Borettslagsloven forklart: Hva betyr loven for deg som andelseier?

Innhold i artikkelen:

• Hva er borettslagsloven?

• Hva er et borettslag?

• Hvilke regler gjelder?

• Hvordan fungerer styret?

• Hvilke rettigheter har du?

• Når kan du leie ut?

• Hvordan kan boligen brukes?

• Hvem har vedlikeholdsansvar?

• Hva gjør du ved uenighet?

• Hva bør du sjekke før kjøp?

Hva er borettslagsloven?

Borettslagsloven, formelt burettslagslova, er loven som regulerer borettslag i Norge. Loven gir regler for hvordan borettslag skal stiftes, organiseres, driftes og eventuelt oppløses.

For andelseiere er loven særlig relevant fordi den regulerer forholdet mellom deg, styret og borettslaget.

Den sier blant annet noe om:

• hvem som kan være andelseier

• hvordan boligen kan brukes

• når bruken kan overlates til andre

• hva du selv må vedlikeholde

• hvordan styret og generalforsamlingen skal fungere

• hvilke regler som gjelder ved mislighold

Hva er et borettslag?

Et borettslag er en boligform der du kjøper en andel i borettslaget. Andelen gir deg rett til å bruke en bestemt bolig.

Det betyr at du ikke eier leiligheten på samme måte som en selveier. Det er borettslaget som eier bygningen og eiendommen, mens du har en eksklusiv bruksrett til boligen din.

Borettslag kan være en praktisk boligform fordi mye ansvar er felles. Samtidig betyr det at du må forholde deg til felles regler, felles økonomi og beslutninger som tas i fellesskap.

• Les vår komplette guide: Borettslag →

Hvilke regler gjelder i et borettslag?

Reglene i et borettslag kommer fra tre hovedkilder: borettslagsloven, vedtektene og husordensreglene.

Borettslagsloven gir de overordnede rammene. Vedtektene sier mer om hvordan akkurat dette borettslaget er organisert. Husordensreglene handler gjerne om praktiske forhold i hverdagen, som ro, dyrehold, bruk av fellesarealer og avfallshåndtering.

Et borettslag kan for eksempel ha regler om bruk av balkong, parkering, støy, avfall, oppussing, dyrehold og fellesrom. Slike regler skal bidra til at borettslaget fungerer som et fellesskap.

Hvordan fungerer styret i et borettslag?

Styret har ansvaret for den daglige driften av borettslaget. Det betyr ikke at styret skal gjøre alt selv, men styret må sørge for at borettslaget drives forsvarlig.

Vanlige styreoppgaver er å følge opp økonomi, budsjett og regnskap, kreve inn felleskostnader, behandle klager og søknader, følge opp vedlikehold og forberede saker til generalforsamlingen.

Styret velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen er borettslagets øverste myndighet, og reglene om generalforsamling står i borettslagsloven kapittel 7. Du kan lese kapittelet her: borettslagsloven kapittel 7 (https://lovdata.no/nav/lov/2003-06-06-39/kap7).

Les vår komplette guide: Forvaltningsloven enkelt forklart: For deg som sitter i styret → https://www.obf.no/forretningsfoersel/forvaltningsloven

Hvilke rettigheter og plikter har du som andelseier?

Som andelseier har du rett til å bruke boligen din og fellesarealene i tråd med loven, vedtektene og husordensreglene. Du har også rett til å påvirke borettslaget gjennom generalforsamlingen.

Typiske rettigheter for andelseiere er:

• bruksrett til egen bolig

• rett til å bruke fellesarealer

• stemmerett på generalforsamlingen

• rett til å fremme saker for generalforsamlingen

• mulighet til å overlate bruken av boligen når vilkårene er oppfylt

Samtidig følger det plikter med andelen. Du må betale felleskostnader, følge reglene og vedlikeholde boligen der ansvaret ligger hos deg.

Mange borettslag har også fellesgjeld. Det er lån borettslaget har tatt opp, for eksempel for å finansiere bygging, rehabilitering eller større vedlikeholdsprosjekter. Du betaler din del av borettslagets kostnader gjennom felleskostnadene.

Felleskostnadene kan blant annet dekke renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, forsikring, strøm i fellesarealer, renhold, forretningsførsel og løpende vedlikehold.

Når kan du leie ut boligen i et borettslag?

I borettslag brukes ofte uttrykket overlating av bruk. Det betyr at du lar noen andre bruke hele eller deler av boligen din, for eksempel gjennom utleie.

Borettslagsloven skiller ikke først og fremst mellom kort og lang utleie.

Det viktigste skillet går mellom:

• overlating av deler av boligen mens du selv bor der

• overlating av hele boligen etter botidskravet

• overlating av hele boligen uten botidskrav i særskilte tilfeller

Etter borettslagsloven § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate bruken av deler av boligen til andre. Den samme bestemmelsen åpner også for at hele boligen kan overlates til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.

Etter borettslagsloven § 5-5 kan du, med godkjenning fra styret, overlate bruken av hele boligen til andre i opptil tre år dersom du selv, eller en nærstående som nevnt i § 5-6, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene.

Etter borettslagsloven § 5-6 kan bruken i enkelte tilfeller overlates uten botidskravet i § 5-5. Det gjelder blant annet ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Bestemmelsen omfatter også noen tilfeller der brukeren er nær familie, eller der noen har lovbestemt rett til å bruke boligen.

Styret kan normalt ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Det betyr likevel ikke at du kan leie ut fritt uten å følge loven, vedtektene og borettslagets søknadsprosess.

Hvordan skal boligen og fellesarealene brukes?

Borettslagsloven stiller krav til hvordan boligen og fellesarealene skal brukes. Etter borettslagsloven § 5-11 skal andelseieren behandle boligen og eiendommen med tilbørlig aktsomhet. Bruken må heller ikke være til unødvendig skade eller ulempe for andre.

I praksis handler dette om vanlig hensyn i et tett bomiljø. Støy, lukt, skadeverk, forsøpling eller ulovlig bruk av fellesarealer kan bli et problem for hele borettslaget.

Styret kan også fastsette husordensregler for borettslaget. Slike regler kan for eksempel handle om når det skal være ro, hvordan fellesvaskeri brukes, hvor sykler skal parkeres eller hvordan avfall skal håndteres.

Kan du ha dyr i borettslag?

Dyrehold reguleres ofte i husordensreglene. Selv om borettslaget har begrensninger eller forbud mot dyrehold, kan det finnes tilfeller der beboeren likevel har gode grunner til å holde dyr, forutsatt at dyreholdet ikke er til ulempe for andre.

Her bør styret vurdere saken konkret. Et generelt forbud kan ikke alltid praktiseres helt absolutt.

Kan du bruke boligen til noe annet enn bolig?

Boligen skal som hovedregel brukes til boligformål. Ønsker du å bruke boligen på en måte som skiller seg vesentlig fra vanlig boligbruk, bør du avklare dette med styret.

Et hjemmekontor uten trafikk, støy eller belastning for naboene vil ofte stille seg annerledes enn virksomhet med kunder, varelevering eller hyppig ferdsel i fellesarealene.

Hvem har vedlikeholdsansvar i borettslag?

Vedlikeholdsansvaret er et av de viktigste temaene i borettslag. Mange konflikter oppstår fordi andelseier og styre har ulik oppfatning av hvem som skal betale for hva.

Etter borettslagsloven § 5-12 skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand. Bestemmelsen sier blant annet at andelseieren skal vedlikeholde vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

Det betyr typisk at du selv har ansvar for:

• innvendige overflater

• inventar og utstyr i boligen

• innvendige dører

• kraner og synlige rør inne i boligen

• enkel oppfølging av vinduer fra innsiden

• skader som skyldes manglende vedlikehold

Borettslaget har normalt ansvar for bygningsmessige fellesdeler, fasader, tak, bærende konstruksjoner og felles tekniske anlegg. Vedtektene kan likevel gi mer detaljerte regler.

Hvis en andelseier ikke vedlikeholder boligen, bør styret først dokumentere forholdet og be andelseieren rette opp innen en rimelig frist. Ved alvorlige eller akutte forhold kan styret måtte handle raskere, særlig hvis det er fare for vannskade, brannfare eller skade på bygget.

Hva gjør du ved uenighet eller betalingsproblemer?

Hvis du er uenig med styret, bør du starte skriftlig og konkret. Forklar hva du er uenig i, hva du mener er feil, og hvilken løsning du ønsker.

Hvis saken gjelder et vedtak, bør du be om begrunnelse. Hvis saken gjelder praktiske forhold, kan dokumentasjon være nyttig, for eksempel bilder, datoer eller tidligere korrespondanse.

Du kan også vurdere om saken bør tas opp på generalforsamlingen. Generalforsamlingen er riktig arena for større spørsmål som gjelder borettslagets drift, økonomi, vedtekter eller felles prioriteringer.

Dette kan være en god rekkefølge:

1. Ta kontakt med styret skriftlig.

2. Be om begrunnelse eller avklaring.

3. Vis til relevante vedtekter eller lovbestemmelser.

4. Foreslå en konkret løsning.

5. Vurder om saken bør meldes inn til generalforsamlingen.

Felleskostnader er ikke en frivillig betaling. De er andelseierens bidrag til borettslagets økonomi. Hvis felleskostnader ikke betales, kan borettslaget følge opp kravet. Det kan føre til purring, inkasso og i alvorlige tilfeller videre rettslige skritt.

Hva bør du sjekke før du kjøper borettslagsbolig?

Når du kjøper bolig i borettslag, bør du se på mer enn pris og planløsning. Du kjøper deg inn i et fellesskap med felles økonomi, felles vedlikeholdsansvar og felles beslutninger.

Sjekk særlig:

• fellesgjeld

• månedlige felleskostnader

• vedtekter og husordensregler

• siste årsregnskap

• planlagt vedlikehold

• tidligere generalforsamlingsprotokoller

• regler for utleie

• forkjøpsrett

• eventuelle større prosjekter

Forkjøpsrett betyr at noen kan ha rett til å tre inn i et boligkjøp på samme vilkår som kjøperen. I borettslag er dette ofte regulert i vedtektene, og det kan være knyttet til boligbyggelag eller andre andelseiere.

• Les vår komplette guide: Alt om forkjøpsrett i boligselskap →

Hvis du vurderer flere boligformer opp mot hverandre, kan det være nyttig å sammenligne borettslag, sameie og aksjeleilighet.

• Les vår komplette guide: Eierformer forklart →

Ved kjøp og salg er det også nyttig å kjenne hovedreglene i avhendingsloven.

• Les vår komplette guide: Avhendingsloven: Hvilke krav stilles til kjøper og selger? →

Hvordan kan OBF hjelpe borettslag?

OBF bistår borettslag med forretningsførsel, regnskap, rådgivning, økonomisk oppfølging og praktisk styrestøtte. For styret kan det gi tryggere rammer i møte med spørsmål om felleskostnader, vedlikehold, generalforsamling, leverandører og løpende drift.

Når lovverk, økonomi og praktiske hensyn møtes, er det en fordel å ha en forretningsfører som kjenner både regelverket og hverdagen i borettslag.