Vi forklarer hva som er grunnlaget for kostnadsfordelingen i borettslag og sameier, i tillegg til hva som skal til for å endre den.
Sist oppdatert:
12. april 2022
Identiske leiligheter og ulik felleskostnad?
«Vi har identiske leiligheter, men du betaler mindre i felleskostnader enn meg.»
Har du hørt dette av naboen? Det kan nemlig stemme. Til tross for at to leiligheter i et sameie eller borettslag er like, kan bruken som ligger til grunnlag for kostnadsfordeling være ulik. Men hvorfor er det slik?
Eksempel:
En leilighet i første og fjerde etasje kan være helt like. Men, da brøken ble fastsatt for 50 år siden, ble det bestemt at leiligheten i første etasje var mindre attraktiv enn den i fjerde med grunnlag i innsyn, utsikt, mulighet for innbrudd, osv. Fordi den da fikk tildelt en mindre sameiebrøk/lavere fordelingsnøkkel, vil dette også gjenspeiles i hva eier skal betale i felleskostnader.
Er det bare å endre brøken/fordelingsnøkkelen slik at to like leiligheter betaler det samme i månedlige utgifter?
Det er ikke så enkelt som mange tror. Faktisk krever det er en hel del og i mange tilfeller vil det være umulig.
Flere og flere ønsker å fordele kostnader, som kabel-TV, bredbånd, vedlikeholdstillegg, trappevasktillegg, dugnadsbidrag, m.m., på en annen måte enn etter sameiebrøken/fordelingsnøkkelen. Men den klare hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter brøk/fordelingsnøkkel.
Fordelingsnøkkel i borettslag
I utgangspunktet skal felleskostnadene i borettslaget fordeles etter fordelingsnøkkelen som ble fastsatt i forbindelse med opprettelsen av laget.
Burettslagsloven § 5-19 (1) (heretter brl.)
«Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen»
Brl. bestemmelser gjelder tilsvarende for boligaksjeselskap (kapittel 5)
Fordi borettslag ikke seksjoneres og tinglyses på samme måte som eierseksjonssameier, kan det være vanskelig å finne dokumentasjonen som konkret angir momentene som spilte inn ved fastsettelsen av fordelingsnøkkelen. Fordelingsnøkkelen skal fremgå av bygge- og finansieringsplanen som er en del av stiftelsesgrunnlaget til borettslaget, men for gamle borettslag kan denne være praktisk talt umulig å få tak i.
Nye vs. eldre borettslag
I nye borettslag benytter man som regel kun antall kvadratmeter i boligen som grunnlag for fordelingsnøkkelen.
I eldre lag har det historisk også vært benyttet andre momenter, det være om leiligheten disponerer en parkeringsplass i parkeringshuset som kan ha gitt høyere fordelingsnøkkel eller at leiligheter over bråkete restauranter har fått en lavere fordelingsnøkkel. Solforhold og hvilken etasje leiligheten ligger i er andre eksempler. Det gjør at tvilling-leiligheter med ulike forhold ved opprettelsen av borettslaget kan ha litt ulike felleskostnader, som følge av ulik brøk.
Unntak: Vedtektsfestet fordeling
Det kan fastsettes en annen fordeling av kostnadene i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse vil innebære at noen påtar seg et større ansvar for kostnadene enn de opprinnelig hadde, og vedkommende må derfor gi sin tilslutning (samtykke) til vedtektsbestemmelsen for at den skal være gyldig. Dette kalles gjerne tilslutningsvedtekt.
Fordi en slik endring krever tilslutning fra alle som blir påvirket, er realiteten at en slik endring er vanskelig å vedta. Ett «nei» er nok til at endringen ikke kan innføres, og det er sjelden andelseiere vil akseptere høyere fordelingsnøkkel enn hva de hadde ved kjøp av leiligheten.
Unntak: Annen fordeling i spesielle tilfeller
Uavhengig av hva som fremgår av fordelingsnøkkelen og vedtektene, kan det i det enkelte tilfelle foretas en annen fordeling av kostnadene. Vilkåret er at det foreligger særlige grunner som tilsier at kostnaden skal fordeles etter nytte eller forbruk.
Det skal derimot mye til for at en slik fordeling kan benyttes. Domstolene har lagt til grunn at unntaket er mest aktuelt i forbindelse med nye tiltak som klart er mest til nytte for noen andelseiere, eller der kostnadene er klart forbruksavhengige (målbare). Kostnadene må også være så store at en fordeling etter brøk fremstår som urimelig.
Et konkret eksempel vil være etablering av heis som ikke alle eierne/byggene vil ha nytte av. Det bemerkes imidlertid at domstolen har slått fast at driftskostnadene til heisen skal fordeles på alle uavhengig av nytte.
Unntak: Ny fordeling ved vesentlig endring av verdiforhold
I visse tilfeller kan det bli spørsmål om fordelingen av felleskostnadene bør endres. Det kan for eksempel være fordi om- og påbygging har ført til endringer i verdiforholdene mellom boligene.
Loven sier imidlertid at ikke enhver endring medfører endring i fordelingsnøkkelen. Det må vesentlige endringer til før det blir snakk om å endre fordelingskriteriene.
Vesentlig endring vil typisk være i tilfeller der enkelte andelseiere har fått større boareal, for eksempel ved utbygging av loft eller kjeller. I dag løser vi det problemet ved at det ved salg av fellesareal også avtales en høyere brøk for den aktuelle andelseier.
Sameiebrøk
Det finnes ingen lovbestemmelse om hvordan brøken skal fastsettes. Brøken er ofte arealbasert, men kan også baseres på en rekke andre faktorer. Det kan variere fra sameie til sameie. Det er oftest i eldre seksjonssameier at det ikke er foretatt en fordeling ut fra areal alene.
Sameiebrøken bestemmes i forbindelse med seksjoneringen og følger av seksjoneringsbegjæringen - med mindre annet fremgår av vedtektene.
Hva er seksjonsbegjæring?
Kartverket forklarer det slik; En seksjonering er søknad om å dele opp et større bygg i flere enheter. Flere personer kan ha enerett til hver sin bruksenhet i bygningen. Det er vanlig å seksjonere når store bygninger har flere leiligheter (…).
Fordi seksjonsbegjæringen er tinglyst, er også dokumentasjon på sameiebrøken enklere å få tak i sammenlignet med fordelingsnøkkelen i borettslag.
Kan sameiebrøk endres?
Fordi utgiftsfordelingen er å anse som en stiftelsesforutsetning, kan det være vanskelig å endre den opprinnelige brøken.
Seksjonseier har kjøpt leiligheten under den forutsetning at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. For å endre sameiebrøken, må samtlige seksjonseiere samtykke ved årsmøtet, da en endring vil medføre en forskyvning av det økonomiske forholdet mellom seksjonseierne. Fordi alle må være enige om endringen, og flere kan ende opp med en høyere andel etter reseksjoneringen, er det vanskelig å gjennomføre i praksis.
Unntak: Særlige grunner
Uavhengig av hva som fremgår av sameiebrøken og vedtektene, kan det i det enkelte tilfelle foretas en annen fordeling av kostnadene. Vilkåret er at det foreligger særlige grunner som tilsier at kostnaden skal fordeles etter nytte eller forbruk.
Det skal derimot mye til for at den kan komme til anvendelse. For det første må utgiften være betydelig etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet. For det andre må utgiften dekke et tiltak som ikke kommer alle seksjonseierne til gode. Denne begrunnelsen vil med andre ord være mest aktuell ved nye tiltak i sameiet.