Forkjøpsrett i boligselskap enkelt forklart

Innhold i artikkelen:

• Hva er forkjøpsrett?

• Hvem har forkjøpsrett?

• Hvordan bruker du forkjøpsrett?

• Hvilke frister gjelder?

• Hva må du ha klart?

• Hvordan fungerer ansiennitet?

• Hva bør du gjøre i budrunden?

• Gjelder forkjøpsrett i sameier?

• Hva gjelder ved arv og familie?

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett betyr at noen har rett til å kjøpe en bolig foran andre, til samme pris og på samme vilkår som kjøperen allerede har fått akseptert.

I praksis betyr det at du ikke nødvendigvis må vinne budrunden for å få boligen. Dersom du har forkjøpsrett og står sterkest etter reglene som gjelder for boligen, kan du tre inn i avtalen etterpå.

I borettslag gjelder reglene i borettslagsloven dersom det står i vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett. Dette følger av borettslagsloven § 4-11.

Forkjøpsrett er særlig vanlig i borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag. Det kan også finnes intern forkjøpsrett for personer som allerede bor i borettslaget.

Hvem kan ha forkjøpsrett i borettslag?

Forkjøpsrett kan gjelde ulike grupper. Hvem som har rett, avhenger av borettslagets vedtekter og eventuell tilknytning til boligbyggelag.

Vanlige grupper er:

• Andelseiere i borettslaget, ofte kalt intern forkjøpsrett

• Medlemmer i boligbyggelag, dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag

• Andre grupper, dersom dette følger av vedtektene

Intern forkjøpsrett kan i mange tilfeller gå foran forkjøpsrett basert på medlemskap i boligbyggelag. Derfor bør du alltid sjekke både salgsoppgaven, utlysningen og vedtektene før du vurderer hvor sterkt du står.

Er du usikker på hvordan borettslag er organisert, kan denne guiden være relevant:

• Les vår komplette guide: Borettslag →

Hvordan bruker du forkjøpsrett?

Forkjøpsrett avklares vanligvis på én av to måter: forhåndsavklaring eller fastprisavklaring.

Ved forhåndsavklaring blir boligen lyst ut før salget er endelig. Du kan melde interesse innen fristen og deretter vurdere om du vil bruke forkjøpsretten når kjøpesummen er kjent.

Ved fastprisavklaring er boligen allerede solgt til en bestemt pris. Da melder du forkjøpsrett til den prisen og de vilkårene som allerede er avtalt. Har du best rett, kan du bli kjøperen.

Hvilke frister gjelder for forkjøpsrett?

Fristene for forkjøpsrett i borettslag følger av borettslagsloven § 4-15.

Hovedregelen er at forkjøpsretten må gjøres gjeldende innen 20 dager etter at borettslaget har fått skriftlig melding om at andelen har skiftet eier, med opplysninger om pris og andre vilkår.

Dersom borettslaget har fått skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, kan fristen bli 5 hverdager. For at den korte fristen skal gjelde, må forhåndsvarselet ha kommet frem minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder, før meldingen om eierskiftet.

Hva må du ha klart før du melder forkjøpsrett?

Du bør ha finansieringen klar før du melder forkjøpsrett, særlig ved fastprisavklaring. Når meldingen er bindende, kan du ikke regne med å trekke deg uten konsekvenser dersom du får boligen.

Dette bør du sjekke før du melder deg:

• Har du finansieringsbevis som dekker kjøpesummen?

• Har du lest salgsoppgaven og vedleggene?

• Har du forstått fellesgjeld, felleskostnader og vedlikeholdsplaner?

• Vet du om meldingen er bindende eller ikke?

• Har du kontroll på fristen?

Ved kjøp av borettslagsbolig bør du også se på borettslagets økonomi, fellesgjeld og vedtekter. Det kan påvirke både månedlige kostnader og fremtidige utgifter.

• Les vår komplette guide: Borettslagsloven forklart →

Hvordan fungerer ansiennitet ved forkjøpsrett?

Ansiennitet handler om hvor lenge du har hatt en rettighet, for eksempel medlemskap i et boligbyggelag. Når flere melder forkjøpsrett på samme bolig, er det ofte ansienniteten som avgjør hvem som får kjøpe.

Det kan likevel være flere nivåer:

1. Intern forkjøpsrett i borettslaget kan gå foran ekstern forkjøpsrett.

2. Deretter kan medlemsansiennitet i boligbyggelag avgjøre rekkefølgen.

3. Ved lik ansiennitet må reglene i vedtektene eller boligbyggelagets regler avgjøre.

Medlemskap og ansiennitet kan i noen tilfeller overføres mellom familiemedlemmer. Dette kan være nyttig dersom foreldre, besteforeldre eller andre nærstående ønsker å gi et familiemedlem et bedre utgangspunkt i boligmarkedet.

Reglene varierer mellom boligbyggelag. Du bør derfor sjekke hvem ansiennitet kan overføres til, hvordan overføringen må registreres, og om ansienniteten kan deles mellom flere.

Hva bør du gjøre i budrunden når det er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett kan påvirke budstrategien. Det finnes likevel ingen strategi som alltid er riktig.

Har du kort ansiennitet, kan du velge å delta aktivt i budrunden. Da konkurrerer du på vanlig måte og kan forsøke å sikre boligen gjennom høyeste bud. Risikoen er at noen med bedre forkjøpsrett likevel trer inn i avtalen etterpå.

Har du lang ansiennitet, kan du i noen tilfeller vente og se hva boligen blir solgt for. Da unngår du å presse opp prisen selv. Risikoen er at andre med bedre intern rett eller lengre ansiennitet kan gå foran deg.

Skal du kjøpe eller selge bolig, er det også nyttig å forstå hvilke opplysninger som følger salget, og hvilke krav som stilles til kjøper og selger.

• Les vår komplette guide: Alt om avhendingsloven →

Gjelder forkjøpsrett i sameier og boligaksjeselskap?

Forkjøpsrett er mest vanlig i borettslag. I eierseksjonssameier er det ikke en tilsvarende normalordning etter eierseksjonsloven.

Som seksjonseier har du rettslig råderett over seksjonen din, for eksempel til å selge, leie ut eller pantsette den. Dette følger av eierseksjonsloven § 24.

Det betyr ikke at alle sameier er helt uten interne regler. Vedtekter, avtaler eller særskilte rettigheter kan ha betydning, særlig for tilleggsdeler som garasjeplasser eller boder. Slike rettigheter må vurderes konkret.

I boligaksjeselskap kan reglene ligne mer på borettslag, særlig i eldre boligaksjeselskap der deler av borettslagsloven gjelder. Her er vedtektene ofte særlig viktige.

• Les vår komplette guide: Alt om sameie forklart →

• Les vår komplette guide: Alt om boligaksjeselskap →

• Les vår komplette guide: Eierformer forklart: Forstå de ulike eierformene →

Hva gjelder ved arv, gave og familieoverføring?

Forkjøpsrett gjelder ikke ved alle overføringer. Borettslagsloven har egne unntak for overføring til nærstående og enkelte andre. Dette følger av borettslagsloven § 4-12.

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når andelen går over til:

• ektefelle

• andelseierens eller ektefellens slektning i rett oppstigende eller nedstigende linje

• fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving

• søsken

• noen som de siste to årene har tilhørt samme husstand som den tidligere eieren

Forkjøpsrett kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter husstandsfellesskapsloven § 3.

Ved arv kan forkjøpsrett bli aktuelt dersom boligen senere skal selges videre. Da må arvingene sjekke både loven, vedtektene og eventuelle regler fra boligbyggelaget.

Når gjelder ikke forkjøpsrett?

Forkjøpsrett gjelder bare når det finnes et rettsgrunnlag for den. I borettslag betyr det som regel at forkjøpsretten må følge av vedtektene, jf. borettslagsloven § 4-11.

I tillegg finnes det lovbestemte unntak. Overføring til ektefelle, nær slekt i rett opp- eller nedstigende linje, fosterbarn, søsken og personer som har tilhørt samme husstand de siste to årene, er blant unntakene etter borettslagsloven § 4-12.

Forkjøpsrett kan heller ikke brukes fritt til å endre vilkårene i avtalen. Den som bruker forkjøpsrett, trer inn i avtalen slik den er inngått. Det gjelder pris, overtakelse og andre avtalte vilkår.

Forkjøpsrett kan også være relevant ved nye boligprosjekter, men da følger den ofte av medlemsvilkår, salgsregler eller boligbyggelagets ordninger. I slike prosjekter kan medlemmer få velge bolig etter ansiennitet ved salgsstart.

Noen boligbyggelag har også ordninger med felles forkjøpsrett. Det betyr at medlemmer i ett boligbyggelag kan bruke ansienniteten sin på boliger som er tilknyttet andre boligbyggelag i samme ordning. Sjekk alltid reglene i boligbyggelaget før du baserer deg på dette i en konkret kjøpsprosess.

La OBF hjelpe deg med forkjøpsrett og eierskifte

OBF kan bistå boligselskap med praktisk gjennomføring av forkjøpsrett, eierskifter, vedtekter og avklaringer i forbindelse med salg av bolig. Vi kjenner boligselskapets rutiner, historikk og vedtekter, og kan bidra til at prosessen håndteres riktig fra start.