Leieinntekt og skatt: Når er utleie skattefritt og når må du betale?

Dette får du vide om leieinntekt og skatt:

• Hva er leieinntekt?

• Hvor mye skatt betaler du på leieinntekter?

• Skatt på utleie av del av egen bolig

• Når er utleie av bolig skattefritt?

• Skatt på utleie av sekundærbolig

• Skatt ved utleie av flermannsbolig

• Hva hvis du ikke har betalt skatt på utleie?

• Kan du trekke fra kostnader og renter?

• Hvordan beregner du skatt på utleie?

• Ofte stilte spørsmål om leieinntekt og skatt

• Hvordan kan OBF bistå styret med skattespørsmål?

Hva er leieinntekt?

Leieinntekt er pengene du får når du leier ut hele, eller deler av en bolig du eier. Det gjelder både utleie av egen bolig, del av bolig (som hybel eller kjellerleilighet) og sekundærbolig.

I leieinntekt inngår ikke bare selve husleien, men også andre beløp leietakeren betaler til deg, for eksempel:

• Fast tillegg for strøm eller internett

• Leie av parkering eller bod

• Ekstra betaling for møbler

Dette er viktig fordi Skatteetaten vurderer hele summen som grunnlag når de avgjør om utleien din er skattefri eller skattepliktig, jf. skatteloven § 5-1.

• Les mer om: Husleieloven – en enkel guide for deg som leier ut bolig

Hvor mye skatt betaler du på leieinntekter?

Hovedregelen er enkel: Leieinntekter som er skattepliktige beskattes som kapitalinntekt med 22 %.

Men hvor mye du faktisk betaler, avhenger av type utleie, beløp og om du bor i boligen selv.

•  Les mer om: Husleiekontrakt: Lag en trygg avtale som utleier [Gratis mal]

Korttidsutleie (under 30 dager per leieforhold)

• Du kan tjene 15 000 kroner skattefritt per bolig per år.

• Alt over dette: 85 % av overskytende beløp beskattes med 22 %.

Eksempel: 

Leieinntekt = 50 000 kr

Skattepliktig = (50 000 – 15 000) × 85 % = 29 750 kr

Skatt = 29 750 × 22 % = 6 545 kr

Langtidsutleie (30 dager eller mer)

• Skattefritt hvis du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi.

• Skattefritt hvis du leier ut hele boligen og tjener under 20 000 kr per år.

• Over 20 000 kr: Hele inntekten blir skattepliktig.

Sekundærbolig eller bolig du ikke bor i

All leieinntekt er skattepliktig.

Skattesats: 22 % av netto leieinntekt (inntekt minus fradragsberettigede kostnader).

Når regnes utleie som næringsvirksomhet?

Hvis du leier ut mer enn fem boliger, eller driver aktivt med kjøp og salg.

Da beskattes inntekten som næringsinntekt – opptil 50,6 %.

Husk fradrag

Du kan redusere skatten ved å trekke fra kostnader knyttet til utleien. Fradragene føres i skattemeldingen og trekkes fra leieinntekten før skatten beregnes.

• Les mer om: Fradrag ved utleie du bør kjenne til

Skatt på utleie av del av egen bolig – hva gjelder?

Leier du ut en del av boligen du bor i, kan leieinntekten være skattefri eller skattepliktig. Hva som gjelder, avhenger av hvilken del av boligen som brukes av deg og hvilken del som leies ut. Reglene følger av Skatteloven § 7-2.

Skattefri utleie av del av egen bolig

Utleie er skattefri når:

• du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi

• leietaker disponerer den mindre verdifulle delen av boligen

Skatteplikt ved utleie av del av egen bolig

Utleie blir skattepliktig når:

• leietaker disponerer den mest verdifulle delen av boligen

• du leier ut hele boligen og leieinntekten overstiger 20 000 kroner i året

Når er utleie av bolig skattefritt?

Utleie av bolig kan være skattefritt når du oppfyller vilkårene i skatteloven § 7-2, som regulerer skattefri utleie av egen bolig.

Skattefritt når du bruker mesteparten av boligen selv

Utleie er skattefri når du bruker den delen av boligen som har høyest utleieverdi selv. Det betyr at du må bruke minst halvparten av boligen etter markedsverdi, ikke areal.

Skattefritt ved utleie av hele boligen under 20 000 kroner

Leier du ut hele boligen du ikke bor i, er inntekten skattefri så lenge du mottar under 20 000 kroner i løpet av året.

Skattefrie leieinntekter uten krav til leieperiode

Det er ikke egen regel for «kortvarig» eller «langvarig» utleie. Så lenge vilkårene i skatteloven § 7-2 er oppfylt, kan utleien være skattefri uansett lengde på leieforholdet.

Skatt på utleie av sekundærbolig – hvor mye må du betale?

Når du leier ut en sekundærbolig, er all leieinntekt skattepliktig, uansett beløp eller leieperiode. Inntekten behandles som kapitalinntekt etter skatteloven § 5-1.

Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes med 22 prosent av netto inntekt.

Det finnes ingen beløpsgrense som gjør utleie av sekundærbolig skattefri.

Alle inntekter skal føres i skattemeldingen, og du kan redusere skattegrunnlaget med fradragsberettigede kostnader knyttet til utleien.

• Les mer om: Leietakers rettigheter og plikter i leieforholdet

Skatt ved utleie av flermannsbolig

En bolig regnes som en flermannsbolig når den består av tre eller flere boenheter, eller når du leier ut to boenheter i tillegg til boligen du bor i selv.

Skatteloven gjør et unntak fra hovedregelen om skattefri utleie av egen bolig. I en flermannsbolig er all utleie skattepliktig, selv om du bor i en av boenhetene selv. Inntekten behandles som kapitalinntekt og beskattes med 22 prosent av netto inntekt.

Hva skjer hvis du ikke har betalt skatt på utleie?

Hvis du ikke har betalt skatt på skattepliktig utleie, må du rette opp opplysningene i skattemeldingen.

Skatteetaten kan fastsette inntekten din på nytt og kreve:

• etterbetaling av skatt

• renter

• tilleggsskatt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-3 

Du kan selv sende inn en endringsmelding for tidligere år. Fristen for å be om endring er tre år, jf. skatteforvaltningsloven § 9-4.

Hvis du frivillig retter før Skatteetaten kontakter deg, ilegges det som regel ikke tilleggsskatt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-4.

Kan du trekke fra kostnader og renter på utleiebolig?

Ja, du kan trekke fra kostnader som har en direkte sammenheng med utleien. Fradragene reduserer skattegrunnlaget ditt og er regulert i skatteloven § 6-11.

• Les mer om: Depositum: Din guide til regler, depositumskonto og tilbakebetaling

Hva kan du trekke fra?

Du kan få fradrag for kostnader som er nødvendige for å holde boligen i samme stand, eller for å gjennomføre utleien.

For eksempel:

• løpende vedlikehold

• eiendomsforsikring

• kommunale avgifter

• felleskostnader som gjelder boligen

• annonsering og meglerkostnader ved utleie

• renter på lån som er knyttet til boligen

Renter er fradragsberettiget etter skatteloven § 6-40.

Hva kan du ikke trekke fra?

Du kan ikke trekke fra kostnader som øker boligens verdi, som:

• oppussing som regnes som påkostning

• standardhevende tiltak

• større renoveringer

Slike kostnader kan i stedet gi fradrag ved et eventuelt salg.

Hvordan beregner du skatt på utleie?

For skattepliktig utleie beregner du skatt ved å finne netto leieinntekt og betale 22 prosent av dette beløpet. Skatten følger reglene for kapitalinntekt i skatteloven § 5-1.

Hvordan regne ut skatt på utleie uten kalkulator?

Enkel formel: (Leieinntekter – fradragsberettigede kostnader) × 22 % = skatt

Hva hvis du får underskudd?

Hvis kostnadene er høyere enn leieinntektene, får du underskudd.

Underskuddet kan trekkes fra i annen kapitalinntekt, jf. skatteloven § 6-3.

Ofte stilte spørsmål om leieinntekt og skatt

Er leieinntekt alltid skattepliktig?

Nei, leieinntekt kan være skattefri hvis du oppfyller vilkårene for skattefri utleie, for eksempel når du bruker den mest verdifulle delen av boligen selv.

Hvor mye kan du tjene før du må betale skatt på utleie?

For langtidsutleie av egen bolig er inntekten skattefri hvis du tjener under 20 000 kroner i året. For korttidsutleie kan du tjene 15 000 kroner før overskytende del blir skattepliktig.

Hvordan beregner du skatt på leieinntekter?

Skatt beregnes av netto leieinntekt: leieinntekter minus fradragsberettigede kostnader. Deretter betaler du 22 prosent av resultatet.

Er utleie av sekundærbolig skattepliktig?

Ja, all utleie av sekundærbolig er skattepliktig uansett beløp.

Hva gjør du hvis du har glemt å betale skatt på utleie?

Du kan sende inn en endringsmelding i skattemeldingen. Retter du opp før Skatteetaten kontakter deg, unngår du ofte tilleggsskatt.

Hvordan kan OBF bistå styret med skattespørsmål ved utleie?

OBF gir ikke skatterådgivning, men kan veilede styret i saker der utleie påvirker driften av boligselskapet.

• Råd om hva som ligger innenfor styrets mandat ved utleie.

• Veiledning når utleie påvirker vedtekter, drift eller fellesskapet.

• Støtte i å avklare når styret bør hente inn juridisk bistand eller eksterne fagmiljøer.