Sist oppdatert:
26. november 2025
Dette får du vite om leietakers rettigheter og plikter:
Hva betyr fradrag ved utleie?
Fradrag ved utleie betyr at du kan trekke fra kostnader som er direkte knyttet til utleie av boligen din. Når utleien er skattepliktig, beregnes skatten på leieinntektene dine etter at disse kostnadene er ført som fradrag.
Det gjør at du betaler skatt på det reelle overskuddet, ikke på hele leieinntekten.
Formel: Leieinntekter − fradragsberettigede kostnader = Skattepliktig beløp
Eksempel
Du leier ut en leilighet for 12 000 kroner i måneden. I løpet av året har du:
24 000 kroner i felleskostnader
8 000 kroner i forsikring
6 000 kroner i vedlikehold
Leieinntekter: 144 000 kroner
Totale kostnader: 38 000 kroner
Skatten beregnes da av 106 000 kroner, ikke av hele beløpet du mottar i leie.
Når er utleie skattepliktig?
Utleie blir skattepliktig når leieinntektene overstiger grensene for skattefri utleie, eller når du leier ut en bolig du ikke selv bor i. Reglene varierer etter om du leier ut hele boligen, en del av den, eller driver korttidsutleie.
Utleie av egen bolig
Utleie av egen bolig kan være skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi. Dette omtales ofte som 50 %-regelen, og handler om hvor stor del av boligen du disponerer, ikke hvor mange kvadratmeter som leies ut.
Så lenge du bruker mer enn halvparten selv, er inntekten skattefri uansett beløp.
Hvis du leier ut hele boligen, kan du tjene inntil 20 000 kroner skattefritt per år. Overstiger inntekten denne grensen, blir hele beløpet skattepliktig.
Delvis utleie og gråsoneutleie
Mange leier ut en mindre del av boligen — for eksempel en hybel, et rom eller en sokkelleilighet. Her oppstår ofte det som omtales som gråsoneutleie.
I slike tilfeller vurderer man:
hvor stor del av boligen du bruker selv
hvor stor del som leies ut
hvor mye du tjener på utleien
Hvis du bruker mindre enn halvparten av boligen selv, eller hvis inntektene overstiger den skattefrie grensen, blir utleien skattepliktig.
Korttidsutleie
Korttidsutleie (utleieforhold under 30 dager) følger en egen regel. Her er en del av inntekten skattefri, men grensen er lavere enn ved vanlig utleie.
I 2025 var den skattefrie delen 15 000 kroner per år. Overstiger inntekten dette, beskattes 85 % av det overskytende beløpet som kapitalinntekt (22 %).
Eksempel
Du leier ut boligen din via Airbnb og tjener 25 000 kroner i løpet av året.
Skattefri del: 15 000 kroner
Overskytende: 25 000 − 15 000 = 10 000 kroner
Skattepliktig beløp: 85 % av 10 000 = 8 500 kroner
Skatt: 8 500 × 22 % = 1 870 kroner
Utleie av sekundærbolig og andre boliger du ikke bor i
Dersom du leier ut en bolig du ikke bor i selv, er utleien skattepliktig fra første krone. Her finnes det ingen skattefrie grenser.
Hvor finner du oppdaterte grenser?
Beløpsgrensene for skattefri utleie kan endre seg. Oppdaterte satser finner du alltid hos Skatteetaten.
Hvordan beregnes skatt på utleie av sekundærbolig?
Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone. Skatten beregnes som en del av alminnelig inntekt, og grunnlaget er overskuddet du sitter igjen med etter fradrag.
Overskuddet beskattes etter satsen for alminnelig inntekt. For inntektsåret 2025 er denne satsen 22 %.
Med denne skattesatsen, vil utregningen se slik ut:
Leieinntekter − fradragsberettigede kostnader = Skattepliktig beløp
Skattepliktig beløp x 22 % = Skatt
Oppdaterte satser finner du alltid hos Skatteetaten.
Hva kan du få fradrag for?
Når utleien er skattepliktig, kan du trekke fra kostnader som er nødvendige for å leie ut boligen. I denne oversikten tar vi utgangspunkt i at du leier ut hele boligen. Da skal løpende kostnader som gjelder hele året fordelas etter antall måneder boligen har vært utleid.
Formel når hele boligen er utleid deler av året: Årskostnad / 12 × måneder utleid
Dersom du kun leier ut en del av boligen, gjelder en annen beregning. Da fordeles kostnadene etter hvor stor del av boligen som er utleid – og eventuelt også etter hvor mange måneder denne delen har vært utleid.
Formel når bare del av boligen leies ut: Årskostnad × andel av boligen som er utleid (og hvis det kun er utleid deler av året → × måneder utleid / 12)
Nedenfor finner du fradragene som gjelder for utleie av hele boligen.
Kostnader ved bruk av megler, annonsering og visninger
Dette fradraget føres i sin helhet.
Honoraret du betaler til megler, og det du betaler for annonsering (som en Finn-annonse), kan trekkes fra fullt. Kostnadene knytter seg direkte til utleien og skal ikke forholdsberegnes.
Depositumskonto
Denne kostnaden føres i sin helhet.
Bankgebyret for å opprette en depositumskonto regnes som en direkte utleiekostnad. Den er fradragsberettiget uavhengig av hvor lenge boligen har vært utleid.
Forsikring
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Bygnings- og innboforsikring som gjelder utleieboligen kan trekkes fra, men bare for den delen av året boligen var utleid.
Kommunale avgifter
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Vann, avløp, renovasjon og andre kommunale avgifter er fradragsberettigede i utleieperioden. Du kan ikke trekke fra avgifter som gjelder måneder du bruker boligen selv.
Eiendomsskatt
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Du får kun fradrag for den delen av eiendomsskatten som gjelder utleieperioden.
Eksempel: 6 000 kroner per år × 8 av 12 måneder = 4 000 kroner i fradrag.
Festeavgift
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Dersom boligen ligger på festet tomt, kan du få fradrag for festeavgift kun for perioden boligen var utleid.
Felleskostnader i sameier og borettslag
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Felleskostnader knyttet til drift og vedlikehold kan trekkes fra, men bare for den perioden leiligheten faktisk har vært leid ut.
Strøm og oppvarming
Denne kostnaden må forholdsberegnes.
Dersom du dekker strøm og oppvarming for leietaker, kan du føre kostnaden for utleieperioden. Dersom leietaker betaler selv, gis det ikke fradrag.
Reiseutgifter
Denne kostnaden føres for faktisk bruk.
Reiseutgifter knyttet til tilsyn, befaring eller annet arbeid med boligen føres etter dokumenterte kostnader. Det brukes ikke forholdsberegning per måned.
Vedlikeholdskostnader
Denne kostnaden kan føres i sin helhet, men må forholdsberegnes i noen tilfeller.
Utgifter til å holde boligen i samme stand som før utleie gir fradrag. Arbeid som gjelder boligen mens den er utleid kan normalt føres fullt. Dersom arbeidet gjelder et år med delvis utleie, må fradraget forholdsberegnes etter hvor lenge boligen var utleid.
Eget arbeid
Denne kostnaden føres etter satser fastsatt av Skatteetaten.
Hvis du gjør vedlikeholdsarbeid selv, kan du få fradrag for dette. Fradraget beregnes etter en fast timesats som tilsvarer ufaglært arbeidskraft, og du må føre timene i en egen liste. Du får kun fradrag for vedlikehold, ikke for påkostning (forbedringer).
Møbler og innbo
Denne kostnaden kan føres i sin helhet eller avskrives.
Innkjøp av møbler og inventar til en møblert utleiebolig kan føres direkte hvis beløpet er lavt. Dyre kjøp må avskrives med 20 % per år. Hvis møblene brukes privat deler av året, må kostnaden forholdsberegnes.
Hvilke vedlikeholdsutgifter gir fradrag? forskjellen på vedlikehold og påkostning
Fradrag gis for utgifter som går til å holde boligen i samme stand som før utleie. Dette kalles vedlikehold. Kostnader som øker standarden på boligen regnes som påkostning og gir ikke fradrag.
Hva regnes som vedlikehold?
Vedlikehold er arbeid som bevarer boligen og hindrer forfall. Det kan være:
utskifting av slitte materialer med tilsvarende kvalitet
maling eller overflatebehandling
reparasjon av installasjoner som allerede fantes
utskiftning av ødelagte eller utslitte deler, for eksempel kjøkkenfronter, dører eller vinduer
enkel oppgradering av tekniske installasjoner for å holde normal standard
Vedlikehold gir fradrag i det året kostnaden oppstår. Arbeidet må knytte seg til en tilstand som faktisk har vært der — altså slitasje eller behov som bygger på vanlig bruk.
Hva regnes som påkostning?
Påkostning betyr at du hever standarden eller gjør boligen bedre enn den var. Dette gir ikke fradrag ved utleie.
Eksempler på påkostning:
modernisering av bad eller kjøkken utover opprinnelig standard
oppgradering fra rimelige til eksklusive materialer
ombygging eller funksjonelle endringer som øker verdien
utvidelse av areal, nye rom eller byggetillegg
installasjon av løsninger som ikke fantes tidligere, som varmepumpe eller balansert ventilasjon
Påkostning anses som en investering, ikke vedlikehold – og gir derfor ikke løpende fradrag.
Grense mellom vedlikehold og påkostning
Noe arbeid kan være en kombinasjon av begge deler. Dersom deler av arbeidet er vedlikehold og deler er påkostning, må kostnaden fordeles. Kun den delen som gjelder vedlikehold gir fradrag.
Hvordan dokumenterer du kostnader for å få fradrag?
For å få fradrag må du kunne vise at kostnaden gjelder utleien. Uten tilstrekkelig dokumentasjon kan fradraget bli avvist.
Hva må du dokumentere med?
Fakturaer og kvitteringer er hovedregelen og det Skatteetaten forventer.
Kontoutskrifter kan brukes som tilleggsdokumentasjon, men er ikke nok alene dersom det ikke fremgår tydelig hva kostnaden gjelder.
Leiekontrakt og avtaler som viser sammenhengen mellom kostnaden og utleien.
Timelister og beskrivelse ved fradrag for eget arbeid.
Bilder eller rapporter ved større vedlikeholdsarbeid.
Hvor lenge må du lagre dokumentasjonen?
Dokumentasjon bør lagres i minst fem år. Digitale kopier er tilstrekkelige.
Hva er viktigst å dokumentere?
Utgifter til vedlikehold, materialer, strøm, kommunale avgifter, felleskostnader, møbler og kostnader som fordeles over tid.
Hvilke utgifter gir ikke fradrag ved utleie?
Fradrag gis bare når utleien er skattepliktig. Leier du ut for mindre enn grensebeløpet for skattefri utleie, får du ikke fradrag for noen kostnader.
Når utleien først er skattepliktig, er dette utgifter som ikke gir fradrag:
Påkostning og standardheving – modernisering, oppgraderinger eller arbeid som gjør boligen bedre enn før.
Utstyr og møbler til eget bruk – gjenstander som ikke inngår i et møblert utleieforhold.
Eget arbeid som ikke er vedlikehold – arbeid som øker standarden, ikke bevarer den.
Egen tidsbruk og administrasjon – tid brukt på kontrakter, kommunikasjon og praktiske gjøremål.
Kan du trekke fra renter og lån på en utleiebolig?
Ja. Renter på boliglån kan trekkes fra når boligen er utleid og skattepliktig. Du får fradrag for den delen av rentene som gjelder utleiedelen av boligen, og beregningen avhenger av hvordan du leier ut:
Hele boligen utleid: Du kan trekke fra alle rentene i utleieperioden.
Del av boligen utleid: Rentefradraget fordeles etter hvor stor del av boligen som er utleid.
Del av boligen utleid deler av året: Rentene fordeles både etter areal og etter måneder.
Du får ikke fradrag hvis utleien er skattefri, eller hvis rentene gjelder lån som ikke er knyttet til utleieboligen.
Hvordan føre utleie og fradrag i skattemeldingen?
Skattepliktig utleie skal rapporteres i skattemeldingen. Du må føre både leieinntektene og fradragsberettigede kostnader for året.
Dette må du gjøre:
Før opp brutto leieinntekter for perioden boligen har vært utleid.
Før opp fradragsberettigede kostnader, som forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, renter, vedlikehold og andre relevante utgifter.
Ved delvis utleie eller utleie deler av året må du føre det forholdsmessige fradraget (etter tid og/eller areal).
Kontroller tallene mot dokumentasjonen du har lagret.
Skattemeldingen beregner selv overskuddet basert på tallene du legger inn. Oppdaterte steg-for-steg-veiledninger finner du hos Skatteetaten hvert år.
Hva gjelder når du leier ut sekundærbolig til egne barn?
Utleie av sekundærbolig til egne barn følger de samme reglene som annen utleie av bolig du ikke bor i selv. Det betyr at utleien er skattepliktig fra første krone, og at du kan føre fradrag for kostnader på samme måte som ved annen ordinær utleie.
Leie bør settes til markedsverdi
Ved utleie til egne barn anbefales det å sette leien til tilnærmet markedsverdi. Dersom leien settes betydelig lavere enn det som er vanlig for tilsvarende boliger i området, kan skattemyndighetene vurdere deler av forholdet som en fordel barnet mottar. Dette kan påvirke hvordan utleien vurderes skattemessig og hvilke fradrag du kan kreve.
Vanlig utleieforhold
Det bør foreligge en skriftlig leiekontrakt, og barnet behandles som en ordinær leietaker når du fører inntekter og kostnader i skattemeldingen.
Fradrag og kostnader
Så lenge utleieforholdet er reelt, leien er markedsmessig og kostnadene gjelder boligen, kan du føre fradrag som ved annen skattepliktig utleie av sekundærbolig.
Hva skjer hvis du ikke rapporterer utleieinntekter?
Leieinntekter som er skattepliktige skal føres i skattemeldingen. Hvis du unnlater å rapportere inntekter eller kostnader som skal oppgis, kan det få konsekvenser.
Etterberegning av skatt
Skattemyndighetene kan fastsette inntekten din på eget grunnlag og kreve etterbetaling av skatt for tidligere år.
Renter og tilleggsskatt
Du kan bli ilagt renter på det du skylder, og i mer alvorlige tilfeller tilleggsskatt dersom myndighetene vurderer at opplysningene er holdt tilbake eller gitt uriktig.
Fradrag kan falle bort
Hvis du ikke har levert fullstendige opplysninger, kan fradrag du ellers ville hatt krav på, bli avvist.
Krav om dokumentasjon
Skatteetaten kan be om dokumentasjon på både inntekter og kostnader flere år tilbake i tid. Manglende dokumentasjon svekker muligheten for fradrag og kan forsterke konsekvensene.
Ofte stilte spørsmål om fradrag ved utleie
Gir utleie av bolig alltid rett på fradrag?
Nei. Utleien må være skattepliktig. Ved skattefri utleie får du ikke fradrag for kostnader.
Hva er grensen for skattefri utleie?
Beløpsgrensen fastsettes årlig. Sjekk oppdaterte satser hos Skatteetaten.
Kan jeg trekke fra fradrag hvis jeg bare leier ut deler av året?
Ja. Da fordeles kostnadene etter hvor mange måneder boligen har vært utleid.
Hva hvis jeg bare leier ut et rom eller en del av boligen?
Da fordeles kostnadene etter andel av boligen som er utleid, og eventuelt også etter måneder.
Kan jeg få fradrag for oppussing?
Bare hvis arbeidet er vedlikehold. Påkostning og standardheving gir ikke fradrag.
Kan jeg trekke fra renter på boliglånet?
Ja, hvis utleien er skattepliktig. Rentene fordeles etter utleid areal og/eller tid.
Hva hvis jeg mangler faktura?
Kontoutskrift alene er vanligvis ikke nok. Du må kunne dokumentere hva kostnaden gjelder.
Må jeg føre fradragene selv i skattemeldingen?
Ja. Du må rapportere både leieinntekter og fradragsberettigede kostnader.
Hvordan kan OBF veilede styret i saker som berører utleie?
Styret kan møte spørsmål om utleie som berører vedtekter, fellesarealer og beboernes interesser. OBF kan bistå med rådgivning knyttet til regelverk, praktisk håndtering og vurderinger styret må gjøre når utleie påvirker fellesskapet.
Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.
Skrevet av
Mariann
Mariann er kommunikasjonsrådgiver med journalistisk erfaring og bachelor i Kommunikasjonsledelse.
