Sist oppdatert:
4. august 2026
Innhold i artikkelen:
Hva er en årsmelding for boligselskap?
En årsmelding er styrets skriftlige oppsummering av året som har gått. Den gir andelseierne eller seksjonseierne innblikk i boligselskapets drift, økonomi, vedlikehold og viktige hendelser.
Årsregnskapet viser tallene, mens årsmeldingen kan forklare hva som ligger bak dem. Har vedlikeholdskostnadene blitt høyere enn planlagt, kan styret for eksempel beskrive hvilket arbeid som ble nødvendig, og hvordan dette påvirker planene fremover.
Dokumentet gjør det også lettere for eierne å følge styrets arbeid fra år til år. Dersom årsmeldingen følger salgsdokumentene, kan den gi nye eiere og boligkjøpere nyttig informasjon om hva som har skjedd i boligselskapet.
Er årsmelding lovpålagt?
En årsmelding slik den omtales i denne artikkelen, er normalt en frivillig og praktisk orientering fra styret. Det finnes ikke et generelt krav om at alle boligselskaper må utarbeide en slik oppsummering.
En formell årsberetning er noe annet. Regnskapspliktige som er mellomstore eller store foretak, skal utarbeide årsberetning etter regnskapsloven § 2-1. Små foretak er unntatt fra denne plikten. Altinn bekrefter også at virksomheter som følger reglene for små foretak, ikke trenger å utarbeide årsberetning.
I borettslag omtaler burettslagslova § 7-4 en eventuell årsmelding. Det viser at borettslaget ikke nødvendigvis utarbeider en slik melding hvert år.
For eierseksjonssameier viser eierseksjonsloven § 44 til årsberetning og regnskap. Om sameiet har plikt til å utarbeide en formell årsberetning, må vurderes etter regnskapsloven og reglene som gjelder for små, mellomstore og store foretak.
Hva bør en årsmelding inneholde?
Årsmeldingen bør gi et riktig og balansert bilde av året. Styret trenger ikke beskrive alle saker som har vært behandlet. Prioriter det som har betydning for eierne og boligselskapets videre drift.
Det kan være naturlig å ta med:
Styrets sammensetning
Hvem som har sittet i styret, hvilke roller de har hatt, og om det har vært endringer gjennom året.
Styrets arbeid
Antall styremøter, større saker som er behandlet og viktige beslutninger eller initiativer.
Økonomi og budsjett
Vesentlige avvik fra budsjettet, endringer i felleskostnadene og økonomiske forhold som eierne bør kjenne til. Selve årsregnskapet og budsjettet bør fortsatt stå som egne dokumenter.
Vedlikehold og prosjekter
Arbeid som er gjennomført, prosjekter som pågår og vedlikehold som styret planlegger de neste årene.
Avtaler, forsikring og drift
Vesentlige endringer i forsikringer, vaktmestertjenester, bredbånd, energileveranser eller andre fellesavtaler.
Avvik og risikoforhold
Skader, HMS-avvik, økonomisk usikkerhet eller andre forhold som kan påvirke boligselskapet.
Planer for neste periode
Prioriterte tiltak, planlagte investeringer og saker det nye styret må følge opp.
Fast informasjon som gårds- og bruksnummer, antall bygninger og kontaktpunkter kan tas med dersom det gir eierne verdi. Opplysninger om bestilling av nøkler, bredbånd og vaktmestertjenester trenger normalt bare plass dersom informasjonen er ny eller endret.
Årsregnskapet gir en detaljert oversikt over boligselskapets inntekter, kostnader, eiendeler og gjeld. Årsmeldingen bør forklare utviklingen uten å gjenta hele regnskapet.
Les vår komplette guide: Årsregnskap for boligselskap
Hvordan skriver styret årsmeldingen?
Styret bør starte arbeidet før innkallingen skal ferdigstilles. Da er det tid til å hente inn informasjon, avklare eventuelle avvik og kontrollere at teksten stemmer med årsregnskapet.
En enkel arbeidsprosess kan se slik ut:
Samle dokumentasjonen
Bruk styreprotokoller, årsplan, vedlikeholdsplan, regnskapsrapporter og oversikter over gjennomførte tiltak.
Velg ut de viktigste sakene
Ta med forhold som har påvirket økonomien, eiendommen eller hverdagen til eierne.
Forklar årsak og konsekvens
Beskriv hvorfor et tiltak ble gjennomført, hva det kostet og hva det betyr fremover.
Skill mellom gjennomført og planlagt arbeid
Eierne skal tydelig kunne se hva styret har gjort, og hva som foreløpig bare er under vurdering.
Kontroller teksten i styret
Hele styret bør få anledning til å lese gjennom og godkjenne den endelige versjonen.
Styret har ansvar for at innholdet er korrekt. Forretningsføreren kan bistå med regnskapstall, fremdrift, struktur og kvalitetssikring, men styret kjenner aktivitetene og vurderingene som ligger bak beslutningene.
Les vår komplette guide: Årsplan for styrearbeid i boligselskap →
Når skal årsmeldingen sendes ut?
Årsmeldingen sendes vanligvis sammen med innkallingen eller de øvrige dokumentene til det ordinære årsmøtet eller generalforsamlingen. Det gir eierne tid til å lese innholdet og forberede spørsmål.
I et eierseksjonssameie skal årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes til seksjonseierne senest én uke før det ordinære årsmøtet etter eierseksjonsloven § 44. Det ordinære årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni etter eierseksjonsloven § 41.
I et borettslag skal årsregnskapet, eventuell årsmelding og revisjonsberetningen sendes til andelseierne senest åtte dager før generalforsamlingen etter burettslagslova § 7-4. Den ordinære generalforsamlingen skal holdes innen utgangen av juni.
Styret bør likevel ferdigstille årsmeldingen samtidig med innkallingen. Da får eierne dokumentene samlet og slipper flere utsendelser.
Les vår komplette guide: Innkalling til generalforsamling: Viktige regler og vanlige feil →
Hva er forskjellen på årsmelding og årsberetning?
Begrepene brukes noen ganger om hverandre, men de bør holdes fra hverandre når styret utarbeider dokumentene.
Et lite boligselskap kan skrive en praktisk årsmelding uten at dokumentet dermed blir en formell årsberetning etter regnskapsloven. Styret bør derfor unngå å skrive at årsmeldingen oppfyller lovens krav til årsberetning dersom dette ikke er avklart med regnskapsfører eller revisor.
Reglene om hva en formell årsberetning skal inneholde, følger av regnskapsloven § 2-2.
Les vår komplette guide: Årsmøte i sameie: Frister, innkalling og gjennomføring →
OBF kan hjelpe deg med årsmeldingen
Som kunde i OBF får styret råd om hva årsmeldingen bør inneholde, og hvordan den inngår i forberedelsene til årsmøtet. Den faste rådgiveren svarer også på spørsmål om regnskap, frister og møtedokumenter.
Skrevet av
Mariann
Kommunikasjonsrådgiver i OBF
Trenger dere bistand med boligforvaltning eller regnskap? OBF har 70 års erfaring og hjelper over 500 boligselskap med den daglige driften.
Spørsmål og svar om årsmelding
Må årsmeldingen godkjennes på årsmøtet?
I borettslag skal spørsmålet om godkjenning av en eventuell årsmelding behandles på den ordinære generalforsamlingen etter burettslagslova § 7-4.
For andre frivillige orienteringer fra styret bør dere kontrollere vedtektene og sakslisten. Det kan være tilstrekkelig å legge dokumentet frem som en orientering dersom det ikke skal treffes et eget vedtak.
Kan forretningsføreren skrive årsmeldingen?
Forretningsføreren kan hjelpe med økonomisk informasjon, struktur og kvalitetssikring. Styret bør bidra med opplysninger om aktiviteter, vedlikehold, vurderinger og planer, og godkjenne den ferdige teksten.
Skal budsjettet stå i årsmeldingen?
Styret kan omtale de viktigste økonomiske prioriteringene for neste år. Et detaljert budsjett bør legges ved som et eget dokument dersom eierne skal få innsyn i postene.
Hvor lang bør årsmeldingen være?
Det finnes ingen fast lengde for en frivillig årsmelding. Innholdet bør være så kort som mulig, men omfattende nok til at eierne forstår de viktigste hendelsene, avvikene og planene.
Bør konflikter og klagesaker omtales?
Ikke ta med navn eller opplysninger som gjør enkeltpersoner gjenkjennelige. Dersom en konflikt har hatt betydning for økonomien eller driften, kan styret beskrive saken på et overordnet nivå.
Kan årsmeldingen sendes etter årsmøtet?
Årsmeldingen har størst verdi når eierne mottar den før møtet. Dersom dokumentet omfattes av reglene for utsendelse av møtedokumenter, må de lovbestemte fristene følges.