Felleskostnader og sameiebrøk: hva betaler du for?

Innhold i artikkelen:

• Hva er sameiebrøk?

• Hvordan beregnes sameiebrøk?

• Hva dekker felleskostnader?

• Hvordan fordeles felleskostnader?

• Når kan felleskostnader øke?

• Kan fordelingen endres?

• Hvordan regnes felleskostnader ut?

• Hva kan gi skattefradrag?

• Hva bør styret følge med på?

Hva er sameiebrøk?

Sameiebrøk er et forholdstall som viser hvor stor andel hver seksjon eier av sameiet. Brøken står vanligvis i seksjoneringsdokumentene og brukes blant annet til å fordele felleskostnader, fellesinntekter og ansvar.

I praksis betyr sameiebrøken dette: Har seksjonen din en større andel av eiendommen, vil du som regel betale en større andel av felleskostnadene.

Sameiebrøken er en del av selve eierseksjonsmodellen. Etter eierseksjonsloven § 7 er det et vilkår for seksjonering at hver seksjon har en fast sameiebrøk. Kommunens seksjoneringsvedtak skal også inneholde seksjonenes nummer og sameiebrøk etter eierseksjonsloven § 13.

Sameiebrøken har derfor stor betydning både for deg som eier og for styret som skal sette opp budsjett, kreve inn felleskostnader og forklare fordelingen i sameiet.

• Les vår komplette guide: Eierseksjonsloven for sameier og seksjonseiere →

Hvordan beregnes sameiebrøk?

Sameiebrøken fastsettes normalt når eiendommen seksjoneres. Den kan bygge på areal, verdi eller en annen fordeling som ble fastsatt ved seksjoneringen.

Ofte vil en større leilighet ha en høyere sameiebrøk enn en mindre leilighet. Det betyr likevel ikke at brøken alltid følger boligens størrelse helt nøyaktig. I eldre sameier kan brøken være fastsatt etter andre vurderinger, og i noen bygg kan beliggenhet, standard eller seksjonens bruk ha spilt inn.

Sameiebrøken er ikke det samme som de månedlige felleskostnadene. Brøken er fordelingsnøkkelen. De faktiske felleskostnadene påvirkes av budsjett, vedlikeholdsbehov, kommunale avgifter, forsikring, lån, strømpriser og avtaler sameiet har inngått.

Hva dekker felleskostnader?

Felleskostnader dekker kostnader som gjelder eiendommen som fellesskap, og som ikke knytter seg direkte til én bestemt seksjon.

Det kan for eksempel være drift, vedlikehold, forsikring og tjenester som gjør at bygget, uteområdene og fellesarealene fungerer i hverdagen.

Typiske felleskostnader kan være:

Hva som inngår, varierer fra sameie til sameie. Derfor bør du alltid se på budsjettet, årsregnskapet og vedtektene dersom du vil forstå hva du faktisk betaler for.

• Les vår komplette guide: Kostnadsfordeling i borettslag og sameier →

Felleskostnader dekker utgifter til vedlikehold, renhold og drift av sameiets fellesområder, og bidrar til at både uteområder og bygninger holdes i god stand. Disse kostnadene fordeles rettferdig blant seksjonseierne basert på sameiebrøken.

Hvordan fordeles felleskostnader?

Hovedregelen er at felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dette følger av eierseksjonsloven § 29. Bestemmelsen sier også at kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk dersom særlige grunner taler for det, eller etter en annen fordeling dersom dette følger av vedtektene.

Det betyr at fordelingen ikke alltid må være lik for alle typer kostnader.

Noen kostnader passer godt å fordele etter sameiebrøk. Det gjelder for eksempel bygningsforsikring, fasadevedlikehold og større rehabiliteringsarbeid.

Andre kostnader kan være mer naturlig å fordele etter forbruk eller nytte. Det kan gjelde vannmåling, varme, lading av elbil eller enkelte fellesavtaler der seksjonene har ulik bruk.

Når kan felleskostnader øke?

Felleskostnader kan øke når sameiets utgifter øker. Det kan skje gradvis gjennom høyere priser, eller mer brått dersom sameiet må gjennomføre større vedlikehold.

Vanlige årsaker er:

• økte kommunale avgifter

• høyere forsikringspremie

• økte renter på felles lån

• høyere kostnader til strøm, renhold eller vaktmestertjenester

• behov for rehabilitering av tak, fasade, rør eller tekniske anlegg

• nye avtaler eller tjenester som årsmøtet har vedtatt

For styret handler dette ikke bare om å justere et beløp. Det handler også om å forklare hvorfor kostnaden øker, hva pengene skal brukes til, og om økningen er midlertidig eller varig.

• Les vår komplette guide: Hvordan sette opp budsjett og håndtere lån for ditt boligselskap →

Kan sameiebrøk eller fordeling endres?

Sameiebrøken er normalt fastsatt ved seksjoneringen og kan ikke endres uten videre. Dersom en seksjon deles, slås sammen eller endres på en måte som påvirker eierandelene, kan det være behov for reseksjonering etter reglene i eierseksjonsloven § 20 eller eierseksjonsloven § 21.

Dette kan for eksempel bli aktuelt hvis:

• to seksjoner slås sammen

• én seksjon deles i flere seksjoner

• fellesareal gjøres om til ny seksjon

• en bruksenhet utvides på en måte som påvirker eierforholdet

Det er også mulig at selve kostnadsfordelingen endres uten at sameiebrøken endres. Det kan for eksempel skje hvis vedtektene fastsetter at enkelte kostnader skal fordeles likt, etter forbruk eller etter nytte.

Hvordan regnes felleskostnader ut?

Den enkleste måten å forstå felleskostnader på, er å se på sameiets budsjett og hvilken fordelingsnøkkel som brukes.

Slik kan beregningen se ut:

1. Styret setter opp et budsjett for året.

2. Kostnadene deles inn etter hvordan de skal fordeles.

3. Kostnader som følger sameiebrøk, fordeles etter hver seksjons brøk.

4. Kostnader som følger forbruk eller nytte, fordeles etter egne målere, avtaler eller vedtekter.

5. Summen deles som regel opp i månedlige felleskostnader.

Dette er grunnen til at to seksjoner med ulik sameiebrøk ikke nødvendigvis har felleskostnader som er helt proporsjonale. Noen poster kan være felles for alle, mens andre følger brøken.

Hva kan gi skattefradrag på felleskostnader?

Noen deler av felleskostnadene kan ha skattemessig betydning, men det kommer an på hva kostnaden gjelder og hvordan boligen brukes.

For mange boligeiere er renter på fellesgjeld den mest relevante posten. Skatteetaten har egen informasjon om bolig i boligselskap og boligsameie, blant annet om fradrag og rapportering av relevante beløp.

Dersom du leier ut boligen skattepliktig, kan enkelte felleskostnader være relevante ved beregning av fradrag. Skatteetaten presiserer samtidig at du ikke får fradrag for renter av fellesgjeld ved beregningen av skattepliktig utleieinntekt, og at slike renter må trekkes ut dersom de ligger inne i felleskostnadene.

• Les vår komplette guide: Fradrag ved utleie du bør kjenne til

Dette kan være aktuelt å avklare nærmere:

• renter på eventuell fellesgjeld

• felleskostnader knyttet til skattepliktig utleie

• kostnader for næringsseksjoner

• skillet mellom vedlikehold og påkostning

• Les mer hos Skatteetaten: Bolig i boligselskap eller boligsameie →

• Les mer hos Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig og eiendom →

Hva bør styret følge med på?

For styret er felleskostnader en del av det løpende økonomiansvaret. Det handler om mer enn å kreve inn penger hver måned. Styret skal sørge for at sameiet har nok midler til drift, vedlikehold og forpliktelser.

Et godt budsjett bør vise både faste kostnader og forventede vedlikeholdsbehov. Dersom sameiet har store prosjekter foran seg, bør styret vurdere om felleskostnadene må økes gradvis, eller om det er behov for lån eller ekstra innbetalinger.

Styret bør særlig følge med på:

Les vår komplette guide: Fellesgjeld →

La OBF hjelpe deg med regnskap og felleskostnader

Felleskostnader, budsjett og fordelingsnøkler må henge sammen dersom sameiet skal ha trygg økonomistyring. OBF bistår styrer med regnskap, budsjettering, innkreving av felleskostnader og økonomisk oppfølging gjennom året.

Har styret behov for bedre oversikt, kan riktig regnskapsføring og tydelig rapportering gjøre det enklere å forklare økonomien for seksjonseierne.