Sist oppdatert:
20. januar 2026
Dette får du vite om regler ved utleie:
Regler ved utleie av leilighet – hvilke lover gjelder i Norge?
Når du leier ut en leilighet, er det først og fremst husleieloven som regulerer forholdet mellom deg og leietaker.
Husleieloven setter rammene for
hvordan leiekontrakten skal utformes,
hvordan depositum skal håndteres,
reglene for oppsigelse og
hvilke rettigheter og plikter både utleier og leietaker har i leietiden.
I tillegg kan andre regelverk ha betydning. Skattereglene avgjør om leieinntekten er skattefri eller skattepliktig, og plan- og bygningsloven stiller krav til at boligen lovlig kan brukes som bolig.
Dersom boligen ligger i et borettslag eller sameie, må du også følge vedtekter og husordensregler som kan begrense utleie.
Regler ved utleie i egen bolig – hva gjelder når du leier ut deler av boligen?
Når du leier ut deler av boligen du selv bor i, gjelder husleieloven, men med særregler fordi du deler bolig med leietaker. Det innebærer blant annet at du i enkelte tilfeller kan si opp leieforholdet med kortere frist enn ved utleie av en selvstendig leilighet, jf. husleieloven § 9-5.
Utleiedelen trenger ikke være en egen, godkjent boenhet, men må være egnet for varig opphold. Samtidig regnes dette som utleie av egen bolig, noe som kan gi gunstigere skatteregler enn ved utleie av en bolig du ikke bor i selv.
Hvilke regler som gjelder, avhenger derfor av om utleien gjelder et rom, en hybel eller en del av boligen som brukes sammen med resten av huset.
Regler ved utleie uten å ha bodd der – kan du leie ut med en gang?
Ja, du kan som hovedregel leie ut en leilighet du ikke har bodd i selv, også rett etter kjøp. Det finnes ingen krav i husleieloven om at du må ha brukt boligen som egen bolig før utleie.
Det som får betydning, er skattereglene. Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, regnes dette som utleie av sekundærbolig, og leieinntekten er som hovedregel skattepliktig. I tillegg må boligen være lovlig godkjent for boligformål, og eventuelle begrensninger i borettslagets eller sameiets vedtekter må følges.
Det er også viktig å være klar over at botidsregler kan få betydning ved et senere salg. For at gevinsten ved salg av bolig skal være skattefri, må du som hovedregel ha eid boligen i minst ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene før salget. Denne regelen gjelder uavhengig av om du har leid ut boligen i perioden.
Regler ved boligutleie – hvilke krav stilles til selve utleieboligen?
Når du leier ut bolig, må boligen være lovlig godkjent for boligformål og egnet for varig opphold. Det er ikke tilstrekkelig at rommet faktisk brukes som bolig – bruken må også være lovlig etter plan- og bygningsloven.
Dersom en kjeller, loft eller annen del av boligen tas i bruk som bolig uten godkjenning, regnes dette som bruksendring, som er søknadspliktig, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d.
I tillegg stiller byggteknisk forskrift (TEK17) krav til at boligen er egnet for varig opphold. Det gjelder blant annet krav til:
lys, ventilasjon og inneklima, jf. TEK17 kapittel 13
rømningsveier og brannsikkerhet, jf. TEK17 kapittel 11
Leier du ut en bolig som ikke lovlig kan brukes som bolig, kan kommunen kreve at den ulovlige bruken opphører, jf. plan- og bygningsloven § 32-3.
Dersom pålegget ikke følges, kan kommunen ilegge tvangsmulkt, jf. plan- og bygningsloven § 32-5.
Manglende godkjenning kan også få konsekvenser for leieforholdet. Etter husleieloven § 2-2 skal boligen være i samsvar med det som er avtalt og lovlig kan brukes til formålet.
Dersom boligen ikke oppfyller disse kravene, kan leietaker i enkelte tilfeller ha rett til prisavslag, erstatning eller heving av leieavtalen, jf. husleieloven §§ 2-11, 2-12 og 2-13.
Ulovlig utleie kan også få betydning for forsikringsdekningen, særlig dersom det oppstår skade i en bolig som ikke er godkjent brukt som utleieenhet.
Regler ved privat utleie – hvor mange leiligheter kan man leie ut?
Det finnes ingen fast grense i loven for hvor mange leiligheter du kan leie ut privat. Det avgjørende er om utleien regnes som privat kapitalforvaltning eller næringsvirksomhet.
Skillet beror på en helhetsvurdering, der Skatteetaten blant annet ser på:
omfanget av utleien (antall enheter og inntektsnivå)
varighet og aktivitet (kontinuerlig drift over tid)
egen innsats og organisering
om utleien har preg av forretningsmessig virksomhet
Dette følger av skattelovens alminnelige regler om virksomhet, jf. skatteloven § 5-1.
I praksis kan én eller flere utleieenheter fortsatt regnes som privat utleie, men når omfanget blir stort og driften mer aktiv, kan utleien bli klassifisert som næringsvirksomhet. Da kan det få betydning for blant annet beskatning, rapportering og rettigheter og plikter som utleier.
Hvor grensen går, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
Regler ved utleie i borettslag – når må styret godkjenne utleie?
I et borettslag er adgangen til å leie ut mer begrenset enn ved selveierbolig. Som hovedregel må du søke styret om godkjenning før du leier ut andelen, jf. borettslagsloven § 5-3.
Styret kan godkjenne utleie når vilkårene i loven er oppfylt, for eksempel ved:
midlertidig fravær, som arbeid, studier eller sykdom
utleie i inntil tre år etter at du overtok boligen
utleie til nær familie, som ektefelle, samboer, foreldre eller barn
I tillegg kan borettslaget ha vedtekter som gir nærmere regler om utleie. Disse kan både presisere og begrense adgangen til å leie ut, og må alltid vurderes sammen med loven.
Leier du ut uten nødvendig godkjenning, kan borettslaget kreve at utleien opphører. I alvorlige tilfeller kan dette også få konsekvenser for andelsforholdet, jf. borettslagsloven §§ 5-22 og 5-23.
Regler ved utleie i sameie – hva er forskjellen fra borettslag?
I et sameie står du som seksjonseier friere til å leie ut enn i et borettslag. Utgangspunktet er at du kan leie ut seksjonen din uten forhåndsgodkjenning fra styret, jf. eierseksjonsloven § 24.
Denne friheten er likevel ikke ubegrenset. Sameiet kan ha vedtekter som regulerer eller begrenser utleie, for eksempel ved korttidsutleie eller ved krav om melding til styret. Slike vedtekter må ligge innenfor rammene av loven for å være gyldige.
Forskjellen fra borettslag er dermed at:
borettslag krever styregodkjenning etter loven
sameier som hovedregel ikke gjør det, med mindre vedtektene sier noe annet
Selv om styret i et sameie normalt ikke kan nekte utleie, kan sameiet gripe inn dersom utleien fører til vesentlige ulemper for de øvrige beboerne, jf. eierseksjonsloven § 25.
Derfor er det alltid viktig å kontrollere vedtektene i sameiet før du inngår en leieavtale, selv om lovens utgangspunkt er at utleie er tillatt.
Regler ved utleie og skatt – når er leieinntekten skattefri?
Om leieinntekten er skattefri eller ikke, avhenger først og fremst av hvordan boligen brukes. Skatteloven skiller mellom utleie av egen bolig og utleie av sekundærbolig.
Leieinntekten kan være skattefri når, jf. skatteloven § 7-2 første ledd:
du leier ut del av egen bolig,
og du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi
Leier du ut del av egen bolig, men bruker mindre enn halvparten selv, er leieinntekten skattepliktig. I slike tilfeller er likevel de første 20 000 kronene skattefrie, mens overskytende beløp beskattes som kapitalinntekt, jf. skatteloven § 7-2 annet ledd.
Leier du ut hele boligen, eller en bolig du ikke bor i selv, er leieinntekten som hovedregel skattepliktig, jf. skatteloven § 5-1.
Regler ved utleie – hvordan kan OBF bistå?
OBF bistår styret når utleie i boligselskapet påvirker drift, fellesskap eller bomiljø. Dette kan blant annet gjelde råd ved utleie som berører fellesarealer, vedtekter eller naboskap, samt veiledning i henvendelser og vurderinger knyttet til leietakere.
Ofte stilte spørsmål om regler ved utleie
Kan jeg leie ut boligen uten å ha bodd der selv?
Ja. Det er tillatt å leie ut en bolig du ikke har bodd i selv, men leieinntekten vil som hovedregel være skattepliktig, og eventuelle regler i borettslag eller sameie må følges.
Må utleieboligen være godkjent som bolig?
Ja. Boligen må være lovlig godkjent for boligformål og egnet for varig opphold. Utleie av rom eller enheter som ikke er godkjent, kan få konsekvenser både overfor kommunen og i leieforholdet.
Hvor mange leiligheter kan man leie ut privat?
Det finnes ingen fast tallgrense. Det avgjørende er om utleien samlet sett regnes som privat utleie eller næringsvirksomhet, basert på omfang og aktivitet.
Må styret godkjenne utleie i borettslag?
Ja, som hovedregel må styret godkjenne utleie i borettslag. Adgangen til å leie ut følger reglene i borettslagsloven og eventuelle vedtekter.
Kan sameiet nekte meg å leie ut?
I sameier er utgangspunktet at du kan leie ut uten styregodkjenning. Begrensninger kan likevel følge av vedtektene eller dersom utleien fører til vesentlige ulemper for andre.
Når er leieinntekten skattefri?
Leieinntekten kan være skattefri dersom du leier ut del av egen bolig og selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi. I andre tilfeller er inntekten som hovedregel skattepliktig.
Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.
Skrevet av
Mariann
Mariann er kommunikasjonsrådgiver med journalistisk erfaring og bachelor i Kommunikasjonsledelse.
