Sist oppdatert:
30. juni 2026
Innhold i artikkelen:
Hva er IN-ordning?
IN-ordning står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Det betyr at du som eier kan betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden, i stedet for å betale renter og avdrag gjennom de månedlige felleskostnadene.
I borettslag åpner burettslagslova § 2-15 for at den enkelte andelseier kan få rett til å nedbetale sin del av fellesgjelden, dersom borettslaget og finansinstitusjonen som har gitt felleslånet, har avtalt en slik rett.
Det betyr at IN-ordning ikke er noe hver enkelt eier kan kreve alene. Ordningen må være etablert for boligselskapet.
Hva er fellesgjeld?
Fellesgjeld er lån boligselskapet har tatt opp, ofte for å finansiere større prosjekter. Det kan være rehabilitering av fasade, tak, rør, balkonger, vinduer eller andre felles installasjoner.
Lånet ligger på boligselskapet, men kostnadene fordeles mellom boligene. Din andel betales vanligvis gjennom de månedlige felleskostnadene.
Når et boligselskap har fellesgjeld, betaler du som regel for:
renter på lånet
avdrag på lånet
din andel av drift og vedlikehold
Fellesgjeld påvirker også totalprisen ved kjøp og salg. Skatteetaten skriver at ved salg av andel i boligselskap eller boligsameie skal salgssummen ses sammen med andel fellesgjeld og eventuell fellesformue.
Les vår komplette guide: Fellesgjeld →
Bør du betale ned fellesgjelden?
Når du betaler ned fellesgjeld gjennom IN-ordningen, blir felleskostnadene normalt lavere fordi du ikke lenger betaler renter og avdrag på den delen av lånet. Samtidig bindes pengene i boligen. Du kan vanligvis ikke hente beløpet ut igjen senere.
Før du betaler ned, bør du derfor vurdere om du fortsatt har god nok buffer til uforutsette utgifter.
Hva er fellesgjelden min?
Din andel fellesgjeld finner du normalt i dokumentasjon fra boligselskapet, årsoppgave, salgsdokumenter eller informasjon fra forretningsfører.
For boligselskaper rapporteres relevante beløp til skattemeldingen, blant annet formue, gjeld, inntekter og kostnader. Skatteetaten har egen informasjon om bolig i boligselskap eller sameie.
For kunder av OBF kan du kontakte oss dersom du trenger oppdatert oversikt over din andel fellesgjeld, restsaldo eller mulighet for innbetaling.
Dette er særlig nyttig hvis du vurderer:
å betale ned hele eller deler av fellesgjelden
å selge boligen
å refinansiere privat lån
å sammenligne total boligkostnad før kjøp
Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →
Hva er fordeler og ulemper med IN-ordning?
IN-ordning kan gi lavere månedlige kostnader, men det er ikke et risikofritt valg. Tabellen under viser de viktigste vurderingene.
For styret bør IN-ordning vurderes sammen med boligselskapets totale økonomi, lånevilkår og planlagte vedlikehold. Dersom styret jobber med lån, budsjett eller større prosjekter, kan denne guiden være relevant.
Les vår komplette guide: Budsjett og lån i boligselskap →
Vurder nøye om nedbetaling av fellesgjeld passer din økonomi og fremtidsplaner.
Hvordan betaler du ned fellesgjeld?
Innbetaling skjer normalt på faste datoer gjennom året. Det skyldes at nedbetalingen må koordineres med boligselskapets lån, banken og forretningsførers registrering.
Prosessen ser ofte slik ut:
Du sjekker hvor stor andel fellesgjeld du har.
Du avklarer om boligselskapet har IN-ordning.
Du får informasjon om beløp, frist og kontonummer.
Du betaler innen fastsatt frist.
Forretningsfører registrerer innbetalingen.
Felleskostnadene justeres fra avtalt tidspunkt.
Etter innbetalingen skal endringen også reflekteres i relevante økonomiske oversikter. For borettslag følger det av forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag at det skal gis opplysninger dersom det er foretatt individuell nedbetaling av gjeld.
Hvis du er usikker på hvordan innbetalingen påvirker dine månedlige kostnader, bør du be om en konkret beregning før du betaler.
Hvordan får dere IN-ordning?
Det er boligselskapet som må ta initiativ til å etablere IN-ordning. Ordningen er ikke bare en avtale mellom eier og bank. Den må også forankres i boligselskapet.
I praksis må styret avklare flere forhold før ordningen kan innføres:
om lånet kan tilpasses individuell nedbetaling
om banken tilbyr en slik løsning
hvilke kostnader ordningen medfører
hvordan innbetalinger skal administreres
hvordan informasjonen skal gis til eierne
om saken må behandles på generalforsamling eller årsmøte
For borettslag etableres IN-ordning normalt gjennom vedtak på generalforsamlingen, eller ved at generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå nødvendig avtale. Deretter må avtale med bank og forretningsfører komme på plass.
For sameier må styret vurdere ordningen opp mot eierseksjonsloven, vedtekter, låneavtaler og praktisk gjennomføring. Sameier har ikke samme lovbestemmelse om IN-ordning som borettslag, så her blir avtalegrunnlaget og vedtaket i sameiet særlig viktig.
Les vår komplette guide: Kostnadsfordeling i borettslag og sameier →
Hva bør styret informere om?
IN-ordning kan skape mange spørsmål blant beboerne. Styret bør derfor gi tydelig informasjon før ordningen innføres eller før en innbetalingsrunde åpnes.
Beboerne bør få vite:
hvem som kan betale ned
hvilke beløp som kan innbetales
hvilke frister som gjelder
når felleskostnadene endres
hva som skjer ved salg
hvem de kan kontakte ved spørsmål
Det bør også komme tydelig frem at nedbetaling er frivillig. Noen eiere vil ønske lavere felleskostnader. Andre vil prioritere likviditet, buffer eller annen finansiering.
God informasjon reduserer risikoen for misforståelser, særlig i boligselskaper der fellesgjelden er høy eller der eierne har ulik økonomisk situasjon.
La OBF hjelpe deg med IN-ordning og fellesgjeld
OBF bistår boligselskaper med regnskap, felleskostnader, låneoversikt og praktisk oppfølging av ordninger som påvirker økonomien i boligselskapet. Vi kan hjelpe styret med å få oversikt over fellesgjeld, innbetalingsrutiner, informasjon til eiere og konsekvenser for felleskostnadene.
For deg som eier kan OBF gi oppdatert informasjon om din andel fellesgjeld dersom boligselskapet forvaltes av oss. For styret kan vi bidra med trygg gjennomføring og ryddig kommunikasjon når økonomiske valg skal forklares til beboerne.
Skrevet av
Mariann
Kommunikasjonsrådgiver i OBF
Trenger dere bistand med boligforvaltning eller regnskap? OBF har 70 års erfaring og hjelper over 500 boligselskap med den daglige driften.
Spørsmål og svar om IN-ordning
Hva betyr IN-ordning?
IN-ordning betyr individuell nedbetaling av fellesgjeld. Det gir deg mulighet til å betale ned din andel av boligselskapets fellesgjeld.
Kan alle betale ned fellesgjeld?
Nei. Boligselskapet må ha etablert IN-ordning, og ordningen må være avtalt med banken eller finansinstitusjonen som har gitt felleslånet.
Må IN-ordning vedtas i boligselskapet?
Ja, normalt må ordningen behandles av generalforsamlingen eller årsmøtet, eventuelt ved at styret får fullmakt til å etablere ordningen.
Kan jeg betale ned bare deler av fellesgjelden?
Ofte ja, men det avhenger av hvordan ordningen er satt opp. Noen boligselskaper har faste beløp eller bestemte innbetalingsdatoer.
Får jeg lavere felleskostnader etterpå?
Ja, normalt blir felleskostnadene lavere fordi du ikke lenger betaler renter og avdrag på den delen av fellesgjelden du har nedbetalt.
Kan jeg angre etter at jeg har betalt?
Som hovedregel nei. Nedbetaling av fellesgjeld kan normalt ikke reverseres.
Er bolig uten fellesgjeld mer attraktiv ved salg?
Det kan den være, fordi kjøper får lavere andel fellesgjeld. Samtidig vurderer kjøpere også pris, felleskostnader, standard, beliggenhet og boligselskapets økonomi.