Fellesgjeld: Hva betyr det for boligen og økonomien din?

Innhold i artikkelen:

• Hva er fellesgjeld?

• Hva er forskjellen i borettslag og sameie?

• Hva betyr andel fellesgjeld?

• Må du betale fellesgjeld ved kjøp?

• Hvordan påvirker fellesgjeld boliglån?

• Kan du redusere fellesgjelden?

• Hva er risikoen med høy fellesgjeld?

• Kan høy fellesgjeld være en fordel?

• Hvordan regnes totalprisen?

• Hva bør styret følge med på?

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er lån som borettslaget eller sameiet har tatt opp for å finansiere felles behov. Det kan være bygging, rehabilitering, fasadearbeid, rørfornying, tak, heis, energieffektivisering eller annet større vedlikehold.

Gjelden ligger hos boligselskapet, men kostnaden fordeles mellom boligene. Du betaler derfor din del gjennom felleskostnadene, sammen med andre utgifter som forsikring, kommunale avgifter, strøm til fellesarealer, drift og vedlikehold.

I borettslag reguleres fordelingen av felleskostnader blant annet av burettslagslova § 5-19. I eierseksjonssameier reguleres felleskostnader av eierseksjonsloven § 29, der hovedregelen er at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk, med enkelte unntak.

Reglene for fellesgjeld henger tett sammen med hvilken boligform du bor i. I et borettslag er det borettslaget som eier eiendommen, mens du eier en andel med borett. I et sameie eier du en seksjon, og kostnadene fordeles som regel etter sameiebrøken.

• Les vår komplette guide: Borettslagsloven forklart →

• Les vår komplette guide: Eierseksjonsloven forklart →

Hva er forskjellen på fellesgjeld i borettslag og sameie?

Både borettslag og sameier kan ha fellesgjeld. Forskjellen ligger særlig i hvordan boligselskapet er organisert, og hvordan kostnadene fordeles.

I et borettslag eier du en andel som gir borett til boligen. I et sameie eier du en seksjon. Regelverket er derfor forskjellig, men i begge tilfeller bør du lese regnskap, budsjett og låneoversikt før du kjøper.

Hvis du vil forstå hvordan kostnader fordeles i sameier og borettslag, kan denne artikkelen være relevant:

• Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →

Hva betyr andel fellesgjeld for din økonomi?

Andel fellesgjeld er den delen av boligselskapets lån som er knyttet til din bolig. Beløpet påvirker både hva boligen egentlig koster, og hva du betaler hver måned.

Når du vurderer en bolig, bør du derfor ikke bare se på prisantydningen. Du bør også se på fellesgjelden, felleskostnadene og om det er planlagt større vedlikehold som kan øke kostnadene fremover.

Dette påvirkes av fellesgjelden:

• Felleskostnadene: Renter og avdrag på fellesgjelden inngår ofte i det du betaler hver måned.

• Totalprisen: Kjøpesum og andel fellesgjeld må ses samlet.

• Låneevnen din: Banken vurderer om du tåler både privat lån og felleskostnader.

• Salgsverdien: Høy fellesgjeld kan gjøre boligen mindre attraktiv hvis kostnadene er høye.

• Forutsigbarheten: Renteendringer og avdragsfrihet kan gi store utslag senere.

Må du betale fellesgjeld ved kjøp av leilighet?

Ja, når du kjøper en bolig med fellesgjeld, overtar du den økonomiske virkningen av boligens andel. Du betaler vanligvis ikke fellesgjelden som et engangsbeløp ved overtakelse. I stedet betaler du din del gjennom de månedlige felleskostnadene.

Det betyr at fellesgjelden er en del av den reelle boligkostnaden. En bolig med lav kjøpesum kan derfor likevel bli dyr dersom fellesgjelden og felleskostnadene er høye.

Hvis fellesgjelden har høy rente, eller avdragsfriheten snart utløper, kan de månedlige felleskostnadene øke. Derfor bør du alltid sjekke lånevilkårene før du legger inn bud.

Ved kjøp bør du be megler eller styret om oppdatert informasjon om:

• andel fellesgjeld

• rente på fellesgjelden

• løpetid og avdragsprofil

• fast eller flytende rente

• eventuell avdragsfrihet

• planlagte vedlikeholdsprosjekter

• eventuell IN-ordning

Ved eierskifte kan det også oppstå spørsmål om overtakelse av fellesutgifter og gebyrer.

Les vår komplette guide: Eierskiftegebyr og overtakelse av fellesutgifter →

Hvordan påvirker fellesgjeld boliglån og felleskostnader?

Fellesgjeld påvirker økonomien din på to måter: Banken vurderer fellesgjelden når du søker lån, og du merker den i de månedlige felleskostnadene.

Når banken vurderer lånesøknaden din, ser den på hvor mye du samlet sett skal betjene. Det inkluderer privat boliglån, felleskostnader, renter, avdrag og andre faste utgifter. Utlånsforskriften stiller krav til blant annet betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og avdragsbetaling, og Finansdepartementet omtaler reglene som en ramme for bankenes vurdering av nye lån.

Slik kan fellesgjelden slå ut:

• Høyere felleskostnader: Renter og avdrag gjør den månedlige betalingen høyere.

• Lavere privat lån: Banken kan gi deg lavere boliglån fordi fellesgjelden teller med.

• Renterisiko: Flytende rente kan gi økte kostnader ved renteoppgang.

• Avdragsfrihet: Kostnadene kan være lave nå, men øke når avdragene starter.

Dersom styret skal vurdere lån, budsjett eller vedlikehold fremover, kan denne guiden være nyttig:

• Les vår komplette guide: Hvordan sette opp budsjett og håndtere lån for ditt boligselskap →

Kan du redusere fellesgjelden?

I noen borettslag kan du redusere din andel av fellesgjelden gjennom en IN-ordning. IN står for individuell nedbetaling. Det betyr at du kan betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden, dersom borettslaget har en slik ordning.

Dette kan gi lavere månedlige felleskostnader, fordi du ikke lenger betaler renter og avdrag på den delen du har nedbetalt. Samtidig binder du mer av egne penger i boligen.

Før du betaler ned fellesgjeld, bør du vurdere:

• om renten på fellesgjelden er høyere eller lavere enn renten på privat lån

• om du fortsatt har økonomisk buffer

• om du planlegger å selge boligen snart

• om nedbetalingen påvirker boligens attraktivitet ved salg

• hvilke gebyrer eller vilkår som gjelder for IN-ordningen

Du kan lese mer om individuell nedbetaling i vår guide om IN-ordning.

• Les vår komplette guide: IN-ordning →

Hva er risikoen med høy fellesgjeld?

Høy fellesgjeld er ikke automatisk negativt, men det krever at du forstår hvorfor gjelden er høy, og hvordan boligselskapet håndterer den.

Den største risikoen er at felleskostnadene blir høyere enn du har tatt høyde for. Det kan skje ved renteøkning, nye låneopptak, økte driftskostnader eller når en periode med avdragsfrihet tar slutt.

Utydelig kostnadsfordeling kan også påvirke felleskostnadene.

• Les vår komplette guide: Kostnadsfordeling i borettslag og sameier →

Kan høy fellesgjeld være en fordel?

Ja, i noen tilfeller kan høy fellesgjeld være positivt. Det gjelder særlig når gjelden har finansiert nødvendige og verdibevarende tiltak, og når lånevilkårene er gode.

Hvis boligselskapet har brukt fellesgjelden til rehabilitering av tak, fasade, rør, vinduer eller energioppgraderinger, kan det gi bedre standard og lavere risiko for store engangskostnader senere.

Mulige fordeler ved høy fellesgjeld:

• Lavere kjøpesum: Boliger med høy fellesgjeld har ofte lavere prisantydning.

• Finansiert vedlikehold: Store tiltak kan allerede være gjennomført.

• Bedre bokvalitet: Rehabilitering kan gi bedre standard og færre feil.

• Mulighet for IN-ordning: Du kan få fleksibilitet hvis borettslaget tilbyr individuell nedbetaling.

• Jevnere kostnadsfordeling: Store prosjekter kan betales over tid i stedet for som engangsinnbetaling.

Samtidig må du ikke vurdere fellesgjelden isolert. En bolig med høy fellesgjeld kan være fornuftig dersom totalprisen er riktig, felleskostnadene er håndterbare og boligselskapet har god økonomistyring.

Hvis du vil forstå mer om hvordan egenkapital påvirker boligkjøp og økonomi, kan denne artikkelen være nyttig:

• Les vår komplette guide: Kan vi bruke egenkapitalen fritt? →

Hvordan regnes totalprisen for en bolig med fellesgjeld?

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld, må du se på totalprisen. Totalprisen består av kjøpesummen og boligens andel fellesgjeld.

Det er totalprisen banken vurderer når den ser på økonomien din. I tillegg vurderer banken de månedlige kostnadene, blant annet felleskostnader, renter og avdrag.

De månedlige kostnadene kan bestå av:

• renter og avdrag på privat boliglån

• renter og avdrag på fellesgjeld via felleskostnadene

• kommunale avgifter, forsikring og drift gjennom boligselskapet

• strøm, innboforsikring og andre private utgifter

Hva bør styret følge med på ved fellesgjeld?

For styret handler fellesgjeld om mer enn låneopptak. Det handler om langsiktig økonomistyring, forutsigbare felleskostnader og tydelig kommunikasjon med beboerne.

Styret bør ha oversikt over:

• lånebeløp og restgjeld

• rentevilkår og bindingstid

• avdragsprofil og løpetid

• når eventuell avdragsfrihet utløper

• planlagt vedlikehold

• behov for refinansiering

• hvordan felleskostnadene påvirkes av renteendringer

Regnskap og budsjett bør vise hvordan fellesgjelden påvirker økonomien i boligselskapet. For beboerne er det særlig viktig å forstå om felleskostnadene kan øke, og hvorfor.

Dersom boligselskapet har høye energikostnader, kan energiregnskap også gi styret bedre grunnlag for økonomiske vurderinger:

• Les vår komplette guide: Energiregnskap for boligselskap →

La OBF hjelpe dere med økonomien i boligselskapet

Fellesgjeld krever god oversikt, tydelig budsjettering og løpende oppfølging. OBF bistår styrer i borettslag og sameier med regnskap, budsjett, økonomirapportering og rådgivning knyttet til felleskostnader, lån og langsiktig drift.

Med god økonomistyring blir det enklere å planlegge vedlikehold, forklare kostnader for beboerne og ta trygge beslutninger på vegne av fellesskapet.

• Les mer om OBFs regnskapstjenester →