top of page

Borettslag: Din Guide til Organisering, Regler og Drift

Denne guiden hjelper deg å forstå hvordan borettslaget er organisert, hvilke rettigheter du har og hvilke regler og lover som gjelder — slik at du kan senke skuldrene og trives.

Sist oppdatert:

10. mai 2024

Dette får du vite om borettslag:







Hva er et borettslag?


Kjøper du en bolig i et borettslag betyr det at du eier en andel i borettslaget, som gir deg tilgang og full bruksrett til en bolig. Det kan by på mange fordeler, fra fellesskap med naboene til tilgang på fellesarealer og -tjenester. 

Et borettslag er, enkelt forklart, en organisasjonsform for boligbesittelse. I et borettslag eier du en andel i boligselskapet, som dermed gir deg borett (derav navnet borettslag) til en bestemt bolig, som regel en leilighet.


Selv om man er andelseier, eier man ikke boligen direkte, men har en eksklusiv bruksrett til den.


Borettslaget eies og drives kollektivt av deg og de andre andelseierne, og styres gjennom demokratiske prinsipper, gjennom et valgt styre i en årlig generalforsamling. 



Hva er forskjellen på et borettslag og sameie? 


I et sameie kjøper du selve boligenheten du bor i, mens i borettslaget kjøper du en andel i boligselskapet som eier bygningene og eiendommen. 


I et borettslag består kjøpesummen av innskudd og felleskostnader som blant annet inkluderer nedbetaling av en felles gjeld som er tatt opp for bygninger og vedlikehold.


Når du selger boligen, selger du også fellesgjelden din. I et sameie må du stå for hele kjøpesummen selv, men felleskostnader er betydelige lavere og sameiet har ikke fellesgjeld, men som oftest løpende faste kostnader som vaktmestertjenester og lignende.  


Det er noe strengere regler for blant annet utleie og salg av andelsboliger enn ved sameie. I borettslag må du ha bodd i leiligheten i minst ett år før du kan leie den ut, og da maks i tre år.


Styret må også godkjenne utleie og leietaker, dette er for å sikre godt naboskap.  



Hvordan er et borettslag organisert? 


Borettslagets organisering og styringsstruktur er designet for å sikre en effektiv måte å forvalte fellesskapets ressurser og interesser på.


Kjernen i denne strukturen er generalforsamlingen, styret og eventuelt underkomiteer eller arbeidsgrupper som håndterer spesifikke oppgaver. 


Generalforsamlingen er borettslagets viktigste møte, som skal holdes en gang i året. Møtet arrangeres av styret og alle andelseierne er invitert og får muligheten til å stemme over viktige saker og velge hvem som skal sitte i styret. 


Styret driver den daglige driften, som inkluderer økonomi, vedlikehold og kommunikasjon basert på borettslagets lover og beslutninger fra generalforsamlingen.


Underkomiteer og arbeidsgrupper kan opprettes for spesifikke prosjekter, ofte med frivillig deltakelse fra beboerne for å styrke fellesskapet.



Hva bør jeg vite om økonomi og kostnader i et borettslag? 


Borettslagets økonomi er en viktig del av driften og ligger under styrets ansvarsområde.

Styret skal hvert år sette et bærekraftig budsjett for året som kommer.


Budsjettet skal inkludere nok inntekter for å betjene fellesgjelden og vedlikehold av bygninger og fellesareal, samt til eventuelle uforutsette utgifter. 



Hva er felleskostnader i et borettslag? 


Som andelseier betaler du en månedlig sum, ofte kalt felleskostnader, som dekker alt fra vedlikehold og drift av fellesarealene til nedbetaling av fellesgjeld.


Det er altså ikke kostnader som er knyttet til din personlige boenhet.


Styret bestemmer størrelsen på felleskostnadene, som er satt ut fra budsjettet.




Hva er inkludert i felleskostnadene?  


  • Vedlikehold av fellesarealer og fasade 

  • Kommunale kostnader 

  • Vaktmestertjenester 

  • Renovasjon 

  • Trappevask 

  • Eventuell felles fyring 

  • Honorar til styret og forretningsfører 

  • Fellesgjeld






Videre er det en del bestemmelser og økonomiske faktorer i et borettslag det er greit å kjenne til: 



Hva er et sikringsfond i borettslag?


Om borettslaget er med i et sikringsfond er det en økonomisk forsikring for å beskytte beboere dersom noen ikke klarer å betale sine felleskostnader.


Da vil sikringsfondet betale det utestående, og andelseieren som ikke klarer å betale sin del risikerer at andelen blir solgt.


Med andre ord, du slipper å betale mer om naboen din ikke klarer å betjene sin andel av felleskostnadene.



Hvordan fungerer forkjøpsrett i et borettslag? 


For at forkjøpsrett skal gjelde i et borettslag, må dette være regulert i vedtektene til borettslaget. Forkjøpsretten lar beboere i det aktuelle borettslaget eller medlemmer av boligbyggelaget kjøpe en tilgjengelig andel i borettslaget til høyeste budpris uten å by i budrunden. 


Enkelte salg er beskyttet mot forkjøpsrett. Dette gjelder blant annet ved overføringer mellom ektefeller, slektninger i opp- og nedstigende linje, fosterbarn og adoptivbarn eller søsken. Det betyr at overføringer mellom disse personene ikke vil utløse forkjøpsretten, uavhengig av hva som fremgår av vedtektene.


Forkjøpsretten bestemmes av lovpålagte frister.


Ved forhåndsavklaring annonserer boligbyggelaget den aktuelle boligen og interesserte må melde seg innen fem virkedager. Ved etterskuddsvis avklaring skjer annonseringen etter salgsavtale er inngått.


Forretningsfører har da maksimalt 20 dager på å annonsere om de vil benytte forkjøpsretten og medlemmer har deretter fem dager på å melde sin interesse.


Forretningsfører avgjør hvem som får benytte forkjøpsretten. Når melding om forkjøpsrett sendes, fristilles den opprinnelige kjøperen fra avtalen.


Dersom du er tilknyttet et boligbyggelag kan det tilkomme egne særskilte regler innen forkjøpsrett.


Derfor anbefales det å alltid ta kontakt med sin forretningsfører for avklaring av forkjøpsrett i deres borettslag. 




Hva dekker forsikringen i et borettslag?


Borettslagets forsikring dekker vanligvis bygningen, fellesarealene og grunnleggende elementer inne i hver leilighet.


Skader som forårsakes av skadedyr, brann eller vannlekkasjer dekkes som oftest.


Det er imidlertid viktig for beboere å ha egen innboforsikring for personlige eiendeler.



Generalforsamling i borettslag


Generalforsamlingen er det viktigste beslutningsorganet i et borettslag.


Generalforsamlingen, er et årlig møte hvor beboerne møtes og får mulighet til å stemme over viktige saker, inkludert økonomiske beslutninger.


Hvis du ønsker å påvirke borettslagets retning er det viktig at du deltar og stemmer.  




Hva består fellesgjelden av i et borettslag?


Fellesgjelden er den gjelden som borettslaget har tatt opp i forbindelse med bygging, vedlikehold og forbedring.

Alle eiere i borettslaget er ansvarlige for å nedbetale fellesgjeld gjennom renter og avdrag. 


Fordelingen av gjelden deles vanligvis på antall leiligheter og størrelsen på hver enkelt leilighet. Når du kjøper en bolig, overtar du ansvaret for å betale din del av fellesgjelden, som er inkludert i den totale prisen du betaler. 


Forutsatt at borettslaget har inngått avtale om mulighet for IN-ordning, individuell nedbetaling, da kan du nedbetale hele din andel av fellesgjelden gjennom en såkalt IN-ordning, som betyr en individuell nedbetalingsplan. Det vil redusere de månedlige felleskostnadene, men det er viktig å være klar over risikoen ved individuell nedbetaling i tilfelle av konkurs av borettslaget.


Den samlede gjelden fordeles på hver andel og påvirker verdien av hver andel og de månedlige felleskostnadene beboerne må betale. 




Kan borettslaget gå konkurs?


Det kan skje at et borettslag går konkurs, men det er veldig sjeldent.


Dette kan skje hvis borettslaget ikke klarer å betale tilbake lånene sine. For å unngå dette er det viktig med god økonomisk styring og et sikringsfond.


Hvis borettslaget går konkurs, går det utover beboerne. Da vil du mest sannsynlig miste pengene du betalte da du kjøpte leiligheten.


Banken kan overta og leie ut enhetene, men da vil du få prioritet til å leie din tidligere enhet, som et lite, bittert plaster på såret. 



Hvor mye kan felleskostnader øke i borettslag?


Det finnes regler som begrenser hvordan og når husleien kan økes i et borettslag, som oftest er dette basert på prisutviklingen i Norge og borettslagets økonomiske behov.


For eksempel kan felles utgifter økes om det må tas opp mer lån for å utbedre noe på fellesarealene eller i bygningene.    



Utleie av borettslagsleilighet


Det er ofte restriksjoner på utleie av leiligheter i borettslag, inkludert maksimal utleieperiode og krav om styrets godkjenning. 


Den maksimale utleieperioden er ofte satt til tre år. Styret må godkjenne utleie samt leietaker.  Dette er for å opprettholde et stabilt bomiljø for alle beboere.


Tips til deg som vurderer bolig i borettslag: Sett deg godt inn i økonomien til borettslaget før du kjøper. Undersøk tilstanden til økonomien, hvor høy fastrenten er på gjelden og hvordan gjelden nedbetales og finansieres - er det bærekraftig på lang sikt? 



Lover og regler i borettslag


Borettslag er regulert av en rekke lover og regler som sikrer en rettferdig og organisert drift. Disse reglene påvirker alt fra parkeringsordninger til vedlikehold, og det er viktig for både beboere og styremedlemmer å ha kjennskap til disse.


Nedenfor er noen av de viktigste lovene og retningslinjene som gjelder i borettslag.


Hva er borettslagsloven? 


Borettslagsloven utgjør grunnlaget for drift og forvaltning av borettslag i Norge.


Den dekker en rekke emner, fra organisering og finansiering av borettslag, til beboernes og styrets rettigheter og plikter, bruk av boligene og hvordan borettslag oppløses, slås sammen eller deles. 




Husordensregler i borettslag

Husordensregler er et sett med regler som alle beboere i et borettslag forventes å følge.


Disse kan inkludere alt fra stilletider til bruk av fellesarealer, og sikrer et behagelig bomiljø for alle.


Husordensregler er som regel ganske standardregler, men er tilpasset borettslaget.  



Hva er reglene for parkering og gjesteparkering i borettslag?


Parkering kan ofte være en utfordring i borettslag. Det er ingen lov i borettslagsloven for parkering, da alle borettslag har ulike parkeringsarealer.


Det er vanlig at borettslagene lager sine egne regler for parkering og gjesteparkering som settes inn i husordensreglene, for å sikre tilgjengelighet og rettferdighet.


Disse retningslinjene kan inkludere tildeling av gjesteparkeringstillatelser eller spesielle gjesteparkeringsplasser.



Hva bestemmer styret i et borettslag og hvilken myndighet har de?


Styret og styreleder er demokratisk valgt på generalforsamlingen. Styret har ansvaret for den daglige driften og forvaltningen av borettslaget. 


Styret tar beslutninger på vegne av beboerne, innenfor rammen av borettslagsloven, og borettslagets vedtekter og avgjørelser tatt på generalforsamlingen.


Normalt sitter styret i en toårsperiode. 


Styret i et borettslag har blant annet følgende ansvarsområder: 


  • Vedlikeholde av bygninger og fellesareales

  • Følge opp driftsavtaler med aktører som har oppdrag på eiendommen 

  • Økonomien til borettslaget 

  • Kreve inn felleskostnadene

  • Håndtere HMS-oppgaver

  • Holde styremøter

  • Kalle inn og holde generalforsamling

  • Kommunikasjon med beboere

  • Skape godt bomiljø og løse konflikter i borettslaget



Vedlikehold og vedlikeholdsplikt i borettslag


Borettslagsloven og borettslagets vedtekter fastsetter ansvarsdelingen for vedlikehold mellom borettslaget og den enkelte beboer. Dette kan også våre rådgivere fra OBF hjelpe deg med.

Generelt er borettslaget ansvarlig for det ytre og felles vedlikeholdet, mens beboerne må vedlikeholde det som befinner seg innenfor leilighetens fire vegger. 


Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde elementer som vinduer, rør, ledninger, inventar og de innvendige overflatene.


Vedlikeholdsplikten inkluderer reparasjoner eller utskifting av disse elementene, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører eller reparasjoner på bærende strukturer.



Hva er fordelene og ulempene med å bo i et borettslag?


Borettslag tilbyr en rekke fordeler som fellesskap, delte kostnader for vedlikehold og ofte en mer stabil boform sammenlignet med tradisjonell leie.


Et mer stabilt naboskap får du også siden det er vanskeligere å leie ut.


Imidlertid kommer det også med ansvar og forpliktelser, som å følge borettslagets regler og delta i felles beslutninger.



Fordeler:


Lettere tilgang for førstegangskjøpere

Prisen for å kjøpe en andel i et borettslag er som regel lavere enn ved å kjøpe en tilsvarende selveierbolig, noe som kan gjøre det lettere for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet.

Fordelaktige lånevilkår

Når borettslag tar opp lån, for eksempel for å finansiere større vedlikeholdsprosjekter, kan de ofte oppnå mer fordelaktige lånevilkår enn en privatperson ville klart på egen hånd. Dette kan føre til lavere kostnader for den enkelte beboer på sikt.

Felles ansvar for vedlikehold

I et borettslag er det laget som står for vedlikeholdet av bygget, fasade og de felles arealene. Dette betyr at du som beboer slipper å tenke på vedlikehold av yttervegger, tak, hagearbeid og snømåking på egen hånd. Dette kan spare deg for både tid og penger. 



Ulemper: 


Begrenset kontroll over boligen og fellesarealene

Som beboer i et borettslag har du mindre kontroll over egen bolig og fellesarealene enn hvis du eide en enebolig.


Regler og restriksjoner

Borettslag har ofte regler og vedtekter som begrenser hva du kan gjøre. Dette kan inkludere alt fra restriksjoner på utleie,  kjæledyrhold, og endringer du kan gjøre på boligen din. For noen kan disse reglene virke begrensende.


Salg av andel

Når du skal selge din andel i et borettslag, kan prosessen være mer komplisert enn ved salg av en selveierbolig. Kjøper må ofte godkjennes av styret, og det kan være restriksjoner som påvirker salgbarheten.



Snakk med en rådgiver om borettslaget ditt


  • Er du ny i styret og føler deg usikker?

  • Lurer du på hvordan du kan forbedre borettslagets økonomi?

  • Trenger borettslaget ditt hjelp med økonomisk gjennomgang eller revisjon?

  • Har du spørsmål om vedlikeholdsplikter eller rettigheter i borettslag?

  • Trenger du hjelp til å navigere i borettslagets struktur?


Spørsmål? Kontakt oss

Vi er her for å besvare dine spørsmål og gi skreddersydde løsninger.

Nyeste artikler

bottom of page