SPØRSMÅL OG SVAR
Hva er inkludert i felleskostnadene?
Felleskostnadene omfatter alle kostnader som gjelder boligselskapets drift. Felleskostnadene omfatter blant annet:
• Kommunale avgifter
• Bygningsforsikring (NB! Eierne må selv tegne innboforsikring)
• Driftskostnader som lys i oppgangene, trappevask, lønn til vaktmester, snømåking, alarm osv.
• Nedbetaling av fellesgjeld
• Ytre vedlikehold
• Innvendig vedlikehold av fellesareal
Hvorfor har jeg mottatt varsel om økning av felleskostnader?
Styret er ansvarlig for økonomien i boligselskapet, og de har mulighet for å øke felleskostnadene ved behov. Eierne vil som regel innen rimelig tid varsles om den planlagte økningen.
Kan jeg endre eller utsette min forfallsdato?
Nei, du kan ikke endre forfallsdatoen. Dersom det er ønskelig med en betalingsutsettelse, ta kontakt med oss på firmapost@obf.no eller 22 12 23 40.
Kan jeg betale felleskostnadene med eFaktura eller AvtaleGiro?
Ja, vi tilbyr både eFaktura og AvtaleGiro. Når du skal betale en originalfaktura i nettbanken din kan du følge linken for AvtaleGiro eller eFaktura. Legg inn de ni første sifrene av KID-nummeret på fakturaen som eFaktura-referanse. Ved AvtaleGiro vil du trekkes automatisk såfremt det er nok penger på kontoen og at trekkgrensen er satt høyt nok. For eFaktura må derimot betalingen bekreftes i nettbanken. Du må da velge det alternativet som passer deg best.
Merk deg at det kan ta noen uker før betalingsavtalene trer i kraft. Derfor bør du følge med den første tiden og betale manuelt til avtalen er i gang.
Hvordan fordeles felleskostnadene i mitt boligselskap?
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte leilighet er å anse som felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom eierne etter brøk. Nærmere beskrivelse kan følge av vedtektene.
Kan jeg overta giroer for felleskostnader fra selger ved overtakelse av boligen?
Nei. OBF sender alltid ut giroer i kjøpers navn. Det er viktig at kun disse benyttes slik at betalinger registreres korrekt.
Når mottar man nye giroer for felleskostnader?
Så fort vi mottar endelig bekreftelse fra eiendomsmegleren om at overtakelse og oppgjøret er gjennomført, vil du i løpet av kort tid få tilsendt giroer for felleskostnader. Betalingsfristen vil utsettes slik at du får god tid før forfall.
Går det imidlertid lang tid uten at du har mottatt giroer, må du gjerne kontakte oss via kontaktskjemaet på hjemmesiden.
Jeg ser ikke på TV. Kan jeg slippe å betale tillegg for kabel-tv gjennom felleskostnadene?
Nei, den klare hovedregel er at Kabel-TV er å anse som en felleskostnad knyttet til eiendommen, da boligselskapet har inngått en rammeavtale med kabel-TV-leverandøren.
Hvordan kan jeg få vite om jeg er à jour med betaling av felleskostnader?
Ta gjerne kontakt med oss på vårt kontaktskjema, eller ring oss på telefon 22 12 23 40.
Hva skjer om jeg ikke betaler felleskostnadene mine?
Som eier har man en rekke forpliktelser overfor boligselskapet. Manglende betaling er å anse som et betalingsmislighold. Kravet blir purret og fulgt opp etter gjeldende rutiner. Inndrivelseskostnader belastes skyldner. I ytterste konsekvens, vil betalingsmislighold resultere i salgspålegg av leiligheten.
Hvor er boligselskapet mitt forsikret og hvor finner jeg polisenummeret?
Informasjon om bygningens forsikringspolise fremkommer som regel i årsberetningen. Ta gjerne kontakt med oss på vårt kontaktskjema.
Det har oppstått skader i leiligheten, dekkes dette av bygningsforsikringen?
Dersom en skade oppstår, er det viktig å forsøke å begrense skadeomfanget. Deretter må skaden meldes til styret og forretningsfører så raskt som mulig.
Ved brann, ring 110.
Ved vannskade eller rørbrudd, steng stoppekranen og/eller kontakt rørlegger.
Skader i leiligheten, eksempelvis som følge av vann- eller brannskader på vegger, tak, gulv, fast inventar eller lignende dekkes normalt av bygningsforsikringen.
Skader på løsøre og annet løst inventar dekkes som hovedregel ikke av bygningsforsikringen. Dette må dekkes av din innforsikring.
Hvilke skader bygningsforsikringen dekker, følger av bygningsforsikringsavtalen (polisen) med tilhørende vilkår.
Hva er forkjøpsrett?
Forkjøpsrett er retten til å tre inn i en allerede inngått avtale. Selger A inngår avtale med kjøper B om kjøp av leilighet. Dersom C har forkjøpsrett kan han tre inn i kjøper Bs posisjon, på bekostning av B. C vil få de samme krav, rettigheter og vil overta budet til B. Dersom flere ønsker å benytte forkjøpsretten samtidig følges ansiennitetsprinsippet. Det vil si at den som har hatt lengst forkjøp, vil være først i budkøen. Se spørsmål "Hva skjer hvis flere personer i et borettslag melder forkjøpsrett til samme leilighet?" for utfyllende informasjon.
Er det forekjøpsrett i alle borettslag?
Nei, for at forkjøpsrett skal gjelde i et borettslag, må dette være regulert i vedtektene.
Gjelder forkjøpsrett ved alle type salg, dersom borettslaget har innført ordningen?
Enkelte salg er av lovgiver beskyttet mot forkjøpsrett. Dette gjelder blant annet ved overføringer mellom ektefeller, slektninger i opp- og nedstigende linje, fosterbarn og adoptivbarn eller søsken. Det betyr at overføringer mellom disse personene ikke vil utløse forkjøpsretten, uavhengig av hva som fremgår av vedtektene.
Hvor lang tid tar det før forkjøpsretten avklares?
Ved vanlig forkjøpsrett tar det normalt 20 dager etter at salgsmelding har kommet inn til forretningsfører eller laget.
Hva er formkrav til forhåndsvarsel?
Forhåndsvarselet er lovlig om varselet er mottatt minst 15 dager før melding om salg er mottatt, og forhåndsvarselet ikke er mer enn tre måneder gammelt. Varselet må være skriftlig og må gi informasjon om at andelen legges ut for salg. Utover dette oppstiller loven ingen krav. Det er likevel vanlig praksis at det opplyses om prisantydning eller takst, etasje og størrelse. Gis forhåndsvarselet mindre enn 15 dager før salg vil den vanlige 20-dagers fristen gjelde. Hvis ingen melder forkjøp innen 15 dagers fristen er salget gjennomført. Merk at det også kan gjelde særregler for frister.
Hva skjer hvis flere personer i et borettslag melder forkjøpsrett til samme leilighet?
Dersom flere andelseiere ønsker å bruke forkjøpsretten, må man avklare hvem som er berettiget. Som oftest benyttes ansiennitetsprinsippet.
Med ansiennitet menes vanligvis den tid en person har hatt forkjøpsretten. Den som har hatt forkjøpsrett lengst, vil ha fortrinn til fortrengsel for de andre. En interessent A med 10 års ansiennitet vil vinne fortrinn over interessent B med 5 års ansiennitet.
Det er viktig å merke seg at de ulike borettslagene kan ha særskilte vedtektsfestede bestemmelser som regulerer forkjøpsreglene nærmere.
Kan jeg fritt leie ut leiligheten min?
Retten til utleie beror på om du eier en eierseksjon (sameier), en andel eller en boligaksjeenhet (borettslag og boligaksjeselskap).
Sameier
Eierseksjonssameier følger selveier-prinsippet hvor en seksjonseier har full rettslig råderett. Det betyr at en eier som regel står fritt til å leie ut sin leilighet (boligseksjon), med unntak av bestemmelsene om korttidsutleie.
Borettslag og boligaksjeselskap
Borettslag følger derimot "eier-bo-prinsippet". Det vil si at andelseierne har en borett til en bestemt leilighet i borettslaget. Med boretten er det knyttet en rekke forpliktelser, hvilket begrenser mulighetene for utleie.
En andelseier som selv bor i leiligheten, kan fritt leie ut deler av sin leilighet.
For å kunne leie ut hele leiligheten må andelseier selv ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før den leies ut. Leiligheten kan da leies ut i inntil tre (3) år. Skal andelseier midlertidig bo et annet sted som følge av militærtjeneste, arbeid, utdanning eller sykdom, gjelder ikke kravet om botid. Kravet om botid gjelder heller ikke for slektninger i rett opp- og nedstigende linje – det vil si foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn. Eiers er retten til å bedrive kortidsutleie begrenset til 30 dager pr år.
Før utleie av hele leiligheten kan finne sted, skal styret først godkjenne leietaker.
Eier er ansvarlig for at leietaker er kjent med boligselskapets vedtekter og husordensregler.
Reglene for borettslag får tilsvarende anvendelse i boligaksjeselskap.
Kan jeg korttidsutleie min leilighet? (Eks. Airbnb)
Fra og med 01.01.2020 har det kommet nye regler om kortidsutleie i både burettslagslova og eierseksjonsloven.
I sameier kan seksjonseier ikke bedrive kortidsutleie av hele boligen ut over 90 dager pr år, med mindre annet følger av vedtektene. Bestemmelsen gjelder ikke for sameier hvor alle seksjonene brukes som fritidsboliger.
Vedtektene kan sette en nedre grense på maks 60 døgn og øvre grense på 120 døgn pr år. Da loven er preseptorisk kan det ikke oppstilles strengere eller mildere regler enn det loven gir rom for.
I borettslag/boligakselskap kan eier leie ut hele boligen i inntil 30 døgn pr år. Loven er preseptorisk, hvilket betyr at det ikke kan oppstilles andre grenser i vedtektene.
Korttidsutleie defineres i eierseksjonsloven som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
Hvilket ansvar har jeg som utleier?
Eiers (utleiers) forpliktelser mot boligselskapet reduseres ikke ved utleie. En eier må fortsatt betale felleskostnader og sørge for nødvendig vedlikehold av leiligheten.
Dersom en leietaker forårsaker skade eller ulempe overfor øvrige beboere, vil dette misligholdet som regel bli identifisert med utleier.
Utleier er videre ansvarlig for at leietaker gjøres kjent vedtektene og husordensreglene, og at leietaker innretter seg etter disse.
Hva er eierskiftegebyr?
Eierskiftegebyret er betalingen vi tar for å dekke utgiftene for arbeidet vi gjør, i forbindelse med salget/overdragelsen. Arbeidet innebærer blant annet:
• Ajourhold av reskontro både for kjøper og selger.
• Registrering av kjøper.
• Generering av felleskostnader.
• Avslutning av selgers reskontro.
• Utsendelse av giroer for felleskostnader.
Det er også viktig at vårt register over hjemmelshavere er oppdatert, da vi blant annet oversender informasjon til skatteetaten i forbindelse med boligselskapets årsoppgjør (tredjepartsopplysninger).
Må jeg betale et eierskiftegebyr for å overføre leiligheten til mine nærstående?
Ja, det påløper et eierskiftegebyr ved overføring av eierskap.
Vi opererer med unntak fra dette gebyret til gjenlevende ektefelle i forbindelse med dødsfall.
Ta kontakt med oss på 22 12 23 40 eller firmapost@obf.no for nærmere informasjon.
Hvor finner jeg informasjon om eiendomsskatt?
Informasjon om eiendomsskatt finnes på hjemmesiden til den kommunen leiligheten tilhører.
For Oslo kommune fremkommer informasjonen her.
Det er kommunen som beregner og sender ut krav om eiendomsskatt til eier.
Da det er borettslaget og boligaksjeselskapet som er registrert som eier av bygningen, utskrives eiendomsskatten til selskapet. Eiendomsskatten blir deretter viderefakturert til de respektive andels- og aksjeeierne ut i fra mottatt skatteseddel.
Hvilket ansvar har styret mht HMS?
Styret i borettslag og sameier skal kartlegge hvilke ulykker som kan inntreffe, og sørge for å gjennomføre tiltak for å hindre at ulykker skjer. Styret skal verne om liv og helse, og skape et godt miljø for de som bor i området. Internkontrollforskriften pålegger styret en rekke plikter. Områder som omfattes av internkontrollforskriften er blant annet sikkerhet ved de elektriske anleggene, brannforebyggende tiltak og sikkerhet på lekeplasser. HMS-ansvaret omfatter også arbeidsgiveransvar for ansatte.
Kan styret få hjelp til HMS-arbeidet hos OBF?
Hjelp til HMS-arbeidet kan løses på flere måter.
- Styret kan abonnere på hmsportal.no; vår egenutviklede applikasjon som er tilpasset boligselskaper.
- Styret kan bestille bistand til gjennomføring av kontroller som logges i hmsportal.no. Omfanget av slike oppdrag kan avtales.
- Styret kan få bistand av teknisk fagpersonale ved OBF Teknisk AS til HMS-kontroll. Slike oppdrag faktureres per time.
Hvordan får vi tilgang til hmsportal.no?
hmsportal.no er en applikasjon som er utviklet for HMS-arbeidet i boligselskap. Kontakt din forvalter for informasjon om tjenesten og avtale. OBF bistår gjerne styret med å styrke HMS-arbeidet.
Hvilken rolle har OBF overfor styret og generalforsamling?
OBF er rådgiver for styret og boligselskapet, og har ingen mulighet til å instruere styrene til å foreta avgjørelser. Generalforsamlingen/årsmøtet er boligselskapets øverste organ. Styret er valgt av generalforsamlingen/årsmøtet og representerer boligselskapet i alle formelle sammenhenger.
Når avholdes årsmøtet/generalforsamlingen?
I borettslag skal ordinær generalforsamling avholdes innen utgangen av juni hvert år.
I eierseksjonssameier skal ordinært årsmøte avholdes innen utgangen av juni hvert år, med mindre noe annet fremkommer av vedtektene.
Hvordan blir jeg styremedlem i mitt boligselskap?
For å bli styremedlem kan man melde sin interesse til valgkomiteen. Det er de som innstiller til nytt styre på årsmøtet/generalforsamlingen. Det er også anledning til å fremme kandidater til styret som benkeforslag under møtet.
En god idé for å bli kjent med boligselskapet man bor i og hvordan det drives, er å melde seg til en arbeidsgruppe eller lignende. Slike grupper kan være en hagekomité, sosialkomité eller dugnadkomité. Veien til styreverv vil da oftest bli kort.
Hva skal jeg gjøre når jeg vil bygge på leiligheten?
I forbindelse med arealutvidelser/utbygging er det en rekke ting man må passe på. For å være sikker på at man går riktig fram, anbefaler vi at dere kontakter din forvalter som kan veielede dere gjennom prosessen. Kontakt oss på 22 12 23 40 eller firmapost@obf.no
Hvordan er reglene for dyrehold i et boligselskap?
Regelverket er det samme for borettslag og eierseksjonssameier. Som utgangspunkt er det adgang til å ha dyr såfremt det ikke er til urimelig eller unødvendig sjenanse for øvrige beboere. Hvis boligselskapet har innført forbud mot dyrehold, har man likevel rett til å ha dyr, dersom man har «gode grunner» og dyreholdet ikke er til «ulempe» for de andre beboere. Det skal foretas en konkret helhetsvurdering. Ta gjerne kontakt med oss på firmapost@obf.no for nærmere forståelse av reglene der du bor.