top of page

Kostnadsfordeling i borettslag og sameier – Din guide til fordelingsnøkkel

Usikker på hvordan felleskostnadene fordeles i ditt borettslag eller sameie? I denne artikkelen får du en enkel og oversiktlig guide til hvordan fordelingsnøkkelen fungerer, og når det er lov å øke felleskostnadene.

Sist oppdatert:

5. november 2024

Dette får du vite om kostnadsfordeling og fordelingsnøkkel: 


  


Hva er en fordelingsnøkkel, og hvordan fungerer den i praksis? 


En fordelingsnøkkel er en metode som brukes til å fordele kostnader mellom beboere eller seksjonseiere i et borettslag eller sameie. Den fastsetter hvor stor andel hver enkelt skal betale av felleskostnadene, som for eksempel vedlikehold, strøm, forsikringer og andre fellesutgifter. Fordelingsnøkkelen baseres ofte på den enkelte seksjons areal eller antall andeler. 


I praksis fungerer fordelingsnøkkelen slik at borettslagets eller sameiets samlede felleskostnader fordeles i henhold til den avtalte nøkkelen. For eksempel, hvis en beboer eier en større leilighet, vil vedkommende typisk betale en større andel av fellesutgiftene. Fordelingsnøkkelen er ofte fastsatt i vedtektene for borettslaget eller sameiet. 


Det er viktig at fordelingsnøkkelen er rettferdig og følger lover og regler, som for eksempel borettslagsloven og eierseksjonsloven, som beskriver hvordan felleskostnader skal fordeles. Hvis fordelingsnøkkelen ikke oppleves rettferdig, kan det skape konflikter mellom beboerne. 


Fordelingsnøkkelen er med andre ord et viktig verktøy for å sikre en rettferdig fordeling av felleskostnadene, og det er viktig å forstå hvordan den er bygget opp og brukes i hverdagen. 

  


Hvordan bestemmes fordelingsnøkkelen i borettslag og sameier? 


Fordelingsnøkkelen i borettslag og sameier blir vanligvis fastsatt gjennom vedtektene, som er de interne reglene som styrer driften av boligselskapet. Vedtektene fastsetter hvordan felleskostnadene skal fordeles mellom eierne, og det finnes flere vanlige modeller for hvordan dette kan gjøres: 


  • Arealbasert fordeling: Her blir felleskostnadene fordelt basert på størrelsen på hver seksjon eller leilighet. Dette er ofte brukt fordi det anses som rettferdig at større boliger, som gjerne har større forbruk av ressurser og krever mer vedlikehold, betaler en høyere andel av kostnadene. 


  • Lik fordeling: I noen tilfeller fordeles kostnadene likt mellom alle seksjoner, uavhengig av størrelsen. Dette er vanligere i mindre sameier eller borettslag der forskjellene mellom seksjonene ikke er så store. 


  • Andelsbasert fordeling: I borettslag vil kostnadene ofte fordeles etter andelene som hver beboer har i borettslaget. En andel representerer en eiers del av borettslagets eiendom, og kostnadene fordeles deretter. 

  

Les mer om Borettslag og Sameie

  

Et viktig prinsipp for kostnadsfordeling er kausalitet. Dette betyr at fordelingsnøkkelen bør reflektere en direkte sammenheng mellom ressursbruken og de kostnadene som påløper. Hvis en fordelingsnøkkel ikke gjenspeiler den faktiske ressursbruken, kan det føre til en urimelig fordeling av kostnader, som igjen kan skape konflikter mellom beboerne.  


Et annet sentralt prinsipp er bæreevne, som innebærer at kostnader fordeles etter hvor stor andel av de samlede ressursene en enhet forbruker, eller i forhold til deres evne til å bære kostnadene. Dette prinsippet brukes for å sikre at mer lønnsomme eller større enheter betaler en høyere andel av fellesutgiftene.  


Videre kan nytteverdi være en faktor i kostnadsfordelingen. Dette betyr at kostnadene fordeles basert på hvilken nytte en enhet får fra fellesgoder. For eksempel kan fellesutgifter knyttet til en reklamekampanje fordeles etter hvilke enheter som har størst nytte av tiltaket, som kan være basert på salgstall eller andre indikatorer.  

Disse prinsippene sikrer en mer rettferdig og velbegrunnet fordeling av kostnadene i et borettslag eller sameie.

  

Eierseksjonsloven fastsetter at felleskostnader som gjelder drift og vedlikehold av fellesarealene skal fordeles etter sameiebrøken, som ofte er basert på boligens areal. Dersom sameierne ønsker å endre fordelingsnøkkelen, kreves det vanligvis et vedtak på generalforsamlingen, og i noen tilfeller kan det kreve enstemmig samtykke fra alle eierne. 

I praksis bestemmes fordelingsnøkkelen altså i henhold til vedtektene, som er regulert av norsk lov. Det er viktig at beboerne er kjent med hvordan denne nøkkelen fungerer, da det har stor betydning for deres månedlige utgifter til felleskostnader. 

  



Hva sier norsk lov om kostnadsfordeling i boligselskaper? 


Norsk lov regulerer kostnadsfordelingen i boligselskaper for å sikre en rettferdig og transparent fordeling av felleskostnadene. De sentrale lovene på dette området er borettslagsloven og eierseksjonsloven, som begge gir klare retningslinjer for hvordan slike kostnader skal fordeles mellom beboerne. 


Ifølge borettslagsloven skal felleskostnader fordeles etter den enkeltes andel i borettslaget, med mindre annet er bestemt i vedtektene. Dette betyr at hver beboer betaler en andel av de totale kostnadene, beregnet på bakgrunn av størrelsen på boligen eller andelen de eier. Loven legger opp til at felleskostnadene skal være rettferdig fordelt, slik at ingen betaler mer enn det som er rimelig i forhold til deres bruksrett og andel i fellesskapet. 


  

Eierseksjonsloven gir også retningslinjer for kostnadsfordeling i sameier. Her er prinsippet at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken, som normalt er basert på størrelsen på den enkelte seksjon. Dersom sameiet har behov for å gjøre endringer i fordelingsnøkkelen, krever det som regel et vedtak på årsmøtet, og i visse tilfeller kan det være nødvendig med samtykke fra alle seksjonseierne. 


Unntak og justeringer 

Det er også mulig å avtale spesielle fordelingsnøkler for visse typer kostnader, for eksempel vedlikehold av spesifikke fellesarealer eller ekstraordinære utgifter. Slike justeringer må være i tråd med vedtektene og godkjennes av fellesskapet gjennom årsmøtet. 


Sammenlagt sørger disse lovene for at kostnadsfordelingen i boligselskaper er basert på tydelige og rettferdige prinsipper, som ivaretar både fellesskapet og den enkeltes interesser. 

  

person typing numbers on a calculator

Kostnadsfordeling i boligselskaper er regulert av borettslagsloven og eierseksjonsloven, som sikrer en rettferdig fordeling basert på andel eller sameiebrøk – med mulighet for justeringer gjennom vedtekter og årsmøter.



Hvordan påvirker endringer i felleskostnader fordelingsnøkkelen? 


Endringer i felleskostnader kan ha en direkte innvirkning på fordelingsnøkkelen i borettslag og sameier, spesielt når kostnadene øker eller nye fellesutgifter oppstår. Felleskostnader inkluderer typisk utgifter til vedlikehold, strøm, renovasjon, forsikringer, og andre tjenester som gjelder fellesskapet. Når slike kostnader endres, er det viktig at fordelingsnøkkelen fortsatt reflekterer en rettferdig fordeling av utgiftene mellom beboerne. 


Økning i felleskostnader 

Når felleskostnadene øker, for eksempel på grunn av stigende energipriser eller behov for vedlikehold, må kostnadene fordeles i henhold til den eksisterende fordelingsnøkkelen. Hvis fordelingsnøkkelen er basert på areal eller andeler, vil beboere med større enheter eller andeler oppleve en tilsvarende økning i sine felleskostnader. Dette kan være særlig aktuelt når det gjennomføres større oppgraderinger eller vedlikeholdsprosjekter som påvirker hele borettslaget eller sameiet. 


Når felleskostnader øker, er det viktig å vurdere om den eksisterende fordelingsnøkkelen fortsatt reflekterer en rettferdig fordeling av kostnadene. Det kan oppstå situasjoner der fordelingsnøkkelen må justeres, spesielt dersom det er store endringer i ressursbruken eller dersom kostnader allokeres på feil grunnlag, for eksempel hvis en indirekte kostnad som burde fordeles basert på areal i stedet fordeles basert på antall beboere.


Justering av fordelingsnøkkelen 

I noen tilfeller kan det bli nødvendig å justere fordelingsnøkkelen for å reflektere endringer i hvilke kostnader som inngår i fellesutgiftene. Dette kan være aktuelt dersom nye tjenester legges til, eller dersom det er behov for å omfordele kostnader mer rettferdig. En slik justering krever som regel et vedtak fra styret eller årsmøtet, og må godkjennes i henhold til vedtektene. 


I henhold til borettslagsloven og eierseksjonsloven, kan fordelingsnøkkelen ikke endres uten at det foreligger en avtale fra fellesskapet. Dette innebærer ofte en beslutning på årsmøtet, hvor alle beboere får anledning til å stemme over en eventuell endring. 


Oppfølging og kommunikasjon 

Når felleskostnader endres, er det viktig at styret informerer alle beboere om hva endringene innebærer, både når det gjelder de totale kostnadene og hvordan disse fordeles. God kommunikasjon kan bidra til å unngå konflikter og misforståelser, og sørge for at alle er innforstått med hvordan fordelingsnøkkelen påvirker deres individuelle utgifter. 


I sum er endringer i felleskostnader en naturlig del av å bo i et borettslag eller sameie, men det krever at fordelingsnøkkelen fortsatt brukes på en rettferdig og transparent måte. 

  


Når er det lov å øke felleskostnadene i sameier og borettslag? 


Økning av felleskostnadene i sameier og borettslag er et følsomt tema for mange beboere, men det er nødvendig for å dekke driftsutgifter og vedlikehold av fellesarealer. For å sikre at slike endringer skjer på en rettferdig og lovlig måte, er det klare retningslinjer for når og hvordan felleskostnadene kan økes. 


Ved vedlikeholdsbehov og ekstraordinære kostnader 

En vanlig årsak til økning i felleskostnadene er behovet for vedlikehold av fellesarealer, bygninger eller andre felles installasjoner. Dette kan inkludere reparasjoner, utskiftning av heiser, renovering av tak eller fasader, og vedlikehold av hager eller felles uteområder. I slike tilfeller har styret anledning til å foreslå en økning i felleskostnadene for å dekke de ekstra utgiftene. 


Ifølge borettslagsloven og eierseksjonsloven, må slike endringer godkjennes på årsmøtet. Styret har ansvar for å legge frem et budsjett og en forklaring på hvorfor en økning er nødvendig, og det kreves vanligvis et flertall for å vedta en slik økning. 


Økning i driftskostnader 

Stigende kostnader til drift, som strøm, forsikring, renovasjon, og kommunale avgifter, kan også føre til at felleskostnadene må justeres. Dette er vanligvis utenfor styrets kontroll, og styret kan derfor i slike tilfeller justere kostnadene uten behov for en formell avstemning, så lenge dette er i tråd med vedtektene. Det er viktig at økningen samsvarer med reelle behov, og at styret kommuniserer tydelig til beboerne hvorfor endringen er nødvendig. 


Godkjenning av økning 

For større økninger eller endringer som krever ekstraordinære tiltak, må styret presentere dette for eierne i sameiet eller borettslaget på et årsmøte. Det er her det kan bli tatt en beslutning om hvordan økningen skal fordeles, og om beboerne er villige til å akseptere økningen basert på forslag fra styret. 


Varsling av økning 

Det er også krav om at beboere skal få tilstrekkelig varsel før økning av felleskostnadene trer i kraft. Dette gir beboerne tid til å forberede seg økonomisk. Varslingen bør komme i god tid, gjerne flere måneder før endringen blir implementert, slik at ingen blir overrasket av en plutselig økning. 


Økninger i felleskostnader er med andre ord tillatt når det er et reelt behov for å dekke vedlikehold eller økte driftsutgifter, men det må skje i henhold til vedtektene og godkjenning fra fellesskapet der det er påkrevd. God informasjon og kommunikasjon fra styret er nøkkelen til å sikre at slike endringer blir forstått og akseptert av alle. 

  

objects money coins calculator documents

Økning av felleskostnader i sameier og borettslag kan være nødvendig for å dekke vedlikehold og økte driftsutgifter, men må skje i henhold til lover og vedtekter – god informasjon og dialog med beboerne er avgjørende.



Hva må styret gjøre hvis du vil endre fordelingsnøkkelen? 


Endring av fordelingsnøkkelen i et borettslag eller sameie er en prosess som krever nøye vurdering og beslutningstaking, da fordelingsnøkkelen direkte påvirker hvordan kostnadene fordeles mellom beboerne. Det er flere juridiske og praktiske steg som må følges for å sikre at en slik endring skjer på en rettferdig og lovlig måte. 


Vurder behovet for endring 

Første steg er å vurdere hvorfor fordelingsnøkkelen må endres. Vanlige årsaker kan være at den nåværende fordelingsnøkkelen oppleves som urettferdig, eller at nye tjenester eller kostnader har oppstått som ikke er tilstrekkelig dekket i dagens nøkkel. For eksempel kan større leiligheter eller seksjoner føle at de betaler for lite i forhold til sitt forbruk av fellesgoder, eller motsatt. 


Fremme et forslag til styret 

Dersom det er ønske om å endre fordelingsnøkkelen, kan du som beboer eller seksjonseier fremme et formelt forslag til styret. Styret har ansvar for å vurdere forslaget og avgjøre om det er nødvendig og gjennomførbart. Forslaget bør inkludere en klar forklaring på hvorfor endringen ønskes, og hvordan den nye fordelingsnøkkelen vil fungere. 


Beslutning på årsmøtet 

I henhold til både borettslagsloven og eierseksjonsloven må en endring av fordelingsnøkkelen vedtas på årsmøtet. Vanligvis krever en slik endring kvalifisert flertall, som betyr at en viss prosentandel av beboerne må stemme for endringen. I enkelte tilfeller, spesielt hvis endringen anses å ha stor innvirkning på beboernes økonomi, kan det kreves enstemmighet. 


Kommunikasjon med beboerne 

En viktig del av prosessen er å sikre at alle beboere er godt informert om hva endringen innebærer. Styret bør sørge for å informere alle beboere om forslaget i forkant av årsmøtet, gjerne med detaljerte tall som viser hvordan den nye fordelingsnøkkelen vil påvirke de enkelte seksjonseierne. 


Godkjenning og implementering 

Når fordelingsnøkkelen er vedtatt endret, må styret sørge for at den nye nøkkelen implementeres korrekt. Dette kan innebære oppdatering av vedtektene, samt informere beboerne om når den nye fordelingsnøkkelen trer i kraft. 


Det er viktig å merke seg at eventuelle endringer i fordelingsnøkkelen må være i tråd med de juridiske rammene satt av borettslagsloven og eierseksjonsloven, og at prosessen må være åpen og rettferdig for alle beboerne. Gjennom god kommunikasjon og grundig forberedelse kan man sikre at endringen blir akseptert og gir en mer rettferdig fordeling av felleskostnader. 

   


Når skal styret sende varsel om endring av felleskostnader? 


Det er vanlig praksis å sende varsel om endring av felleskostnader minst én til tre måneder før endringen trer i kraft, avhengig av størrelsen på endringen og hva vedtektene i borettslaget eller sameiet sier. I noen tilfeller kan vedtektene kreve lengre varslingsfrist, spesielt ved større økninger i fellesutgiftene. 


Dersom endringen er et resultat av et vedtak gjort på et årsmøte, må det tas hensyn til at vedtaket formelt skal kommuniseres ut til alle beboerne i etterkant av møtet. Det er viktig at varslet inneholder alle nødvendige detaljer om hva som endres, hvorfor endringen er nødvendig, og fra hvilken dato den gjelder. 


Innholdet i varselet 

Varslet om endring av felleskostnader bør være klart og informativt, og inneholde følgende: 


  • Årsak til endringen: Forklar hvorfor felleskostnadene justeres, for eksempel på grunn av vedlikehold, økte driftskostnader, eller nye tjenester. 


  • Beløp og endring: Spesifiser hvor mye kostnadene vil øke eller reduseres, og hvordan dette påvirker den enkelte beboer. 


  • Dato for ikrafttredelse: Angi når de nye kostnadene vil tre i kraft. 


  • Kontaktinformasjon: Tilby kontaktinformasjon til styret eller regnskapsføreren, slik at beboerne kan stille spørsmål eller be om ytterligere informasjon.    


Praktisk kommunikasjon 

Varsling kan skje via brev, e-post eller digitale løsninger, avhengig av hva som er avtalt i vedtektene. For å unngå misforståelser og sørge for at alle har mottatt informasjonen, er det en god idé å ha en kvitteringsordning, der beboerne bekrefter at de har mottatt varselet. 


I sum er det viktig å sikre at alle beboere blir varslet i god tid om endringer i felleskostnadene, slik at de kan forberede seg på eventuelle økonomiske konsekvenser og har tid til å sette seg inn i grunnlaget for endringen. Dette bidrar til bedre kommunikasjon og færre konflikter i boligselskapet. 

  

Lurer du på noe mer?   

Kontakt oss for mer informasjon.


Ta kontakt med oss i dag! Våre eksperter er klare til å hjelpe deg med å finne den beste løsningen for ditt hjem eller boligselskap.   

Skrevet av

Mari 

Mari er kommunikasjonsrådgiver og UX Designer med en bachelor i eiendom, jus og økonomi. Hun brenner for å formidle innsikt og gjøre komplekse temaer litt lettere.

  • LinkedIn
mariii.jfif

Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.

bottom of page