Sameie forklart: regler, drift og ansvar

Innhold i artikkelen:

• Hva er et sameie?

• Sameie vs. borettslag

• Hvordan er sameiet organisert?

• Hva bør du vite om økonomien?

• Hvordan fungerer forkjøpsrett?

• Kan du leie ut?

• Hvilke regler gjelder?

• Hvem har ansvar for hva?

• Hva bør du sjekke før kjøp?

• Fordeler og ulemper

Hva er et sameie?

Et sameie betyr at flere eier noe sammen. Når vi snakker om bolig, mener vi vanligvis et eierseksjonssameie. Det kan være en boligblokk, et rekkehusområde eller en annen eiendom som er delt inn i seksjoner.

Som seksjonseier eier du en ideell andel av hele eiendommen. Samtidig har du enerett til å bruke din egen bruksenhet, altså boligen din. Du har også rett til å bruke fellesarealer som trappeoppgang, tak, fasade, gårdsrom, boder, tekniske rom og uteområder.

Retten til å bruke seksjonen og fellesarealene følger av eierseksjonsloven § 25.

Hva er forskjellen på sameie og borettslag?

Den største forskjellen handler om hva du eier.

I et sameie eier du en eierseksjon. Det betyr at du eier boligen direkte, samtidig som du deler ansvar for eiendommen og fellesarealene med de andre seksjonseierne.

I et borettslag kjøper du en andel i borettslaget. Andelen gir deg rett til å bo i en bestemt bolig, men det er borettslaget som eier bygningen og eiendommen.

Sameier gir ofte mer frihet ved salg og utleie. Borettslag har på sin side gjerne tydeligere regler for hvem som kan eie og bo i boligen.

Skal du sammenligne eierformene før kjøp eller salg, kan denne guiden være relevant.

• Les vår komplette guide: Eierformer forklart →

Vi har også samlet det du bør vite om borettslag.

• Les vår komplette guide: Borettslag →

Hvordan er et sameie organisert?

Et sameie styres gjennom årsmøtet, styret, vedtektene og husordensreglene.

Årsmøtet er sameiets øverste myndighet. Her møter seksjonseierne, behandler saker og velger styret. Styret følger opp den daglige driften gjennom året. Vedtektene gir de formelle rammene for sameiet, mens husordensreglene ofte handler om hverdagsbruk og trivsel.

Et eierseksjonssameie reguleres først og fremst av eierseksjonsloven. Sameiet kan ha egne vedtekter, men vedtektene kan ikke være i strid med loven. Reglene om vedtekter finner du i eierseksjonsloven § 27. Vedtekter kan som hovedregel bare endres med minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet.

Slik fungerer organiseringen i praksis:

• Årsmøtet tar de største beslutningene.

• Styret følger opp drift, økonomi, vedtak og leverandører.

• Vedtektene regulerer sameiets formelle regler.

• Husordensreglene gir praktiske rammer for bomiljøet.

Hva bør du vite om økonomi i sameie?

Økonomien i et sameie handler først og fremst om felleskostnader, vedlikehold, forsikring, drift og eventuelle lån.

Felleskostnader dekker utgifter som gjelder eiendommen som helhet. Det kan være bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, renhold, vaktmester, revisjon, forretningsførsel, vedlikehold og felles tekniske anlegg.

Hovedregelen er at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk. Dette følger av eierseksjonsloven § 29. Vedtektene kan likevel ha en annen lovlig fordelingsregel.

Felleskostnadene kan øke når driftskostnadene øker, eller når sameiet skal gjennomføre større vedlikeholdsprosjekter. Derfor bør styret ha god oversikt over både kortsiktige utgifter og langsiktige vedlikeholdsbehov.

Et godt budsjett gjør det enklere å vurdere nivået på felleskostnadene. Det gir også styret et bedre grunnlag for å planlegge vedlikehold før skadene blir akutte.

Har styret behov for mer struktur i økonomiarbeidet, kan det være nyttig å se nærmere på hvordan budsjett, lån og vedlikeholdsplaner henger sammen.

• Les vår komplette guide: Hvordan sette opp budsjett og håndtere lån for ditt boligselskap →

Hvordan fungerer forkjøpsrett i sameie?

Forkjøpsrett er ikke en generell hovedregel i eierseksjonssameier på samme måte som i mange borettslag.

Hvis det skal gjelde forkjøpsrett i et sameie, må den normalt følge av vedtekter, avtale eller en tinglyst rettighet. Det betyr at du ikke bør forutsette at andre seksjonseiere har forkjøpsrett bare fordi boligen ligger i et sameie.

Ved kjøp og salg bør du derfor sjekke:

• sameiets vedtekter

• salgsoppgaven

• grunnboken

• eventuelle tinglyste rettigheter

• informasjon fra megler eller forretningsfører

Kartverket har offentlig informasjon om tinglysing av rettigheter og avtaler i fast eiendom.

Skal du kjøpe eller selge bolig, er det også nyttig å kjenne til kravene i avhendingsloven.

• Les vår komplette guide: Alt om avhendingsloven →

Kan du leie ut sameieleilighet?

Ja, som hovedregel kan du leie ut en bolig du eier i et sameie. Det gjelder særlig ved vanlig langtidsutleie.

Samtidig må du følge eierseksjonsloven, vedtektene og husordensreglene. Leietaker må også følge reglene som gjelder i sameiet. Som eier har du fortsatt ansvar overfor sameiet, selv om du ikke bor der selv.

Korttidsutleie har egne regler. Etter eierseksjonsloven § 24 syvende ledd er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt. Vedtektene kan sette grensen til mellom 60 og 120 døgn, dersom kravet til flertall er oppfylt.

Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Hvis du skal leie ut boligen, bør du avklare:

• om vedtektene har egne regler om utleie

• om korttidsutleie er begrenset

• hvordan leietaker får informasjon om husordensreglene

• hvem styret skal kontakte ved problemer

• om utleien påvirker forsikring eller bruk av fellesarealer

Leier du ut bolig, er det også relevant å kjenne til husleieloven.

• Les vår komplette guide: Husleieloven, en enkel guide for deg som leier ut bolig →

Hvilke regler gjelder i sameie?

Reglene i et sameie kommer fra flere steder. De viktigste er eierseksjonsloven, vedtektene, husordensreglene og vedtak fra årsmøtet.

Eierseksjonsloven setter rammene. Vedtektene tilpasser reglene til det konkrete sameiet. Husordensreglene handler ofte om praktiske forhold i hverdagen.

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det følger av eierseksjonsloven § 28. Den samme bestemmelsen regulerer også dyrehold. Dyrehold er tillatt, men sameiet kan ha forbud i vedtektene eller ordensreglene dersom vilkårene i bestemmelsen er oppfylt.

Typiske temaer i husordensreglene er:

• støy og stilletider

• bruk av fellesarealer

• avfall og kildesortering

• dyrehold

• parkering

• grilling og uteområder

• dugnad

• montering på fasade

• bruk av boder, takterrasse eller fellesrom

Reglene bør være tydelige nok til at beboerne forstår hva som gjelder. Samtidig bør de ikke detaljstyre mer enn nødvendig.

Kameraovervåkning

Kameraovervåkning i sameier krever en grundig vurdering. Det må finnes et reelt behov, og overvåkningen må være nødvendig og forholdsmessig. Personvernet til beboere, gjester og andre som ferdes på eiendommen må vurderes nøye.

• Datatilsynet har veiledning om kameraovervåkning.

Gjesteparkering

Gjesteparkering bør ha enkle og tydelige regler. Det kan være tidsbegrensning, krav om parkeringstillatelse eller egne regler for hvem plassene er ment for.

Uklare parkeringsregler skaper ofte unødvendige konflikter. Derfor bør styret sørge for at reglene er lett tilgjengelige og praktiseres likt.

Dugnad

Dugnad kan bidra til lavere kostnader og bedre bomiljø. Samtidig kan ikke styret uten videre tvinge beboere til å delta fysisk på dugnad.

Det som ofte fungerer best, er frivillig deltakelse, tydelig informasjon og konkrete oppgaver.

Hva har styret og seksjonseier ansvar for?

Styret har ansvar for den løpende driften av sameiet. Det innebærer blant annet økonomi, leverandører, vedlikehold, årsmøte, kommunikasjon og oppfølging av vedtak.

Et eierseksjonssameie skal ha et styre. Dette følger av eierseksjonsloven § 54 (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65/§54). Årsmøtet velger styret, og styreleder skal velges særskilt etter eierseksjonsloven § 55 (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65/§55).

Styret følger typisk opp:

• budsjett og regnskap

• innkreving av felleskostnader

• vedlikehold og leverandører

• forsikring og skadeoppfølging

• årsmøte og styremøter

• informasjon til seksjonseiere og beboere

• brudd på vedtekter og husordensregler

Seksjonseier har ansvar for å bruke boligen og fellesarealene på en måte som ikke skaper urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre. Dette følger av eierseksjonsloven § 25.

Vedlikeholdsansvaret er delt. Seksjonseieren har ansvar for vedlikehold inne i egen bruksenhet, mens sameiet har ansvar for fellesarealer og felles bygningsdeler. Dette følger av eierseksjonsloven § 32 og eierseksjonsloven § 33.

Hva bør du sjekke før du kjøper sameieleilighet?

Før du kjøper bolig i et sameie, bør du se på mer enn selve leiligheten. Du kjøper også en del av et fellesskap, og sameiets økonomi, vedlikehold og regler kan få stor betydning.

Start med salgsoppgaven, men se også på dokumentene fra sameiet. Der finner du ofte informasjon om økonomi, planlagte prosjekter, vedtekter, felleskostnader og tidligere vedtak.

Dette bør du særlig sjekke:

• vedtekter og husordensregler

• felleskostnader og hva de dekker

• eventuell fellesgjeld

• årsregnskap og budsjett

• planlagt vedlikehold

• referat fra årsmøter

• forsikring og skadehistorikk

• regler for utleie og korttidsutleie

• parkering, bod og fellesarealer

• om det finnes forkjøpsrett eller andre tinglyste rettigheter

• Kartverket har offentlig informasjon om eierseksjoner og tinglysing.

Hva er fordeler og ulemper med sameie?

Sameie passer godt for mange, men eierformen har både fordeler og ulemper.

En viktig fordel er at du eier boligen direkte. Det gir ofte større frihet ved salg, belåning og utleie enn i borettslag. Du har også stemmerett på årsmøtet og kan påvirke hvordan eiendommen skal forvaltes.

Samtidig betyr sameie at du deler ansvar med andre. Du kan ikke alltid bestemme alene, særlig når tiltaket berører fellesarealer, fasade, tekniske anlegg eller andre seksjonseiere.

For de fleste handler valget ikke om at sameie er bedre eller dårligere enn borettslag. Det handler om hva som passer boligen, økonomien og måten fellesskapet er organisert på.

Hvordan kan OBF hjelpe sameier?

OBF bistår styrer i sameier med boligforvaltning, regnskap, rådgivning og praktisk oppfølging av drift. Det kan gi styret bedre oversikt over økonomi, årsmøte, felleskostnader, leverandører og løpende henvendelser.

Som forretningsfører kan OBF være en faglig støtte gjennom året. Det gjelder både i det daglige styrearbeidet og når sameiet står overfor større beslutninger.