avtal en frist med leietaker for innbetaling, f. eks. “senest fem dager før overtakelse”

  
  

• Be banken bekrefte skriftlig når pengene er satt inn

På den måten unngår du både forsinkelser og misforståelser – og du er trygg på at leieforholdet starter i tråd med loven.

Hva er depositumsgaranti og hvilke alternativer finnes?

Depositum er den vanligste sikkerhetsformen i leieforhold, men det finnes også alternativer – hovedsakelig i form av såkalte depositumsgarantier, i henhold til husleieloven § 3-6.

Hva er depositumsgaranti?

En depositumsgaranti er en tjeneste som tilbys av et forsikringsselskap eller et finansforetak.

I stedet for å betale inn et depositum på konto, betaler leietaker en engangsavgift eller årsavgift, og selskapet stiller en selvskyldnergaranti overfor deg som utleier dersom det oppstår et krav.

Slik fungerer en depositumsgaranti i praksis

• Leietaker tegner en garanti via et selskap (f. eks. Husleie.no, Tryg, Nemi m.fl.) for et beløp som typisk tilsvarer tre måneders husleie.

  
  

• Du som utleier får en bekreftelse på at garantien er stilt.

  
  

• Hvis leietaker ikke betaler husleie eller skader boligen, kan du kreve beløpet direkte fra selskapet.

  
  

• Selskapet vil i etterkant kreve pengene tilbake fra leietaker.

Fordeler for deg som utleier

• Du slipper å opprette depositumskonto.

  
  

• Det kan gjøre det enklere for leietakere å akseptere leieforholdet (de trenger ikke betale et stort beløp på forhånd).

  
  

• Du får fortsatt en form for sikkerhet, uten å håndtere bankens rutiner.

Ulemper du bør være klar over

• Garantibeløpet er ofte lavere enn et ordinært depositum.

  
  

• Garantien dekker kun det som står i vilkårene – ikke nødvendigvis alt det du kunne trukket fra et normalt depositum.

  
  

• Ved krav må du sende inn dokumentasjon til selskapet og vente på behandling – utbetaling skjer ikke automatisk.

Andre alternativer til tradisjonelt depositum

Bankgaranti

Leietaker stiller sikkerhet gjennom sin egen bank, som garanterer for et bestemt beløp (mindre vanlig i private leieforhold).

Forskuddsbetalt husleie

Kan avtales i tillegg til depositum, men erstatter ikke depositum og reguleres også av husleieloven.

Depositumslån

Et forbrukslån øremerket depositum. Kan være dyrt og innebærer gjeld for leietaker.

Selv om depositumsgaranti kan være et godt alternativ i enkelte tilfeller, for eksempel korttidsleie, velger de fleste private utleiere fortsatt et vanlig depositum på konto – fordi det gir bedre kontroll og ofte høyere sikkerhet.

Leietaker betaler ikke depositum – hva gjør du som utleier?

Hvis leietaker ikke betaler depositumet som avtalt, bør du stoppe prosessen umiddelbart – selv om innflyttingsdatoen nærmer seg.

Depositumet er en forutsetning for at leieavtalen skal tre i kraft, og du bør ikke gi fra deg nøklene før pengene står på depositumskontoen.

I en slik situasjon er det lurt å:

• sende en skriftlig påminnelse (f.eks. e-post eller SMS) med en tydelig frist

  
  

• minne om at innflytting ikke kan skje før depositumet er innbetalt, slik det står i leieavtalen

Dersom leietaker fortsatt ikke betaler innen den nye fristen, kan du heve avtalen før innflytting. Det følger av husleieloven § 2-12, som gir utleier adgang til å heve avtalen dersom leietaker ikke stiller den avtalte sikkerheten.

Et tydelig – men ryddig – budskap kan for eksempel formuleres slik:

«Som avtalt må depositum være innbetalt før overtakelse. Dersom det ikke er innbetalt innen [dato], vil leieavtalen anses som ikke gjennomført.»

Det kan virke strengt, men det er bedre å stoppe et leieforhold før det starter, enn å stå uten sikkerhet når husleien forfaller.

Hva kan trekkes fra depositum ved utflytting?

Når leietaker flytter ut, er hovedregelen enkel: depositumet skal betales tilbake så lenge leietaker har oppfylt sine forpliktelser.

Du kan kun trekke fra depositumet dersom du har et reelt og dokumentert krav som springer ut av leieforholdet.

Typiske forhold du kan trekke for

• Ubetalt husleie eller andre løpende kostnader som leietaker skulle ha dekket (f.eks. strøm, felleskostnader osv.)

  
  

• Skader som går utover normal slitasje, og som leietaker er ansvarlig for

  
  

• Mangler ved rengjøring som du må sette bort til andre (f.eks. profesjonell utvask)

Vær oppmerksom på at normal slitasje ikke kan trekkes fra. Hvis veggene er litt falmet etter fem år, må du dekke oppussing selv – det gjelder selv om det «ser bedre ut» etter at du maler.

For å unngå uenighet bør du kunne dokumentere kravet, for eksempel med:

• innflyttingsprotokoll og utflyttingsprotokoll med bilder

  
  

• kopi av påløpte kostnader eller pristilbud (håndverker, vaskefirma osv.)

  
  

• oversikt over eventuell ubetalt husleie

Dersom leietaker er uenig i trekket, kan ikke banken utbetale depositumet. Da må saken løses ved mekling eller ev. tvangsfullbyrdelse (namsmannen).

Når skal man få depositum tilbake?

Depositumet skal betales tilbake etter at leieforholdet er avsluttet, forutsatt at leietaker har betalt husleien og levert boligen i avtalt stand.

Det er ingen eksakt dato i loven, men du skal betale tilbake uten unødig opphold – noe som i praksis betyr så snart du har kontrollert boligen og eventuelle kostnader er avklart.

Dette bør du gjøre før du tilbakebetaler depositumet:

• Gå gjennom boligen sammen med leietaker og lag en utflyttingsprotokoll

  
  

• Avklar om det er skader eller mangler

  
  

• Avstem at husleie og eventuelle strøm-/felleskostnader er betalt

  
  

• Dokumenter eventuelle kostnader du mener skal dekkes av depositumet

Hvis alt er i orden, signerer både du og leietaker på at hele depositumet kan utbetales. Banken frigir deretter beløpet (inkl. renter) til leietaker.

Hvis du har et krav og leietaker er enig, kan dere signere på at deler av depositumet skal utbetales til deg.

Hvis dere ikke blir enige, kan ikke banken utbetale noe før saken er løst – og du må i så fall bringe saken inn for namsmannen (tvangsfullbyrdelse).

Hvor lenge kan utleier holde tilbake depositum?

Det finnes ingen fastsatt dato i loven for når depositumet må utbetales.

Det du som utleier er forpliktet til, er å betale det tilbake så snart du har fått avklart om det foreligger et krav – og ikke senere enn det som regnes som “unødig opphold” jf. husleieloven § 3-5.

Med andre ord kan du holde depositumet tilbake så lenge du har et saklig grunnlag for å kontrollere leiligheten eller beregne et eventuelt krav.

I praksis vil dette normalt være:

• noen dager for å gjennomføre utflyttingsbefaring

  
  

• noen dager til én–to uker for å innhente evt. pristilbud eller dokumentasjon

Det vil derimot ikke være rimelig å holde depositumet tilbake i flere måneder, med mindre det pågår en tvist mellom deg og leietaker (f. eks. saken er sendt til namsmannen).

Et godt utgangspunkt for å unngå konflikt er å:

• gjennomføre utflyttingsbefaring så raskt som mulig

  
  

• gi leietaker en tydelig tilbakemelding hvis du mener det foreligger et krav

  
  

• forklare hvilke kostnader som eventuelt skal dekkes av depositumet

Så lenge du handler innen rimelig tid og kan dokumentere årsaken, har du rett til å holde depositumet tilbake inntil saken er avklart.

Leietaker bestrider tilbakebetaling – hvilke rettigheter har du?

Det hender at leietaker ikke er enig i at det skal trekkes fra depositumet, selv om du som utleier mener du har et berettiget krav. I slike tilfeller kan banken ikke utbetale depositumet før saken er løst – verken til deg eller leietaker.

Dette følger av husleieloven § 3-5, som sier at utbetaling kun kan skje når begge parter gir samtykke, eller når det foreligger et rettskraftig avgjort krav.

Som utleier har du da to alternativer:

• bli enig med leietaker gjennom dialog (for eksempel dele på beløpet eller innhente dokumentasjon)

  
  

• ta saken videre til namsmannen (tvangsfullbyrdelse) eller eventuelt domstolene

I praksis vil førstevalget være dialog. Det lønner seg ofte å:

• vise til dokumentasjon (befaringsprotokoll, bilder, fakturaer)

  
  

• forklare konkret hvilke kostnader du mener skal trekkes

  
  

• gi leietaker en konkret frist for tilbakemelding

Dersom dere fortsatt står langt fra hverandre, kan du sende et skriftlig varsel om tvangsfullbyrdelse til namsmannen. Da vil saken bli behandlet, og dersom ditt krav tas til følge, blir depositumet utbetalt til deg.

Det er viktig at du ikke gir fra deg kravet bare for å “få det ut av verden” – depositumet er nettopp ment som sikkerhet i slike situasjoner.

Skal man få renter på depositum, og hvordan beregnes de?

Ja – leietaker har krav på renter av depositumet. Dette følger av husleieloven § 3-5, som slår fast at pengene skal settes på en sperret konto med vanlige rentevilkår, og at rentene tilfaller leietaker.

Det innebærer at:

• rentene beregnes løpende av banken

  
  

• rentenivået følger bankens ordinære vilkår

• rentene tilhører leietaker – ikke deg som utleier

Når leieforholdet avsluttes, kan leietaker kreve at banken utbetaler både depositumet og de opptjente rentene. Banken gjør ikke dette automatisk, men først når leietaker ber om det.

Som utleier trenger du bare å sørge for at depositumet står på en korrekt sperret konto. Resten håndteres av banken og leietaker.

Ulovlig depositum – når er krav i strid med loven?

Selv om depositum er en lovlig sikkerhetsform, er det flere situasjoner hvor kravet kan bli i strid med husleieloven. Da regnes det som ulovlig depositum, og leietaker kan nekte å betale – eller kreve beløpet tilbakebetalt.

Kravet anses som ulovlig hvis du som utleier for eksempel:

• krever mer enn seks måneders husleie i depositum

  
  

• setter depositumet inn på din private konto

  
  

• lar depositumet stå utenfor en sperret depositumskonto

  
  

• krever at leietaker betaler inn depositum etter at de har flyttet inn

Disse forholdene er i strid med husleieloven § 3-5, og leietaker kan da nekte å betale depositumet – eller kreve tilbakebetaling hvis det allerede er innbetalt.

For å unngå at depositumet anses som ulovlig bør du derfor alltid:

• holde deg innenfor maksimalgrensen (seks måneder)

  
  

• opprette en sperret depositumskonto i leietakers navn

  
  

• sørge for at depositumet er innbetalt før overtakelse

Ved å følge disse punktene er du både innenfor loven og bedre sikret dersom det oppstår problemer i leieforholdet.