Budsjett og lån i borettslag og sameier

Innhold i artikkelen:

• Hva er budsjett?

• Hvordan lage budsjett?

• Hva må med i budsjettet?

• Når bør dere låne?

• Hvordan påvirkes felleskostnadene?

• Kan styret ta opp lån?

• Hvordan finansiere vedlikehold?

• Annuitetslån eller serielån?

Hva er budsjett i et boligselskap?

Et budsjett er styrets økonomiske plan for året. Det viser hvilke inntekter boligselskapet forventer, hvilke kostnader som kommer, og hvor mye som må kreves inn gjennom felleskostnader.

For styret er budsjettet mer enn et regneark. Det er grunnlaget for å vurdere drift, vedlikehold, lånebehov og nivået på månedlige innbetalinger fra beboerne.

Et godt budsjett bør gi svar på tre spørsmål:

• Har boligselskapet nok inntekter til daglig drift?

• Er det satt av penger til planlagt og uforutsett vedlikehold?

• Vil renter, avdrag og prisøkninger påvirke felleskostnadene?

I borettslag reguleres fordeling av felleskostnader blant annet av burettslagslova § 5-19. I eierseksjonssameier følger hovedregelen om felleskostnader av eierseksjonsloven § 29.

• Les vår komplette guide: Eierseksjonsloven →

Vil du gå mer inn i hvordan felleskostnader regnes ut og fordeles mellom eierne, kan denne guiden være nyttig.

• Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →

Hvordan lager styret budsjett for borettslag og sameier?

Et realistisk budsjett starter med regnskapstallene. Se på de siste årene, og vurder hvilke kostnader som er stabile, hvilke som varierer, og hvilke som sannsynligvis vil øke.

Typiske poster å kontrollere ekstra nøye er forsikring, kommunale avgifter, strøm, renter, vedlikehold og avtaler med leverandører.

Styret bør også koble budsjettet til en vedlikeholdsplan. Hvis tak, fasade, rør, vinduer eller tekniske anlegg må oppgraderes de neste årene, bør dette vises i økonomiplanen før kostnaden blir akutt.

En enkel arbeidsform er å dele budsjettprosessen i fem trinn.

Mange styrer behandler budsjettet på høsten. Det gir tid til å justere felleskostnadene før nytt regnskapsår, hente inn tilbud og informere beboerne på en ryddig måte.

Hvilke kostnader må med i budsjettet?

Budsjettet bør dekke både faste kostnader, variable kostnader og større tiltak som kan komme i løpet av året. Hvis enkelte poster undervurderes, kan boligselskapet raskt få behov for ekstra innbetalinger eller lån.

Hvis budsjettet sprekker, bør styret først skaffe full oversikt. Hent inn dokumentasjon, vurder om kostnaden kan reduseres, sjekk forsikringsdekning, og se om andre prosjekter kan utsettes uten at det skaper større risiko.

Deretter må styret vurdere om kostnaden skal dekkes med oppsparte midler, økte felleskostnader eller lån. Ved større beløp bør vurderingen protokollføres tydelig.

Når bør et boligselskap vurdere lån?

Lån kan være aktuelt når boligselskapet skal gjennomføre store prosjekter som ikke kan dekkes med oppsparte midler eller ordinære felleskostnader.

Det gjelder typisk ved:

• rehabilitering av tak, fasade eller balkonger

• rørfornying eller utskifting av tekniske anlegg

• energieffektivisering og større oppgraderinger

• akutte skader som må utbedres raskt

• prosjekter der kostnaden bør fordeles over flere år

Før styret går videre med låneopptak, bør dere vurdere hvor mye boligselskapet allerede skylder, hvilken rente banken tilbyr, hvor lang nedbetalingstid som er realistisk, og hvordan lånet påvirker felleskostnadene.

Lån bør også vurderes mot alternativer. Noen prosjekter kan finansieres med gradvis økning av felleskostnader, bruk av buffer, oppsparte midler eller en kombinasjon.

Dersom lånet gjelder energi, varme eller vann, bør styret også se på forbruket før prosjektet settes i gang.

• Les vår komplette guide: Energiregnskap →

Hvordan påvirker lån felleskostnadene?

Når boligselskapet tar opp lån, må renter, avdrag og gebyrer betales. Det skjer normalt gjennom felleskostnadene.

Hvor mye felleskostnadene øker, påvirkes særlig av:

• lånebeløp

• rente

• nedbetalingstid

• termingebyr

• fordelingsnøkkel

• eksisterende fellesgjeld

Lang nedbetalingstid kan gi lavere månedlig belastning, men høyere totale rentekostnader. Kortere nedbetalingstid kan bli billigere totalt, men gir høyere innbetalinger fra beboerne.

Regnestykket bør alltid vises før styret tar en endelig beslutning. Det gjør det enklere for beboerne å forstå hva lånet faktisk betyr per måned, ikke bare hvor mye prosjektet koster totalt.

Fellesgjeld påvirker også hvordan boligen fremstår ved salg. Kjøpere ser ikke bare på prisantydningen, men også på andel fellesgjeld og månedlige felleskostnader.

• Les vår komplette guide: Fellesgjeld →

For borettslag med høy fellesgjeld kan IN-ordning være relevant dersom ordningen er etablert for boligselskapet.

• Les vår komplette guide: IN-ordning og fellesgjeld →

Kan styret ta opp lån uten godkjenning?

Styret bør starte med ett praktisk spørsmål. Er lånet en del av vanlig drift og nødvendig vedlikehold, eller gjelder det et større tiltak som binder boligselskapet økonomisk over tid?

Svaret avgjør om saken kan håndteres av styret, eller om den bør behandles av generalforsamlingen eller årsmøtet.

For borettslag er reglene tydeligere enn for sameier. Etter burettslagslova § 8-9 må generalforsamlingen samtykke med minst to tredjedels flertall ved tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og ved lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene.

• Les vår komplette guide: Borettslagsloven forklart →

For eierseksjonssameier er vurderingen mer sammensatt. Styret har ansvar for drift, vedlikehold og forvaltning etter eierseksjonsloven § 57, og kan ta beslutninger som ikke er lagt til årsmøtet, vedtektene eller andre organer etter eierseksjonsloven § 58.

Samtidig krever enkelte saker behandling på årsmøtet. Etter eierseksjonsloven § 49 kreves minst to tredjedels flertall for tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Særlige bomiljøtiltak med økonomisk ansvar er regulert i eierseksjonsloven § 50.

Ved store prosjekter, høy økonomisk belastning eller usikkerhet om vedtektene, bør styret legge saken frem for generalforsamlingen eller årsmøtet. Det gir bedre forankring, ryddigere beslutningsgrunnlag og færre konflikter når lånet senere påvirker felleskostnadene.

Hvordan finansiere større vedlikeholdsprosjekter?

Store prosjekter bør finansieres på en måte som både ivaretar bygget og gjør kostnadene håndterbare for beboerne. Ofte er den beste løsningen en kombinasjon.

Styret bør ikke vente til vedlikeholdet blir akutt. Akutte prosjekter gir dårligere forhandlingsrom, mindre tid til å sammenligne tilbud og større risiko for brå økninger i felleskostnadene.

Kostnadsfordelingen bør også avklares tidlig. I noen tilfeller skal kostnader fordeles etter sameiebrøk eller ordinær fordelingsnøkkel. I andre tilfeller kan nytte eller forbruk være relevant.

• Les vår komplette guide: Fordelingsnøkkel i borettslag og sameier →

Annuitetslån eller serielån?

Når boligselskapet tar opp lån, er annuitetslån og serielån to vanlige alternativer. Forskjellen ligger i hvordan lånet betales ned.

For et boligselskap handler valget ikke bare om hva som er billigst totalt. Styret må også vurdere hvordan lånet slår ut for beboerne måned for måned.

Et annuitetslån kan være enklere å håndtere i budsjettet fordi kostnadene er mer stabile. Et serielån kan være økonomisk gunstigere over tid, men kan gi en krevende økning i felleskostnadene de første årene.

Styret bør be banken vise flere alternativer før lånet tas opp. Sammenlign månedlig belastning, total rentekostnad, bindingstid, gebyrer, avdragsfrihet og konsekvensene ved renteendring.

Hvordan kan OBF hjelpe med budsjett og lån?

OBF bistår boligselskaper med regnskap, budsjett, økonomirapporter, fakturagodkjenning og løpende økonomioppfølging. Dere får et bedre grunnlag for å vurdere felleskostnader, planlagt vedlikehold og konsekvensene av renter og avdrag.

Vi kan også bidra med oversikt over lån, fellesgjeld, budsjettavvik og økonomiske konsekvenser før styret legger frem større saker for beboerne.