Sist oppdatert:
13. november 2025
Dette får du vite om leietakers rettigheter:
Hva betyr det å være leietaker?
Å være leietaker betyr at du leier en bolig av en utleier, som fortsatt eier eiendommen. Du får rett til å bruke boligen som ditt hjem mot å betale husleie.
Som leietaker har du dermed bruksrett til boligen, mens utleier beholder ansvaret for eiendommen.
Leieforholdet reguleres av husleieloven, som skal beskytte både leietaker og utleier og sikre et balansert forhold.
Leietakers viktigste rettigheter etter husleieloven
Som leietaker har du rettigheter som skal sikre at du kan bo trygt og forutsigbart. Disse rettighetene følger av husleieloven.
Rett til en bolig i forsvarlig stand
Boligen du flytter inn i skal være i vanlig god stand og kunne brukes som avtalt (§ 2-2). Du skal ikke måtte håndtere feil som fukt, mugg, ødelagte hvitevarer eller manglende varme.
Rett til privatliv og trygghet
Du har rett til å bruke boligen som ditt eget hjem uten unødvendig innblanding fra utleier. Utleier kan ikke gå inn i boligen uten avtale eller rimelig varsel (§ 5-6).
Rett til forutsigbarhet i husleien
Husleien skal stå fast i henhold til avtalen. Utleier kan bare endre husleien:
Eventuell økning må varsles skriftlig minst én måned i forveien.
I tillegg åpner loven for at leien kan tilpasses til gjengs leie (§ 4-3). Dette betyr at dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer enn KPI-justeringer, kan både du og utleier kreve at husleien justeres til det som er vanlig (“gjengs leie”) for lignende boliger med tilsvarende standard.
Den nye leien kan først begynne å gjelde seks måneder etter at kravet er sendt skriftlig, og tidligst ett år etter forrige leieendring.
Rett til skriftlig avtale og oppsigelse
Du har krav på skriftlig leiekontrakt (§ 1-4) og rett til å få oppsigelse skriftlig hvis utleier vil avslutte leieforholdet (§ 9-7).
Oppsigelsen må være saklig begrunnet og inneholde informasjon om hvordan du kan protestere.
Når boligen har feil eller mangler
Som leietaker har du krav på at boligen du leier, er i forsvarlig stand. Den skal kunne brukes slik dere har avtalt, og standarden skal være vanlig for boliger av samme type (§ 2-2).
En mangel kan være alt fra dårlig ventilasjon til ødelagte hvitevarer, lekkasje, feil på det elektriske anlegget eller manglende varme om vinteren.
Hva gjør du hvis du oppdager feil?
Dersom du oppdager feil eller mangler etter innflytting, skal du melde fra til utleier så snart som mulig. Det er viktig å gjøre dette skriftlig – gjerne på e-post – slik at du har dokumentasjon.
Når du har varslet, har du flere rettigheter:
Du kan kreve at utleier retter feilen (§ 2-10).
Du kan kreve prisavslag hvis utleier ikke utbedrer (§ 2-11).
Du kan i alvorlige tilfeller heve leieavtalen dersom mangelen er vesentlig (§ 2-12).
Hva du kan kreve – og hva du må tåle
Noen feil må utleier ordne, mens andre må du som leietaker regne med.
Eksempler på feil utleier skal rette:
Du flytter inn og oppdager at varmekablene på badet ikke virker. Det skal du ikke måtte betale for selv – utleier må fikse det.
Det trekker kraftig fra vinduene om vinteren, og strømregningen blir uvanlig høy. Du kan kreve at utleier tetter vinduene eller justerer husleien midlertidig.
Vaskemaskinen som fulgte med leiligheten, går i stykker etter én uke. Da er det utleiers ansvar å skaffe reparasjon eller erstatning.
Eksempler på feil du må akseptere som leietaker:
Små riper i gulvet eller merker på veggene som følge av vanlig bruk.
En svak lukt av maling eller at en dør knirker litt.
At lyspærer går, eller at du må rense sluk og filter i dusj og kjøkkenvask.
Mindre temperatursvingninger mellom rom, så lenge oppvarmingen ellers fungerer som normalt.
Hvis utleier ikke gjør noe
Dersom utleier ikke retter opp i feilen innen rimelig tid etter at du har varslet, kan du holde tilbake deler av husleien til problemet er løst (§ 2-15).
OBS! Du kan bare holde tilbake så mye husleie som det er rimelig ut fra hvor alvorlig feilen er.
Råd for å unngå konflikt
Meld alltid fra om feil skriftlig og så tidlig som mulig.
Ta bilder som dokumenterer mangelen.
Ikke gjør utbedringer på egen hånd uten å avklare med utleier.
Dersom du og utleier ikke blir enige, kan du søke juridisk veiledning eller bistand for å finne en løsning.
Leietakers vedlikeholdsplikt
Som leietaker har du ansvar for å ta vare på boligen du leier. Du skal behandle den med omhu og utføre det loven kaller «vanlig vedlikehold» (§ 5-3).
Vedlikeholdsplikten handler ikke om store reparasjoner, men om å passe på boligen slik at den holder seg i god stand mens du bor der.
Hva regnes som leietakers ansvar?
Du har ansvar for det daglige stellet av boligen – ting som er en naturlig del av å bo der.
Det betyr at du bør:
lufte jevnlig for å unngå fukt og mugg
rense sluk, avløp og filter i dusj og kjøkkenvask
skifte lyspærer ved behov
holde det rent og ryddig både inne og ute dersom du disponerer uteplass
og melde fra til utleier hvis noe går i stykker eller må fikses
Utleier har ansvar for: større reparasjoner og vedlikehold, som utskifting av hvitevarer, varmtvannsbereder og elektriske anlegg, utbedring av lekkasjer eller skader på vegger og tak, samt maling og andre større oppgraderinger (§ 5-3).
Når noe går galt
Skjer det en skade, lekkasje eller feil, skal du varsle utleier med én gang. Varslingsplikten gjelder både når det allerede har oppstått skade, og når det er fare for at skade kan oppstå (§ 5-5).
Du har også plikt til å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre økonomisk tap for utleier. Dersom du lar være å varsle eller handle, kan du i enkelte tilfeller bli holdt ansvarlig for tap som kunne vært unngått.
Eksempler på når du må varsle
Det drypper fra taket på badet – sett gjerne en bøtte under og varsle utleier med én gang.
Du oppdager en liten vannlekkasje under kjøkkenvasken – steng vannet midlertidig og gi beskjed umiddelbart.
Ventilasjonen slutter å fungere, og det blir fukt på vinduene – meld fra før problemet utvikler seg.
Komfyren kutter strømmen når du skrur på ovnen – ikke prøv å reparere selv, men informer utleier.
Du skal altså gjøre det du med rimelighet kan for å begrense skaden, men la utleier stå for selve reparasjonen.
Å ta vare på boligen underveis gjør hverdagen enklere for begge parter. Det reduserer risikoen for uenigheter og øker sjansen for at du får depositumet tilbake uten diskusjon når leieforholdet avsluttes.
Når utleier vil inn i boligen
Utleier kan ikke komme og gå som de vil, selv om de eier boligen. Du har rett til privatliv, og utleier må følge klare regler for adgang til husrommet (§ 5-6).
Utleier har bare rett til å gå inn i boligen når det er nødvendig for vedlikehold, tilsyn eller visning, og du skal alltid få rimelig varsel. Bare ved akutt fare for skade kan utleier gå inn uten forhåndsvarsel.
Leietakers plikter i leieperioden
Når du leier bolig, følger det flere plikter som skal sikre et godt og ryddig leieforhold. De viktigste står i husleieloven kapittel 5.
Som leietaker må du betale husleien til avtalt tid og på avtalt måte (§ 3-2). Manglende betaling regnes som mislighold, og utleier kan sende purring eller i alvorlige tilfeller si opp avtalen.
Du skal også bruke boligen som avtalt og vise hensyn til naboer og omgivelsene (§ 5-2). Boligen skal brukes som hjem, ikke til næringsvirksomhet eller korttidsutleie uten samtykke fra utleier. Husk også å følge eventuelle husordensregler som gjelder for bygget eller sameiet.
I leieperioden har du plikt til å ta vare på boligen og unngå skade. Normal slitasje er greit, men ødeleggelser, røyk- eller dyreskader kan føre til erstatningsansvar.
Når du vil flytte ut eller si opp leieforholdet
Når du skal flytte ut, er det viktig å følge de avtalene og fristene som gjelder for leieforholdet ditt. Reglene avhenger av om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt, og om oppsigelsesrett er avtalt.
Ved tidsubestemte avtaler kan du som hovedregel si opp med tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6).
Ved tidsbestemte avtaler opphører leieforholdet automatisk ved avtalt sluttdato (§ 9-2).
Oppsigelsen skal alltid være skriftlig, og du bør kunne dokumentere at utleier har mottatt den.
Når leieforholdet avsluttes, skal boligen leveres tilbake i tilnærmet samme stand som da du flyttet inn, med unntak av normal slitasje (§ 10-2).
Husk å rydde, vaske og levere alle nøkler. Ta gjerne bilder som dokumentasjon, i tilfelle uenighet om eventuelle skader.
Etter utflytting skal utleier tilbakebetale depositumet – minus eventuelle utestående krav (§ 3-5).
Hvis du risikerer å bli kastet ut
Å bli kastet ut av boligen er en alvorlig situasjon, men det skjer ikke uten grunn og aldri uten forvarsel. Husleieloven stiller klare krav til både prosessen og grunnlaget for utkastelse.
Når kan du bli kastet ut?
Utleier kan bare kreve at du flytter ut dersom det foreligger mislighold av leieavtalen.
De vanligste årsakene er:
manglende betaling av husleie
ulovlig fremleie eller bruk av boligen i strid med avtalen
gjentatt støy, uro eller skade på eiendommen
Utleier må ha et rettslig grunnlag for utkastelse, for eksempel en heving av leieavtalen (§ 9-9).
Heving betyr at avtalen opphører umiddelbart fordi du har brutt en vesentlig del av den – som å ikke betale husleie over lengre tid eller nekte utleier adgang ved skadefare.
Hvordan foregår utkastelse?
Utleier kan ikke kaste deg ut på egen hånd. For å gjennomføre en utkastelse, må saken sendes til namsmannen (nå kalt namsfogden) for tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven (§ 13-2).
Før namsfogden kan gripe inn, må du ha mottatt et skriftlig varsel og fått en rimelig frist til å rette opp forholdet – for eksempel betale utestående husleie.
Hva kan du gjøre?
Dersom du får varsel om oppsigelse eller heving, bør du handle raskt.
Ta kontakt med utleier for å finne en løsning.
Søk juridisk veiledning.
Hvis du mener oppsigelsen er urimelig eller ugyldig, kan du protestere skriftlig innen fristen (§ 9-8).
Så lenge du samarbeider og holder dialogen åpen, kan de fleste saker løses før det går så langt som til tvangsfravikelse. Det viktigste er å reagere raskt og skriftlig. Dersom du ikke protesterer skriftlig innen én måned, regnes oppsigelsen som godtatt etter husleieloven § 9-8.
Endringer i leieforholdet – samboer, familie eller bytte av leietaker
Leieforhold endrer seg ofte over tid. Kanskje får du samboer, et barn flytter inn, eller du skal flytte og ønsker at noen andre overtar kontrakten. Slike situasjoner er vanlige – og regulert av husleieloven kapittel 7.
Når noen flytter inn hos deg
Som hovedregel kan du la ektefelle, samboer eller egne barn flytte inn uten å be om tillatelse (§ 7-1).
Utleier kan bare nekte dersom innflyttingen fører til vesentlig ulempe for eiendommen eller de andre beboerne – for eksempel hvis boligen blir overfylt eller brukes i strid med avtalen.
Hvis du ønsker at andre personer, som søsken, venner eller en ny romkamerat, skal flytte inn, må du ha samtykke fra utleier. Det gjelder selv om du fortsatt bor i boligen.
Fremleie
Fremleie betyr at du lar en annen person bo i boligen du selv leier, enten i hele eller deler av leieperioden – mens du fortsatt står som hovedleietaker.
Hvis du ønsker å fremleie hele eller deler av boligen, må du søke utleier om tillatelse (§ 7-2).
Du kan ha rett til å fremleie dersom du har saklig grunn, som;
midlertidig arbeid,
studier,
eller militærtjeneste et annet sted.
Utleier kan bare si nei dersom det finnes en rimelig grunn – for eksempel hvis den som skal leie videre har dårlig betalingshistorikk, tidligere mislighold eller ikke vil følge reglene for boligen.
Bytte av leietaker
Kanskje ønsker du å flytte før leieavtalen utløper, og vil at en annen skal overta kontrakten. Da gjelder reglene om bytte av leietaker (§ 7-3).
Du kan søke utleier om å la en ny person tre inn i leieavtalen for resten av leietiden. Utleier kan ikke nekte uten saklig grunn – for eksempel dersom den nye leietakeren har dårlig betalingsevne eller tidligere har misligholdt leieforhold.
Hva er forskjellen mellom fremleie og bytte av leietaker?
Selv om begrepene ligner, er forskjellen viktig:
Fremleie | Bytte av leietaker | |
Hvem står ansvarlig? | Du (hovedleietaker) | Den nye leietakeren |
Hvor lenge gjelder det? | Midlertidig periode | Resten av leieperioden |
Hva skjer med kontrakten? | Du beholder den | Du overfører den |
Utleiers godkjenning kreves? | Ja | Ja |
Ved fremleie lar du noen bo der midlertidig, men du har fortsatt ansvaret.
Ved bytte overtar den nye personen leiekontrakten, og du trer ut av leieforholdet.
Ofte stilte spørsmål om leietakers rettigheter
Når kan utleier gå inn i leiligheten?
Utleier kan bare gå inn i boligen etter avtale eller med rimelig varsel, som hovedregel minst én dag i forveien jf. husleieloven § 5-6. Unntaket er hvis det haster på grunn av skade eller fare for skade.
Hva har utleier ikke lov til i et leieforhold?
Utleier har ikke lov til å gå inn uten varsel, endre låser, nekte besøk, fjerne eiendeler eller si opp leieavtalen uten saklig grunn. Slike handlinger kan være brudd på husleieloven.
Må leietaker la utleier vise boligen ved utflytting?
Ja. Utleier kan kreve adgang til visning før du flytter ut, men du skal få rimelig varsel og mulighet til å være til stede jf. husleieloven § 5-6.
Hva er leietakers ansvar for vedlikehold av boligen?
Leietaker har ansvar for normalt vedlikehold – som rengjøring, bytte av lyspærer og småreparasjoner jf. husleieloven § 5-3. Større utbedringer og tekniske feil er utleiers ansvar.
Hva skjer hvis leietaker ikke betaler husleie?
Manglende betaling regnes som mislighold. Utleier kan sende skriftlig varsel og deretter gå videre med inkasso eller tvangsfravikelse gjennom namsfogden jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 9-9.
Kan utleier si opp leietaker uten grunn?
Nei. Oppsigelsen må være saklig begrunnet, skriftlig og følge fristene i husleieloven (§ 9-5 og § 9-6).
Hva gjør jeg hvis jeg får en oppsigelse jeg mener er urimelig?
Du må protestere skriftlig innen én måned etter at du mottok oppsigelsen jf. husleieloven § 9-8. Hvis du ikke protesterer innen fristen, regnes oppsigelsen som godtatt.
Trygg håndtering av utleie med OBF som rådgiver
Utleie i et borettslag eller sameie kan berøre både fellesarealer, vedtekter og styrets ansvar. Selv om det vanligvis er den enkelte eier som står som utleier, kan styret likevel få spørsmål eller henvendelser knyttet til leieforhold og oppsigelser. Gjennom OBF får styret tilgang til erfarne rådgivere som kjenner lovverket og kan veilede i saker der utleie berører fellesskapet.
Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.
Skrevet av
Mariann
Mariann er kommunikasjonsrådgiver med journalistisk erfaring og bachelor i Kommunikasjonsledelse.
