top of page

Eierseksjonsloven: Alt du trenger å vite som seksjonseier.


Hva bør du vite om eierseksjonsloven som seksjonseier i et sameie?

Denne artikkelen gir en oversikt over eierseksjonsloven, inkludert seksjonseierens rettigheter og plikter, samt styrets ansvar og vedlikehold. Du får praktiske råd for å sikre dine interesser og sameiets funksjon.

Sist oppdatert:

28. mai 2024

Dette får du vite om forvaltningsloven:




Hva er eierseksjonsloven?


Eierseksjonsloven regulerer forholdene mellom seksjonseiere i et sameie, der loven fastsetter rettigheter, plikter og ansvarsfordeling.


I henhold til eierseksjonsloven har hver seksjonseier rett til å eie en boligseksjon i et sameie, samtidig som de deler felles ansvar for sameiets fellesarealer og drift. § 24 i loven gir seksjonseierne rettigheter til å bruke og disponere over sin egen boligseksjon, mens § 25 fastsetter ansvarsfordelingen mellom seksjonseierne når det gjelder vedlikehold, reparasjoner og kostnader.


Å forstå eierseksjonsloven er viktig for å sikre en velfungerende hverdag i sameiet. Årsmøtet, som er regulert i lovens kapittel 6, spiller en viktig rolle i beslutningstakingen om sameiets drift og vedlikehold.


Kort sagt legger eierseksjonsloven grunnlaget for en rettferdig og balansert forvaltning i sameiet, og det er viktig for hver seksjonseier å være kjent med lovens bestemmelser for å sikre en trygg og effektiv hverdag.



Hvordan påvirker eierseksjonsloven seksjonseiers rettigheter?


Eierseksjonsloven § 24 gir eier rettigheter og fullmakter angående bruken av egen boligseksjon. Denne paragrafen fastsetter viktige prinsipper som angår enhver seksjonseiers frihet og ansvar i sameiet.


Ifølge loven har hver seksjonseier rett til å bruke sin boligseksjon slik det passer dem, under forutsetning av at det ikke er til ulempe for de andre seksjonseierne. Dette betyr at du som eier har rett til å bo i boligen din, leie den ut eller bruke den til andre formål innenfor lovens rammer.


Det er samtidig viktig å være oppmerksom på at denne retten ikke er ubegrenset. Seksjonseieren må ta hensyn til sameiets vedtekter og eventuelle beslutninger som blir tatt i styremøter, som kan legge begrensninger på bruken av boligseksjonen.


For eksempel kan vedtektene regulere spørsmål som dyrehold, utleie og bruk av fellesarealer. I tillegg kan styremøtet vedta regler om korttidsutleie eller andre spesielle forhold som kan påvirke bruken av boligseksjonene.


Kort sagt gir eierseksjonsloven § 24 sameierne en viss grad av frihet og fleksibilitet når det gjelder bruken av sin bolig, men denne retten er begrenset av hensynet til fellesskapet og de vedtatte reglene i sameiet. Det er derfor viktig å være kjent med både lovens bestemmelser og sameiets vedtekter for å sikre et godt fungerende sameie.


Les mer om: Sameie

Hvordan er ansvarsfordelingen ifølge eierseksjonsloven?


Eierseksjonsloven fastsetter ansvarsfordelingen mellom eierne når det gjelder vedlikehold, reparasjoner og kostnader i sameiet. Denne bestemmelsen er viktig for å sikre en rettferdig og balansert forvaltning av fellesarealer og bygningsmasse.


Hver seksjonseier har en plikt til å delta i vedlikeholdet av sameiets fellesarealer og bygningsmasse i tråd med sin sameiebrøk. Dette innebærer at hver eier er ansvarlig for å bidra økonomisk og praktisk til å opprettholde sameiets verdier og standard.


Ansvarsfordelingen etter § 29 omfatter både løpende vedlikehold, som renhold og mindre reparasjoner, og større vedlikeholdsarbeid, som rehabilitering av fasader eller tak. Eierne er også ansvarlige for å dekke kostnadene knyttet til vedlikeholdet i samsvar med sin sameiebrøk.


Det er viktig å være oppmerksom på at ansvarsfordelingen etter eierseksjonsloven ikke er absolutt. Partene kan avtale andre ordninger gjennom vedtektene eller vedtak på styremøtet, så lenge dette ikke strider mot loven.


For å sikre en effektiv forvaltning og forhindre misforståelser er det derfor viktig at eierne er kjent med sine plikter og rettigheter i henhold til eierseksjonsloven, spesielt hva angår ansvarsfordelingen etter § 29. Dette vil bidra til å opprettholde verdien og kvaliteten på eiendommen og sikre et godt samarbeid mellom alle parter.



Hvordan fungerer årsmøtet i henhold til eierseksjonsloven?


Årsmøtet er en sentral del av sameiets demokratiske prosess og er regulert av eierseksjonsloven. Dette møtet gir styremedlemmene muligheten til å ta viktige beslutninger om sameiets drift og forvaltning.


Ifølge loven skal årsmøtet avholdes årlig, innen seks måneder etter utgangen av regnskapsåret. På årsmøtet behandles saker som er av betydning for sameiet, som godkjenning av årsregnskapet, endring i vedtekter og valg av styremedlemmer.


Les mer om: Årsmøte

For at årsmøtet skal være gyldig, må det innkalles skriftlig med minst åtte og høyst tjue dagers varsel, og det må være tilstrekkelig antall eiere til stede eller representert for å fatte vedtak. Alle eiere har rett til å delta på årsmøtet, og til å fremme forslag til saker som skal behandles.


Ved å delta aktivt på årsmøtet kan eierne være med på å påvirke beslutningene som tas og sikre at sameiets interesser ivaretas på best mulig måte. Det er også en god anledning til å få informasjon om sameiets økonomi, drift og planer for fremtiden.


Flere mennesker diskuterer i et styremøte med styremedlemmer og styreleder.
Årsmøtet gir seksjonseiere muligheten til å delta i viktige beslutninger om sameiets drift og forvaltning, og sikre at sameiets interesser ivaretas.


Felleskostnader i henhold til eierseksjonsloven


Eierseksjonsloven § 29 regulerer hvordan felleskostnader fordeles i et sameie. Disse inkluderer utgifter som ikke direkte kan knyttes til en enkelt bolig, som vedlikehold av fellesarealer og driftskostnader. 


Normalt fordeles disse kostnadene etter hvor stor del av sameiet hver seksjonseier eier, kjent som sameiebrøk. Dette innebærer at hvis du eier en større del av sameiet, vil du også betale mer i felleskostnader. 


Hver seksjonseier betaler et månedlig beløp som dekker deres del av felleskostnadene. Dette beløpet kan også inkludere midler til fremtidig vedlikehold, avhengig av hva som er vedtatt på årsmøtet. 



Hva sier eierseksjonsloven om korttidsutleie?


Eierseksjonsloven regulerer også spørsmålet om korttidsutleie, som har blitt stadig mer aktuelt i takt med populariteten til plattformer som Airbnb. Lovverket sikrer at seksjonseierne kan drive med korttidsutleie under visse betingelser, samtidig som det tar hensyn til de andre seksjonseiernes behov og rettigheter.


Ifølge loven kan korttidsutleie av en boligseksjon tillates dersom det ikke er til urimelig ulempe for de andre beboerne av eiendommen. For å regulere dette, kan styremøter vedta egne regler som begrenser eller setter vilkår for korttidsutleie. Disse reglene kan inkludere maksimalt antall dager for utleie per år, krav til registrering av leieforholdet, eller forbud mot korttidsutleie helt eller delvis.


§ 24 i eierseksjonsloven sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.


Det er viktig for seksjonseierne som ønsker å benytte seg av korttidsutleie å være nøye med å følge både lovens bestemmelser og eventuelle vedtekter eller vedtak fra styret. 

Leilighet, en boligeier skal leie ut leiligheten til en leietaker for kortidsutleie.
Korttidsutleie kan være en mulighet for seksjonseiere, men må gjøres i henhold til eierseksjonsloven og sameiets regler for å sikre alle beboeres trivsel.


Hva er styrets ansvar og myndighet ifølge eierseksjonsloven?


Styret i et sameie spiller en nøkkelrolle i forvaltningen av sameiet og har både ansvar og myndighet som er fastsatt i eierseksjonsloven. Styret representerer sameiet og handler på vegne av seksjonseierne for å sikre at driften av sameiet er i tråd med loven og sameiets vedtekter.


Ifølge eierseksjonsloven har styret ansvar for den daglige driften av sameiet. Dette inkluderer oppgaver som å sørge for vedlikehold av fellesområder, håndtere sameiets økonomi, inkludert innkreving av felleskostnader, og å sikre at sameiets eiendommer og verdier blir forsvarlig forvaltet. Styret skal også sørge for at beslutninger og vedtak som er gjort på årsmøtet blir gjennomført.


I tillegg til den daglige driften har styret myndighet til å treffe beslutninger som er nødvendige for å håndtere akutte situasjoner som måtte oppstå. Styret har også plikt til å informere seksjonseierne om viktige saker og beslutninger som angår sameiet.


For at styret skal kunne utføre sine oppgaver effektivt, kreves det god kommunikasjon både internt i styret, og mellom styret og seksjonseierne. Styremedlemmene bør derfor arbeide for å være tilgjengelige og åpne for dialog med seksjonseierne, for å bygge tillit og sikre en inkluderende drift.



Hvordan påvirker eierseksjonsloven vedlikeholdsplikt for seksjonseiere?


Eierseksjonsloven fastsetter klare regler for vedlikeholdsplikten som hviler på både sameiet og den enkelte seksjonseier. Disse reglene er essensielle for å opprettholde eiendommen og sikre et godt bomiljø.


Ifølge eierseksjonsloven har sameiet ansvar for vedlikehold av fellesarealer og bygningens eksteriør, inkludert tak, fasader og bærende konstruksjoner. Dette innebærer at sameiet må sørge for nødvendige reparasjoner og vedlikehold som sikrer at fellesområdene og bygningens ytre er i god stand.


Den enkelte seksjonseier har imidlertid vedlikeholdsplikt for sin egen seksjon, ifølge § 32. Dette betyr at seksjonseieren må holde boligen i forsvarlig stand og foreta innvendig vedlikehold som maling, gulvbelegg, og reparasjon av innvendige installasjoner som ikke er felles for bygningen, for eksempel sanitærutstyr og kjøkkeninnredning.


Vedlikeholdsplikten omfatter også å rette opp eventuelle skader eller mangler som kan påvirke resten av bygningen eller de andre eiernes seksjoner. For eksempel, hvis en vannlekkasje fra en seksjon skader seksjoner under, er det seksjonseierens ansvar å reparere skaden og dekke kostnadene for nødvendige reparasjoner i de berørte seksjonene.


Det er viktig at seksjonseierne forstår sin vedlikeholdsplikt og de økonomiske forpliktelsene som følger med, da forsømmelse ikke bare kan føre til skader på egen og andres eiendom, men også til konflikter innad i sameiet. God kommunikasjon og forståelse av vedlikeholdsplikten ifølge eierseksjonsloven er derfor nøkkelen til å unngå misforståelser og opprettholde et godt bomiljø.



Hvordan løses konflikter i henhold til eierseksjonsloven?


Konflikter i et sameie kan oppstå av ulike årsaker, og eierseksjonsloven gir rammer for hvordan disse skal håndteres på en effektiv måte. Lovverket legger vekt på å opprettholde et godt bo- og arbeidsmiljø i sameiet, og det er viktig at konflikter løses på en måte som ivaretar alle parters interesser.


Vi i OBF har lang erfaring med å bistå styret i interne konflikter, ta kontakt for å høre mer.

Første skritt i konflikthåndtering bør være intern dialog. Dette innebærer at de involverte partene forsøker å komme til enighet gjennom samtaler og forhandlinger. Ofte kan misforståelser og uenigheter avklares gjennom åpen kommunikasjon og gjensidig forståelse.


Dersom intern dialog ikke fører til en løsning, kan saken tas opp til behandling i et styremøte. Her kan de ulike sidene av saken legges frem for alle seksjonseierne, og det kan stemmes over løsninger eller tiltak. Beslutninger i styremøtet er bindende så lenge de ikke strider mot eierseksjonsloven eller sameiets vedtekter.


For mer komplekse eller alvorlige konflikter kan det være nødvendig å søke bistand fra eksterne meglere eller juridiske rådgivere. I noen tilfeller kan det også være aktuelt å bringe saken inn for domstolene, spesielt hvis det dreier seg om tolkning av loven eller alvorlige brudd på sameiets regler.



Hva er de vanligste misforståelsene om eierseksjonsloven?


Det finnes flere vanlige misforståelser om eierseksjonsloven som kan føre til usikkerhet og konflikter i sameier. Her er noen av de mest utbredte:


  • Full frihet til å endre egen seksjon: Mange tror at de som eier en seksjon har ubegrenset rett til å gjøre endringer på sin egen seksjon. Imidlertid må slike endringer ikke påvirke bygningens struktur eller de tekniske systemene, og i noen tilfeller kreves det godkjenning fra styret eller årsmøtet, spesielt hvis endringene kan påvirke fellesarealene eller eksteriøret av bygningen.


  • Styrets makt: En annen misforståelse er omfanget av styrets beslutningsmakt. Noen seksjonseiere kan tro at styret har myndighet til å treffe alle typer beslutninger uten innskrenkninger. Styrets makt er imidlertid begrenset til det som er spesifisert i eierseksjonsloven og sameiets vedtekter, og viktige saker som påvirker sameiet vesentlig må ofte avgjøres ved årsmøtet.


Les mer om: Styrearbeid

  • Vedlikeholdsansvar: Det er også vanlig å misforstå ansvarsfordelingen for vedlikehold. Selv om sameiet har ansvar for fellesarealene, har hver enkelt seksjonseier ansvar for vedlikehold inne i sin egen seksjon. For eksempel omfatter dette alt fra å bytte ut defekte elektriske elementer til reparasjon av indre overflater.


  • Utleiebegrensninger: Noen boligeiere kan feilaktig anta at de kan leie ut sin seksjon som de vil. I virkeligheten kan styret sette restriksjoner for utleie, inkludert korttidsutleie, for å sikre ro og orden i sameiet.



Hvilke rettigheter og plikter har du som seksjonseier?


Som seksjonseier i et sameie er det viktig å være godt informert om dine rettigheter og plikter i henhold til eierseksjonsloven for å sikre deg og din eiendom. Her er noen viktige tiltak du kan ta for å beskytte dine interesser:


  1. Les og forstå vedtektene og loven: Det første og viktigste skrittet er å lese og forstå sameiets vedtekter, samt eierseksjonsloven. Dette vil gi deg en god forståelse av dine rettigheter og plikter, samt sameiets regler og prosedyrer.


  2. Delta aktivt i sameiet: Vær en aktiv deltaker i årsmøter. Dette gir deg muligheten til å påvirke beslutninger som tas og holde deg oppdatert på saker som påvirker sameiet.


  3. Kommuniser med styret: Oppretthold en åpen dialog med sameiets styre. Dette kan inkludere alt fra å rapportere problemer, diskutere forbedringer eller bare holde deg informert om hva som skjer i sameiet.


  4. Forsikring: Sørg for å ha tilstrekkelig innboforsikring. Forsikring vil beskytte deg mot økonomiske tap ved skader på eiendommen din.


  5. Vedlikehold din seksjon: Hold din egen bolig i god stand. Dette innebærer å ta ansvar for innvendig vedlikehold og reparasjoner som faller under ditt ansvar, noe som ikke bare bidrar til din egen trivsel, men også opprettholder eiendommens verdi.


  6. Konflikter: Forstå prosedyrer for konflikthåndtering i henhold til eierseksjonsloven. Dersom konflikter oppstår, prøv å løse disse gjennom dialog før du vurderer juridiske skritt for å sikre en smidig og rettferdig løsning.



Hvordan kan en profesjonell eiendomsforvalter hjelpe meg med eierseksjonsloven?


Å benytte seg av en profesjonell eiendomsforvalter som OBF kan være en stor fordel for seksjonseiere som ønsker å sikre at deres eiendom blir forvaltet i tråd med eierseksjonsloven, og på en måte som optimaliserer både drift og verdi. Her er noen måter OBF kan bistå på:


  1. Juridisk ekspertise: OBF tilbyr verdifull veiledning om lovens krav og hvordan disse bør håndteres i praksis, inkludert forståelse av vedlikeholdsplikter og forvaltning av fellesarealer.

  2. Økonomistyring: OBF håndterer sameiets økonomi, som inkluderer budsjettering, regnskap, og håndtering av fellesgjeld, og sørger for at sameiet er økonomisk stabilt.

  3. Oppdateringer og rådgivning: OBF holder seg oppdatert på endringer i lovgivningen som kan påvirke sameiet og gir råd til styret og seksjonseierne om hvordan disse endringene skal gjennomføres på en effektiv måte.

  4. Forsikring og risikostyring: OBF bistår med å sikre at sameiet har tilstrekkelig forsikring og hjelper til med risikostyring, som er avgjørende for å beskytte eiendommens verdi og seksjonseiernes investeringer.

  5. Forberedelser og deltakelse i årsmøter: OBF bistår med planlegging og gjennomføring av årsmøter, inkludert utarbeidelse av møteinnkallinger, agendaer og protokoller. Vi deltar også på møtene for å sikre at de gjennomføres i henhold til lovens krav og sameiets vedtekter, og for å gi faglige råd og veiledning underveis.

Å investere i tjenester fra en profesjonell eiendomsforvalter kan derfor være en klok beslutning for sameier som ønsker en problemfri og effektiv forvaltning av sin eiendom, samtidig som de opprettholder samsvar med eierseksjonsloven.



Har du spørsmål om eierseksjonsloven eller trenger hjelp til å forstå hvordan loven påvirker deg som seksjonseier eller utleier?


Vårt team hos OBF har ekspertisen til å veilede deg gjennom alle aspekter av eierseksjonsloven, og sørger for at dine rettigheter og interesser blir ivaretatt. Ta kontakt med oss i dag for en konsultasjon, og la oss hjelpe deg med å navigere i sameiets verden med trygghet og klarhet. Vi ser frem til å bistå deg med profesjonell støtte og rådgivning. Kontakt oss nå for mer informasjon og styrk din posisjon som seksjonseier!

Spørsmål? Kontakt oss

Vi er her for å besvare dine spørsmål og gi skreddersydde løsninger.

Nyeste artikler

bottom of page