Sist oppdatert:
23. oktober 2025
Dette får du vite om oppsigelse av leiekontrakt:
Hva er oppsigelse av leiekontrakt?
Oppsigelse av leiekontrakt betyr at en av partene – enten du som utleier eller leietaker – ønsker å avslutte et leieforhold.
Oppsigelsen må være skriftlig og følge reglene i husleieloven kapittel 9, som skal sikre en ryddig avslutning for begge parter.
En oppsigelse skiller seg fra heving, som brukes når avtalen avsluttes umiddelbart på grunn av alvorlig mislighold, for eksempel manglende husleiebetaling eller brudd på kontraktsvilkår.
Hvordan si opp leiekontrakt som utleier?
Som utleier kan du si opp en leiekontrakt dersom du har saklig grunn og følger reglene i husleieloven kapittel 9.
Før du sender oppsigelsen, bør du sjekke at leieforholdet faktisk kan sies opp – det gjelder som hovedregel kun tidsubestemte kontrakter, jf. § 9-5.
Selve oppsigelsen må være skriftlig, men prosessen handler også om hvordan og når du leverer den:
Gi oppsigelsen i god tid og i tråd med avtalt oppsigelsesfrist, typisk tre måneder jf. § 9-6
Lever den personlig eller send den rekommandert for å kunne dokumentere mottak
Oppbevar kopi av både brev og kvittering
Oppsigelsestiden begynner å løpe fra første dag i måneden etter at oppsigelsen er mottatt.
Leietaker skal betale leie som normalt frem til sluttdato, selv om de flytter tidligere.
Hvordan skrive oppsigelse av leiekontrakt?
Når du skal skrive en oppsigelse av leiekontrakt, må den være skriftlig og oppfylle kravene i husleieloven § 9-7.
Dersom ett av kravene mangler, er hele oppsigelsen ugyldig – selv om du har gode grunner til å avslutte leieforholdet.
Oppsigelsen skal inneholde:
En begrunnelse for hvorfor leieforholdet sies opp
En opplysning om at leietaker kan protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt
En opplysning om konsekvensen av å ikke protestere, jf. husleieloven § 9-8
En henvisning til at utleier kan begjære tvangsfravikelse dersom leietaker ikke flytter, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2
I tillegg bør du ta med praktiske opplysninger som navn, adresse, dato og signatur.
Da fremstår oppsigelsen tydelig, formelt korrekt og enkel å forstå for leietakeren.
Oppsigelse av leiekontrakt mal – last ned gratis
Det kan være tidkrevende å utforme en oppsigelse av leiekontrakt på egen hånd.
Med en ferdig mal får du et godt utgangspunkt som hjelper deg å følge kravene i husleieloven §§ 9-7 og 9-8.
Malen fra OBF er laget for å gjøre det enklere å utforme en tydelig og ryddig oppsigelse, der alle sentrale opplysninger kommer med – som begrunnelse, oppsigelsesfrist og informasjon om leietakers protestrett.
Før du sender oppsigelsen, bør du alltid kontrollere at den passer for ditt konkrete leieforhold og eventuelle avtaler dere har gjort skriftlig. Ved tvil anbefales det å søke juridisk rådgivning før du sender brevet.
Merk at denne malen ikke skal brukes ved heving av leiekontrakt. Heving krever et mer omfattende juridisk grunnlag, og du bør derfor alltid søke juridisk rådgivning før du eventuelt går videre med det.
Kan oppsigelse av leiekontrakt sendes på e-post eller SMS?
En oppsigelse av leiekontrakt må alltid være skriftlig, men måten den leveres på har betydning.
Selv om e-post og SMS er skriftlig kommunikasjon, oppfyller de som hovedregel ikke lovens formkrav.
Etter husleieloven § 9-7 skal en oppsigelse fra utleier være skriftlig og inneholde bestemte opplysninger. Loven sier ikke eksplisitt hvordan oppsigelsen må leveres, men i praksis må du kunne dokumentere at leietaker faktisk har mottatt den.
Derfor anbefales det å:
levere oppsigelsen personlig og få signatur for mottak, eller
sende den rekommandert med Posten.
Dersom du kun sender oppsigelsen på e-post eller SMS, står du uten bevis dersom leietaker hevder at meldingen ikke er mottatt.
Har man alltid tre måneders oppsigelse av leiekontrakt?
Mange tror at alle leieforhold har tre måneders oppsigelsestid, men det stemmer ikke i alle tilfeller.
Oppsigelsestiden bestemmes først og fremst av leieavtalen, og deretter av husleieloven § 9-6 dersom avtalen ikke sier noe annet.
Som hovedregel gjelder:
Tre måneders oppsigelsestid for både utleier og leietaker, med opphør ved utgangen av en kalendermåned.
Én måneds oppsigelsestid dersom du leier et enkeltrom i en bolig der utleier selv bor, jf. § 9-6 andre ledd. Dette gjelder typisk hybler eller rom i bofellesskap der du deler kjøkken eller bad med utleier.
Oppsigelsestiden regnes fra første dag i måneden etter at oppsigelsen er mottatt. Gir du for eksempel oppsigelse 15. april, begynner fristen å løpe 1. mai.
Det er mulig å avtale en annen oppsigelsesfrist, men bare dersom avtalen ikke stiller leietaker dårligere enn loven tillater. Utleier kan altså ikke avtale kortere frist enn tre måneder, mens leietaker kan ha kortere frist dersom det er skriftlig avtalt og til gunst for ham eller henne.
Oppsigelse av tidsbestemt leiekontrakt – hva gjelder?
En tidsbestemt leiekontrakt betyr at leieforholdet har en fast sluttdato som står i avtalen.
Kontrakten opphører automatisk på denne datoen, uten at noen trenger å si opp leieforholdet.
Som hovedregel kan ikke en tidsbestemt leiekontrakt sies opp før perioden er over, jf. husleieloven § 9-2. Dette gjelder både for deg som utleier og for leietaker.
Unntak kan likevel gjelde dersom:
det står uttrykkelig i kontrakten at avtalen kan sies opp underveis, eller
partene blir enige om å avslutte leieforholdet tidligere.
For at en tidsbestemt avtale skal være gyldig, må den ha et klart start- og sluttidspunkt, og normalt vare i minst tre år, jf. husleieloven § 9-3.
Unntak! Dersom boligen er en lofts- eller sokkelleilighet i enebolig, eller del av tomannsbolig der utleier bor i samme hus, kan leieperioden settes til minst ett år. Kortere leietid enn dette er bare lov hvis utleier har saklig grunn, for eksempel midlertidig behov for å bruke boligen selv.
Dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpsdatoen uten at utleier skriftlig har bedt leietaker om å flytte, blir avtalen automatisk regnet som tidsubestemt, jf. § 9-2.
Utleier bør derfor sende skriftlig varsel om flytting før eller kort tid etter utløpsdatoen, og senest innen tre måneder. Varslet bør leveres på en måte som kan dokumenteres, for eksempel ved rekommandert post eller skriftlig bekreftelse fra leietaker.
Hvis utleier ikke kan vise til at varselet er mottatt, anses leieforholdet som tidsubestemt, og reglene for oppsigelse av tidsubestemte leieforhold jf. § 9-5 gjelder.
Hvis leietaker flytter før avtalen utløper uten at det foreligger oppsigelsesrett, må leien som hovedregel betales ut perioden – med mindre boligen blir leid ut igjen tidligere.
Oppsigelse av tidsubestemt leiekontrakt – hva gjelder?
En tidsubestemt leiekontrakt betyr at leieforholdet ikke har noen fast sluttdato.
Avtalen løper til en av partene sier den opp, og dette er den vanligste kontraktsformen ved utleie av bolig i Norge.
Ved tidsubestemte kontrakter kan både utleier og leietaker si opp leieforholdet, men de må følge reglene i husleieloven kapittel 9.
Oppsigelsen må være skriftlig, jf. § 9-7.
Utleier må ha saklig grunn for å si opp, jf. § 9-5.
Oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder, jf. § 9-6.
Hva som regnes som saklig grunn, kan for eksempel være at utleier selv skal bruke boligen eller at eiendommen skal pusses opp/rives. En oppsigelse uten saklig grunn kan bli kjent ugyldig dersom leietaker protesterer innen fristen på én måned.
Oppsigelsen bør leveres på en måte som kan dokumenteres, og oppsigelsestiden regnes fra første dag i måneden etter at leietaker mottok oppsigelsen.
Dersom oppsigelsen ikke oppfyller lovens krav, eller leietaker protesterer og saken ikke bringes videre for retten, fortsetter leieforholdet som før.
Oppsigelse av leieavtale før utløp – er det lov?
En tidsbestemt leieavtale varer til datoen som står i kontrakten og opphører automatisk uten oppsigelse, jf. husleieloven § 9-2.
Utleier skal opplyse skriftlig i kontrakten dersom leieforholdet ikke kan sies opp i leieperioden.
En tidsbestemt avtale kan likevel sies opp i leietiden dersom:
det står uttrykkelig i kontrakten, eller
utleier har unnlatt å informere om at avtalen ikke kan sies opp.
I slike tilfeller gjelder de samme reglene for oppsigelse som for tidsubestemte leieavtaler.
Partene kan også bli enige om å avslutte leieforholdet før tiden.
I mer alvorlige tilfeller, der en av partene bryter kontrakten vesentlig, kan det være aktuelt med heving av leieforholdet, jf. husleieloven § 9-9.
Gyldig grunn til oppsigelse av leiekontrakt
Som utleier kan du bare si opp et leieforhold dersom det finnes en gyldig og saklig grunn, jf. husleieloven § 9-5. https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-5
Loven skal beskytte leietaker mot vilkårlig oppsigelse, og setter derfor klare krav til hva som regnes som saklig.
Eksempler på gyldig grunn kan være at:
du selv skal bruke boligen som egen bolig
boligen skal rives eller bygges om
du vil leie ut til en annen person med et saklig behov
leietaker har vesentlig misligholdt avtalen, for eksempel ved gjentatt manglende betaling eller alvorlige brudd på husordensregler
En oppsigelse er derimot ikke gyldig dersom den mangler saklig grunn eller fremstår urimelig for leietaker. I slike tilfeller kan oppsigelsen bli kjent ugyldig, og leieforholdet fortsetter som før.
Selv om du har en saklig grunn, må oppsigelsen være skriftlig og oppfylle kravene i § 9-7 om form og innhold. Leietaker har dessuten rett til å protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, jf. § 9-8.
Heving av leiekontrakt – når er det lov?
Heving betyr at leieavtalen avsluttes umiddelbart, uten vanlig oppsigelsestid.
Det kan bare brukes i alvorlige situasjoner der den andre parten har brutt kontrakten vesentlig, jf. husleieloven § 9-9.
Som utleier kan du ha grunn til å heve avtalen dersom leietaker for eksempel:
ikke betaler husleie til tross for purring
misbruker eller skader boligen
bryter husordensregler gjentatte ganger, eller
bruker boligen ulovlig eller på annen måte i strid med avtalen
Heving skal alltid vurderes nøye. Det må foreligge et vesentlig mislighold, og situasjonen må være så alvorlig at det ikke er rimelig å fortsette leieforholdet.
Både leietaker og utleier kan ha rett til å heve dersom den andre parten bryter vesentlige plikter etter avtalen. For eksempel kan leietaker heve dersom boligen er uforsvarlig å bo i eller utleier ikke oppfyller sine vedlikeholdsplikter.
Heving er et sterkt virkemiddel som ofte får store konsekvenser for begge parter. Det anbefales derfor å søke juridisk rådgivning før man gjennomfører en heving.
Oppsigelse ved brudd på leiekontrakt
Dersom leietaker bryter leieavtalen, kan utleier i noen tilfeller ha grunnlag for å si opp leieforholdet. Det gjelder først og fremst når bruddet er alvorlig, og leietaker ikke retter opp forholdet etter advarsel.
Typiske eksempler kan være:
gjentatt manglende betaling av husleie
støy, uro eller skadeverk som går ut over naboer eller eiendommen
ulovlig framleie eller bruk i strid med avtalen
Oppsigelse på grunn av brudd må fortsatt være saklig, jf. husleieloven § 9-5, og følge de formelle kravene i § 9-7.
Dersom bruddet er svært alvorlig – for eksempel ved vedvarende betalingsmislighold, skadeverk eller ulovlig virksomhet i boligen – kan det i stedet være aktuelt med heving, jf. § 9-9.
Hva skjer etter oppsigelse av leiekontrakt?
Når en leiekontrakt er sagt opp, skal leieforholdet avsluttes på en ryddig og dokumenterbar måte. Oppsigelsen løper ut den avtalte fristen, og både utleier og leietaker har plikter i perioden frem til utflytting.
Utleier bør:
bekrefte dato for utflytting skriftlig,
avtale tidspunkt for felles gjennomgang av boligen, og
kontrollere at leie og eventuelle felleskostnader er betalt.
Eventuelle skader eller mangler bør dokumenteres skriftlig og med bilder før leietaker flytter ut.
Leietaker må:
flytte ut innen oppsigelsestidens utløp,
rengjøre boligen og levere den tilbake i samme stand som ved innflytting, med normal slitasje tatt i betraktning, og
sørge for at nøkler og adgangskort leveres til utleier.
Etter utflytting skal depositumet tilbakebetales til leietaker, eventuelt etter fradrag for utestående krav.
Dersom leietaker ikke flytter etter at leieforholdet er avsluttet, kan utleier begjære tvangsfravikelse (utkastelse), jf. Tvangsfullbyrdelsesloven.
Hvordan unngå konflikter ved oppsigelse av leieforhold?
En oppsigelse kan fort skape misforståelser eller uenighet mellom utleier og leietaker.
Det beste du kan gjøre for å unngå konflikt, er å være tydelig, ryddig og dokumenterende gjennom hele prosessen.
Vær skriftlig fra start
Gi alltid skriftlig oppsigelse og sørg for at både tidspunkt, begrunnelse og oppsigelsesfrist kommer tydelig frem. Unngå muntlige beskjeder – det skaper lett usikkerhet om hva som faktisk er avtalt.
Forklar bakgrunnen
En kort og saklig forklaring på hvorfor leieforholdet sies opp bidrar til å bygge tillit. Leietaker forstår da at oppsigelsen ikke er vilkårlig, men bygger på et faktisk behov.
Følg lovens krav
Sørg for at oppsigelsen oppfyller kravene i husleieloven. En ugyldig oppsigelse skaper unødvendig konflikt og forsinkelser.
Vær tilgjengelig
Gi leietaker mulighet til å stille spørsmål eller komme med innspill. God dialog forebygger misforståelser og kan bidra til en smidig avslutning av leieforholdet.
Dokumentér alt
Lagre kopi av all kommunikasjon og eventuelle avtaler. Dokumentasjon gir trygghet dersom uenighet skulle oppstå senere.
Hva gjør du hvis leietaker protesterer på oppsigelsen?
Dersom leietaker protesterer skriftlig innen én måned etter å ha mottatt oppsigelsen, må du vente med å kreve utflytting, jf. husleieloven § 9-8. Leietaker har da rett til å bli boende til saken er avgjort i retten, eller dere eventuelt blir enige på annen måte.
Mener du at oppsigelsen er saklig og gyldig, må du reise søksmål innen tre måneder etter at protestfristen gikk ut. Hvis du ikke gjør det innen fristen, blir oppsigelsen ugyldig, og leieforholdet fortsetter.
Når leietaker protesterer, bør du alltid søke juridisk bistand for å sikre at saken håndteres riktig og innenfor lovens frister.
Hva skjer hvis leietaker ikke flytter etter oppsigelsen?
Dersom leietaker ikke flytter etter at leieforholdet er avsluttet, kan du som utleier begjære tvangsfravikelse (utkastelse). Dette gjøres via namsmannen, jf. Tvangsfullbyrdelsesloven.
For at namsmannen skal kunne gjennomføre fravikelsen, må oppsigelsen være gyldig, og eventuelle protester fra leietaker være endelig avgjort.
Det anbefales å innhente juridisk bistand før du sender begjæringen, slik at alle formkrav er oppfylt.
Ofte stilte spørsmål om oppsigelse av leiekontrakt
Kan leietaker si opp leiekontrakten før tiden?
Ja, dersom det står i kontrakten at leieforholdet kan sies opp. Gjelder avtalen for en bestemt tid og oppsigelse ikke er avtalt, må leietaker som hovedregel bo ut perioden.
Hva skjer hvis oppsigelsen ikke er skriftlig?
Muntlig oppsigelse gjelder ikke ved oppsigelse av leiekontrakt fra utleiers side. Den oppfyller ikke lovens krav og regnes som ugyldig. Oppsigelsen må alltid være skriftlig og inneholde nødvendige opplysninger.
Kan leietaker si opp uten kontrakt?
Ja, selv uten skriftlig kontrakt gjelder husleielovens regler. Både leietaker og utleier må følge vanlige frister og krav til saklig grunn.
Hva gjør jeg hvis leietaker ikke leverer nøklene?
Dersom leietaker ikke flytter eller leverer nøklene etter avsluttet leieforhold, kan du be namsmannen om tvangsfravikelse. Unngå å ta deg inn i boligen selv.
Når styret trenger støtte i saker om utleie og oppsigelse
Selv om styret sjelden er direkte part i et leieforhold, kan det likevel bli involvert når det oppstår konflikter eller naboklager knyttet til utleie. I slike tilfeller kan det være nyttig å få veiledning i hvordan saken bør håndteres innenfor lovverket og boligselskapets vedtekter.
Gjennom OBF får styret tilgang til juridisk og forvaltningsmessig rådgivning som bidrar til å løse saker på en trygg og profesjonell måte – til beste for både eiere og beboere.
Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.
Skrevet av
Mariann
Mariann er kommunikasjonsrådgiver med journalistisk erfaring og bachelor i Kommunikasjonsledelse.
