Husleieloven – en enkel guide for deg som leier ut bolig

Dette får du vite om husleieloven:

• Hva kan utleier ikke kreve i husleieloven?

  
  

• Hvilke rettigheter har leietaker?

  
  

• Hvor mye er det lov å øke husleien med?

  
  

• Når kan man kreve reduksjon i husleie?

  
  

• Depositum – hvilke regler gjelder?

  
  

• Leiekontrakt – hva må avtalen inneholde?

  
  

• Hva må du vite om oppsigelse?

  
  

• Utkastelse – når kan det skje?

  
  

• Vedlikehold – hvem har ansvar for hva?

  
  

• Støy – hvilke regler gjelder?

  
  

• Kan utleier legge besøksbegrensninger?

• Hvor finner du husleieloven på Lovdata?

Hva kan utleier ikke kreve i husleieloven?

Når du leier ut bolig, har du som utleier stor frihet til å utforme leieavtalen – men denne friheten har klare grenser.

Husleieloven beskytter leietaker mot urimelige vilkår, og enkelte krav er faktisk ulovlige, selv om de står i kontrakten. Å kjenne til disse begrensningene er viktig for å sikre et rettferdig og lovlig leieforhold.

Du kan ikke kreve betaling utover husleie og depositum

I husleieloven § 3-1 står det at leietaker bare skal betale husleie og eventuelt et depositum eller garanti. Ekstra gebyrer er ikke lov.

Eksempler:

• Du kan ikke ta betalt for å skrive kontrakten.

  
  

• Du kan ikke kreve penger for nøkler eller nøkkelkort.

  
  

• Du kan ikke sende regning for maling av vegger som bare er slitt av normal bruk.

Du kan ikke kreve for mye forskuddsleie eller depositum

• Forskuddsleie kan maks være én måned (husleieloven § 3-2).

  
  

• Depositum eller garanti kan ikke være mer enn seks måneders husleie (husleieloven § 3-5).

Du kan ikke avtale urimelig høy husleie

Husleien må være «rimelig» og i tråd med markedsleie (husleieloven § 4-1). Setter du en urimelig høy husleie, kan leietaker kreve at den reduseres.

Du kan ikke skyve alle kostnader over på leietaker

Loven skiller tydelig mellom ditt ansvar og leietakers ansvar:

• Leietaker tar seg av småting, som å skifte lyspærer og rense sluk.

  
  

• Du må dekke større reparasjoner, som defekt varmtvannsbereder eller lekkasje i taket (husleieloven § 5-3 og § 5-4).

Du kan heller ikke sende separate regninger for kommunale avgifter eller sameiets fellesutgifter, med mindre det er avtalt som en del av husleien.

Du kan ikke pålegge unødvendige tilleggstjenester

Leietaker kan ikke tvinges til å kjøpe rengjøring, vaktmester eller lignende. Slike tjenester må være en naturlig del av husleien – ikke noe du legger på som et tillegg.

Du kan ikke avtale bort leietakers rettigheter

Husleieloven er ufravikelig til ugunst for leietaker (husleieloven § 1-2).

Det betyr at du ikke kan skrive inn kontraktsvilkår som gir leietaker dårligere rettigheter enn loven.

Eksempler:

• Du kan ikke avtale at leietaker ikke får ha besøk.

• Du kan ikke avtale at leietaker må godta at du kommer og sjekker boligen når som helst.

• Du kan ikke avtale at leietaker skal betale for utgifter som loven sier du har ansvar for.

Hvilke rettigheter har jeg som leietaker etter husleieloven?

Husleieloven gir leietaker flere rettigheter som skal sikre et trygt og balansert leieforhold. De viktigste gjelder kontrakt, boligstandard, husleie og privatliv.

Rett til skriftlig kontrakt

Leietaker har rett til å kreve en skriftlig leiekontrakt (husleieloven § 1-4).

Avtalen kan være muntlig dersom ingen av partene krever skriftlighet, men det er alltid tryggest å ha den på papir. En skriftlig avtale gjør det lettere å dokumentere hva som er avtalt dersom det oppstår uenighet.

Rett til en bolig i forsvarlig stand

Boligen skal være trygg og brukbar (husleieloven § 2-2). Dersom det oppstår mangler, kan leietaker kreve at utleier ordner opp.

Eksempler på mangler:

• ødelagt varmtvannsbereder

• fukt eller vannskader

• manglende røykvarsler

Rett til forutsigbar husleie

Utleier kan ikke øke husleien fritt. Endringer må følge reglene for indeksregulering eller markedsjustering, og leietaker skal alltid få skriftlig varsel (husleieloven § 4-2 og § 4-3).

Varslet må gis minst én måned før den nye husleien kan gjelde.

Rett til privatliv

Utleier kan ikke komme og gå som han vil. Ved behov for inspeksjon eller vedlikehold skal leietaker varsles i god tid (husleieloven § 5-6).

Hvor mye er det lov å øke husleien med?

Husleieloven skiller mellom to ulike måter å øke husleien på: indeksregulering og tilpasning til gjengs leie.

Indeksregulering – årlig justering

Utleier kan justere husleien én gang i året etter konsumprisindeksen (KPI), jf. husleieloven § 4-2.

Dette følger prisutviklingen i samfunnet. Leietaker skal alltid få skriftlig varsel minst én måned før endringen gjelder.

Gjengs leie – markedsjustering

Etter to år og seks måneder kan husleien tilpasses det som er vanlig for lignende boliger i området, jf. husleieloven § 4-3. Dette kalles «gjengs leie».

• Kravet må være skriftlig.

• Den nye husleien kan først tre i kraft seks måneder etter at kravet ble sendt.

• Det må ha gått minst ett år siden forrige endring.

Oversikt over reglene

• Les mer om: Hvilke regler gjelder ved utleie av privat bolig?

Når kan man kreve reduksjon i husleie?

Leietaker kan kreve reduksjon i husleien når boligen har en mangel, eller når den leveres for sent. Dette følger av husleieloven § 2-11.

Typiske situasjoner der leien kan reduseres

• Forsinket innflytting Hvis leiligheten ikke er klar til avtalt tid, kan leietaker kreve avslag for den perioden boligen ikke kan brukes.

• Mangler i boligen Hvis deler av boligen ikke fungerer som normalt, for eksempel en ødelagt varmtvannsbereder eller fuktskade, kan leietaker få redusert husleien.

• Ulemper ved arbeid Dersom utleier utfører arbeid i boligen som gir betydelig ulempe – for eksempel oppussing som gjør at badet ikke kan brukes i flere uker – kan det gi grunnlag for reduksjon.

Hvor mye kan leien reduseres?

Avslaget skal stå i forhold til hvor mye bruken av boligen er redusert. Det betyr at leien kan settes ned med en prosentandel som gjenspeiler mangelen.

Husleieloven og depositum – hvilke regler gjelder?

Depositum er en sikkerhet for utleier dersom leietaker ikke betaler husleie eller påfører boligen skader. Etter husleieloven § 3-5 kan utleier kreve depositum tilsvarende inntil seks måneders husleie.

Beløpet skal settes inn på en sperret depositumskonto i leietakers navn. Kontoen må holdes atskilt fra utleiers egne midler, og renter tilfaller leietaker.

For en mer detaljert gjennomgang av reglene, kan du lese vår hovedartikkel om depositum.

• Les mer om: Depositum: Din guide til regler, depositumskonto og tilbakebetaling

Husleieloven og leiekontrakt – hva må avtalen inneholde?

Leieavtalen skal være skriftlig dersom en av partene krever det (husleieloven § 1-4).

I praksis bør kontrakten alltid settes opp skriftlig – det gir trygghet for begge parter.

Viktige punkter i en leiekontrakt

• navn på utleier og leietaker

• adresse til boligen

• husleie og betalingsmåte

• hva som er inkludert i husleien (f.eks. strøm, internett)

• størrelsen på depositum eller garanti

• startdato og om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt

• oppsigelsestid

• fordeling av vedlikeholdsansvar

Husleieloven er ufravikelig til ugunst for leietaker (husleieloven § 1-2). Bestemmelser som gir leietaker dårligere vilkår enn loven, er ugyldige.

Vi har skrevet en omfattende artikkel om leiekontrakt med gratis mal.

• Les mer om: Husleiekontrakt: Lag en trygg avtale som utleier [Gratis mal]

Husleieloven og oppsigelse – hva må du vite?

Husleieloven har tydelige regler for oppsigelse. Kravene er enklere for leietaker enn for utleier, og oppsigelsestiden regnes alltid fra utløpet av den måneden oppsigelsen gis.

Oppsigelse fra leietaker

Leietaker kan si opp et tidsubestemt leieforhold når som helst, så lenge fristene overholdes. Oppsigelsen må være skriftlig, men trenger ikke begrunnelse.

• Tre måneders frist hvis ikke annet er avtalt (husleieloven § 9-6)

• Fristen løper fra utløpet av måneden oppsigelsen gis

• Gjelder ikke tidsbestemte kontrakter, med mindre det står i avtalen

Oppsigelse fra utleier

Utleier har strengere regler. Oppsigelsen må være skriftlig, saklig begrunnet og inneholde bestemte opplysninger for å være gyldig.

• Må være skriftlig og ha en saklig grunn (husleieloven § 9-7)

• Skal opplyse om leietakers rett til å protestere innen én måned

• Skal opplyse om at saken må bringes inn for retten innen tre måneder hvis leietaker protesterer

• Kan settes til side hvis den anses urimelig for leietaker (husleieloven § 9-8)

Tidsbestemte avtaler

Tidsbestemte kontrakter kan som hovedregel ikke sies opp før utløp. Oppsigelsesadgang må i så fall være avtalt i kontrakten (husleieloven § 9-2).

Husleieloven og utkastelse – når kan det skje?

Utkastelse er den strengeste reaksjonen i et leieforhold og kan bare skje når leietaker har brutt avtalen på en alvorlig måte. Det er alltid namsmannen som gjennomfører en utkastelse, aldri utleier selv.

Når kan utkastelse kreves?

• Manglende betaling: Leietaker betaler ikke husleien (husleieloven § 9-9).

• Vesentlig mislighold: For eksempel ulovlig fremleie, alvorlig skade på boligen eller gjentatte brudd på husordensregler.

• Oppsigelse eller heving: Leieforholdet er sagt opp eller hevet, og leietaker flytter ikke frivillig.

Hvordan foregår en utkastelse?

For at en utkastelse skal være gyldig, må utleier ha et tvangsgrunnlag – typisk en leiekontrakt med klausul om tvangsfravikelse eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget.

Kravet sendes deretter til namsmannen, som varsler leietaker. Dersom leietaker ikke flytter innen fristen, kan namsmannen møte opp og fysisk gjennomføre utkastelsen.

Husleieloven og vedlikehold – hvem har ansvar for hva?

Husleieloven skiller tydelig mellom hvilket vedlikehold utleier har ansvar for, og hva som er leietakers plikt. Dette følger av husleieloven § 5-3 og § 5-4.

Husleieloven og støy – hvilke regler gjelder for naboer?

Støy er en vanlig kilde til konflikt i leieforhold. Husleieloven stiller krav om at leietaker skal bruke boligen på en måte som ikke er til unødvendig plage for andre, jf. husleieloven § 5-2.

Dette betyr at leietaker må:

• følge vanlige husordensregler

• unngå høy musikk eller feststøy som sjenerer naboene

• ta hensyn til nattero og vanlig bruk av fellesområder

Utleier kan kreve at leietaker retter opp i forhold som skaper ulempe.

Ved gjentatte eller alvorlige brudd kan dette regnes som mislighold av leieavtalen, og i ytterste konsekvens gi grunnlag for oppsigelse eller heving.

Husleieloven og besøk – kan utleier legge begrensninger?

Leietaker har rett til å bruke boligen som sitt hjem, og det inkluderer å ha besøk. Husleieloven gir ikke utleier anledning til å sette vilkår som begrenser normale besøk.

En kontrakt kan derfor ikke inneholde bestemmelser om at leietaker bare får ha gjester på dagtid, eller at overnattingsbesøk er forbudt.

Slike begrensninger er ugyldige, siden de strider mot husleielovens ufravikelighet (husleieloven § 1-2).

Utleier kan likevel gripe inn dersom besøket fører til vesentlig ulempe eller mislighold. Etter husleieloven § 5-2 er leietaker ansvarlig for at gjester opptrer i tråd med vanlig ro og orden.

Hvor finner du husleieloven på Lovdata?

Hvis du vil lese selve lovteksten, finner du husleieloven i fullversjon på Lovdata. Her ligger alle paragrafer oppdatert med de siste endringene.

For deg som utleier kan det være nyttig å bruke Lovdata som oppslagsverk, men husk at språket er juridisk og ofte vanskelig å lese.

Våre artikler er laget for å forklare de viktigste bestemmelsene på en enkel måte.