Eierseksjonsloven forklart for deg som seksjonseier

Innhold i artikkelen:

• Hva er eierseksjonsloven?

• Hvem gjelder loven for?

• Hva kan du bestemme selv?

• Hva er felles ansvar?

• Hvordan fungerer årsmøtet?

• Hva sier loven om felleskostnader?

• Hva gjelder for korttidsutleie?

• Hva er styrets ansvar?

• Hvem har vedlikeholdsplikt?

• Hvordan løses konflikter?

• Hva misforstås ofte?

Hva er eierseksjonsloven?

Eierseksjonsloven er loven som regulerer eierseksjonssameier. Den sier blant annet hva du kan gjøre med din egen seksjon, hva sameiet har ansvar for, hvordan årsmøtet fungerer og hvilke oppgaver styret har.

En eierseksjon består av to deler: Du har enerett til å bruke din egen boligseksjon, samtidig som du eier en andel av fellesarealene sammen med de andre seksjonseierne.

Det betyr at eierseksjonsloven både handler om privat eierskap og felles ansvar.

Hvem gjelder eierseksjonsloven for?

Eierseksjonsloven gjelder for eiendommer som er seksjonert i flere bruksenheter. Det kan være leiligheter, næringsseksjoner eller en kombinasjon av bolig og næring.

For deg som seksjonseier betyr loven at du har rettigheter, men også plikter. Du kan bruke, selge og leie ut boligen innenfor lovens rammer, men du må også ta hensyn til sameiets vedtekter, ordensregler og de andre beboerne.

Et sameie skiller seg derfor fra en enebolig. Du bestemmer mye selv, men ikke alt.

• Les vår komplette guide: Sameie forklart →

Hva kan du bestemme selv etter eierseksjonsloven?

Eierseksjonsloven skiller mellom hva du kan disponere rettslig over, og hvordan du kan bruke seksjonen i praksis.

Den rettslige disposisjonsretten står i eierseksjonsloven § 24. Det betyr blant annet at du som hovedregel kan selge, leie ut og pantsette seksjonen din, med de begrensningene som følger av loven, sameieforholdet og eventuelle vedtekter.

Den faktiske bruken av seksjonen og fellesarealene reguleres av eierseksjonsloven § 25. Du har rett til å bruke din egen bruksenhet og fellesarealene, men bruken må ikke påføre andre seksjonseiere skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Du kan for eksempel normalt:

• bo i boligen selv

• selge seksjonen

• leie ut boligen innenfor lovens rammer

• pantsette seksjonen

• pusse opp inne i egen seksjon

• bruke fellesarealer på lik linje med andre beboere

Retten er likevel ikke ubegrenset. Vedtektene kan ha egne regler, og tiltak som berører fellesarealer, fasade, bærende konstruksjoner eller felles tekniske anlegg må ofte avklares med styret.

Hva er felles ansvar i et sameie?

I et eierseksjonssameie har seksjonseierne ansvar for mer enn sin egen leilighet. Sameiet må også ta vare på fellesarealer, bygningsmasse, økonomi og drift.

Felles ansvar kan for eksempel gjelde:

• tak, fasade og bærende konstruksjoner

• trappeoppganger, inngangsparti og uteområder

• felles tekniske anlegg

• forsikring

• renhold, drift og løpende vedlikehold

• større rehabiliteringsprosjekter

Det praktiske arbeidet håndteres vanligvis av styret, men kostnadene bæres av seksjonseierne gjennom felleskostnadene.

Når sameiet skal ta større beslutninger, må styret vurdere om saken ligger innenfor styrets myndighet, eller om den må behandles på årsmøtet. Dette blir særlig viktig ved større vedlikeholdsprosjekter, låneopptak, endringer i fellesarealer og vedtektsendringer.

Hvordan fungerer årsmøtet etter eierseksjonsloven?

Årsmøtet er sameiets øverste myndighet. Her kan seksjonseierne stemme over saker som gjelder drift, økonomi, vedtekter, valg av styre og større tiltak i sameiet.

Reglene om årsmøtet står i eierseksjonsloven kapittel VI. Årsmøtet skal holdes hvert år, og det skal innkalles med minst 8 og høyst 20 dagers varsel etter eierseksjonsloven § 43.

På årsmøtet behandles blant annet:

• årsregnskap

• årsberetning eller informasjon fra styret

• valg av styremedlemmer

• innmeldte saker

• vedtektsendringer

• større vedlikeholds- eller investeringssaker

• Les vår komplette guide: Forvaltningsloven enkelt forklart →

Årsmøtet gir seksjonseiere muligheten til å delta i viktige beslutninger om sameiets drift og forvaltning, og sikre at sameiets interesser ivaretas.

Hva sier eierseksjonsloven om felleskostnader?

Felleskostnader er kostnader som gjelder sameiet som fellesskap. Det kan være forsikring, strøm i fellesarealer, kommunale avgifter, renhold, forretningsførsel, vedlikehold og andre driftskostnader.

Hovedregelen står i eierseksjonsloven § 29. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for en annen fordeling.

Det betyr at en seksjon med høyere sameiebrøk normalt betaler en større andel av felleskostnadene.

Samtidig finnes det unntak. Dersom enkelte kostnader bare gjelder noen seksjoner, eller nytten er vesentlig forskjellig, kan en annen fordeling være aktuell. Dette må vurderes konkret og bør forankres tydelig i vedtekter eller vedtak.

Hva sier eierseksjonsloven om korttidsutleie?

Korttidsutleie er regulert i eierseksjonsloven § 24. Hovedregelen er at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt.

Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan endres i vedtektene, men bare innenfor intervallet 60 til 120 døgn. En slik vedtektsendring krever minst to tredjedels flertall på årsmøtet.

Dette betyr i praksis at sameiet ikke fritt kan velge hvilken grense som helst. Vedtektene kan stramme inn eller åpne noe mer, men bare innenfor rammen loven gir.

• Les vår komplette guide: Regler for utleie og krav til utleiebolig →

Korttidsutleie kan være en mulighet for seksjonseiere, men må gjøres i henhold til eierseksjonsloven og sameiets regler for å sikre alle beboeres trivsel.

Hva er styrets ansvar etter eierseksjonsloven?

Styret skal sørge for den løpende driften av sameiet. Det innebærer å følge opp økonomi, vedlikehold, avtaler, beboerhenvendelser og vedtak fra årsmøtet.

Styrets oppgaver og myndighet er regulert i eierseksjonsloven kapittel VII. Styret representerer sameiet utad, jf. eierseksjonsloven § 60.

Styret skal blant annet:

• følge opp årsmøtevedtak

• sørge for forsvarlig drift

• håndtere sameiets økonomi

• kreve inn felleskostnader

• følge opp vedlikehold av fellesarealer

• informere seksjonseierne om relevante saker

• behandle henvendelser fra beboere

Styret kan ikke bestemme alt. Saker som går utover vanlig forvaltning, eller som etter loven krever årsmøtevedtak, må legges frem for seksjonseierne.

• Les vår komplette guide: Styrearbeid →

Hvem har vedlikeholdsplikt i et sameie?

Vedlikeholdsplikten er delt mellom seksjonseierne og sameiet.

Den enkelte seksjonseier har ansvar for å vedlikeholde sin egen bruksenhet. Dette følger av eierseksjonsloven § 32. Det kan for eksempel gjelde innvendige overflater, inventar, rør og ledninger som bare betjener egen seksjon, og annet innvendig vedlikehold.

Sameiet har ansvar for vedlikehold av fellesarealer og felles bygningsdeler. Dette følger av eierseksjonsloven § 33. Det kan gjelde tak, fasade, bærende konstruksjoner, felles rør, felles ventilasjon og andre deler av eiendommen som ikke hører til én bestemt seksjon.

Hvordan løses konflikter etter eierseksjonsloven?

Konflikter i sameier handler ofte om støy, dyrehold, vedlikehold, felleskostnader, bruk av fellesarealer eller tolkning av vedtekter.

Det første steget bør være dialog. Mange saker kan løses ved at partene får forklart hva som har skjedd, og hvilke regler som gjelder.

Dersom saken ikke løses direkte, kan styret involveres. Styret må da skille mellom nabokonflikter på den ene siden og saker som faktisk gjelder sameiets regler, eiendom eller drift på den andre.

Ved alvorlige eller gjentatte brudd kan sameiet i enkelte tilfeller ha sterkere virkemidler. Eierseksjonsloven har blant annet regler om salgspålegg i eierseksjonsloven § 38 og fravikelse i eierseksjonsloven § 39. Dette er alvorlige tiltak som krever grundig vurdering og juridisk bistand.

Hva er vanlige misforståelser om eierseksjonsloven?

Mange konflikter i sameier starter med misforståelser om hva loven faktisk sier.

Her er noen av de vanligste:

Dersom sameiet er usikkert på hvor grensen går, bør styret innhente råd før det fattes vedtak. Feil vedtak kan skape mer konflikt enn de løser.

Hvilke rettigheter og plikter har du som seksjonseier?

Som seksjonseier bør du kjenne både loven og sameiets egne regler. Vedtektene kan inneholde viktige bestemmelser om bruk, vedlikehold, kostnadsfordeling, dyrehold, parkering, utleie og andre praktiske forhold.

Dette bør du ha oversikt over

• Vedtektene, fordi de gjelder konkret for ditt sameie.

• Ordensreglene, fordi de regulerer hverdagen i bygget.

• Årsmøtevedtak, fordi de kan påvirke økonomi, drift og vedlikehold.

• Felleskostnadene, fordi du er økonomisk forpliktet til å betale din andel.

• Vedlikeholdsplikten, fordi forsømmelser kan få konsekvenser.

• Forsikring, fordi sameiets bygningsforsikring ikke erstatter innboforsikring.

Dette handler ikke bare om å unngå problemer. Jo bedre seksjonseierne kjenner rammene, desto enklere er det å få et sameie som fungerer godt i praksis.

• Les vår komplette guide: Alt om avhendingsloven →

Hvordan kan OBF hjelpe deg med eierseksjonsloven?

Eierseksjonsloven berører mange av oppgavene styret håndterer gjennom året. OBF bistår sameier med boligforvaltning, regnskap, styrearbeid, årsmøter, innkreving av felleskostnader og praktisk oppfølging av drift.

Det kan være særlig nyttig når styret trenger struktur, dokumentasjon og trygghet i saker som gjelder økonomi, vedlikehold, årsmøter eller dialog med seksjonseiere.

OBF har over 70 års erfaring med boligforvaltning og bistår styrer i sameier, borettslag og boligaksjeselskap med trygg og effektiv drift.