Sist oppdatert:
5. november 2024
Dette får du vite om eierskifte og fellesutgifter:
Hva er et eierskiftegebyr, og hvem betaler det?
Eierskiftegebyr er et gebyr som boligselskaper pålegger ved overføring av eierskap til en ny eier. Dette gebyret dekker administrasjonskostnader knyttet til oppdatering av eierskapsinformasjon, registrering i boligselskapets systemer, og kommunikasjon med relevante parter, som banken eller megleren.
Eierskiftegebyret dekker administrasjonskostnadene knyttet til overføring av eierskap i boligselskapet. Ifølge eierseksjonsloven kan gebyret være opptil fire ganger rettsgebyret. Per 1. januar 2023 er rettsgebyret satt til kr. 1243,-, noe som gjør at maksimalbeløpet for et eierskiftegebyr er kr. 4972,-. Med merverdiavgift utgjør dette totalt kr. 6215,-.
Normalt er det den som avhender eiendommen som betaler eierskiftegebyret, men dette kan variere. Det er viktig å sjekke vedtektene i boligselskapet, da disse kan ha egne regler for hvem som skal betale gebyret. Eierskiftegebyret kan også bli spesifisert i kjøpekontrakten mellom partene.
I henhold til burettslagslova, har borettslag rett til å kreve slike gebyrer ved overføring av andeler. Sameier har tilsvarende rettigheter under eierseksjonsloven. Det er derfor viktig å være klar over disse lovreglene når man planlegger et eierskifte.
Les mer om Borettslag og Sameie
Eierskifte ved dødsfall
Når eierskifte skjer i forbindelse med et dødsfall, må en uskifteattest sendes til boligselskapets forretningsfører. Uskifteattesten dokumenterer hvem som overtar hjemmelen til boligen etter avdøde. Før eierskiftet kan registreres og fellesutgiftene endres til ny eier, må forretningsføreren motta denne dokumentasjonen. Det er viktig å sende inn attesten raskt for å sikre at boligselskapet har korrekt informasjon, og at den nye eieren mottar fakturaer og annen viktig kommunikasjon.
Hva skjer med fellesutgifter ved eierskifte?
Når eierskifte finner sted, overføres også ansvaret for fellesutgiftene til den nye eieren. Fellesutgifter dekker vanlige kostnader i et boligselskap, som vedlikehold, forsikringer og drift av fellesarealer. Det er viktig at både selger og kjøper er enige om hvilken dato ansvaret for disse utgiftene skifter.
Vanligvis vil fellesutgiftene være fordelt frem til overtakelsesdatoen, som blir avtalt i kjøpekontrakten. Kjøper overtar deretter ansvaret fra denne datoen. Det kan også være aktuelt å gjøre opp et mellomlegg dersom eierskiftet skjer midt i en betalingsperiode. Selger betaler for perioden frem til overtakelse, og kjøper tar ansvar fra overtakelsesdatoen.
Hvis det er ubetalte fellesutgifter på overtakelsestidspunktet, kan det i enkelte tilfeller kreves at selger gjør opp før eierskiftet er fullført. Dette kan reguleres av boligselskapets vedtekter eller etter avtale mellom partene.

Ved eierskifte overtar den nye eieren ansvaret for fellesutgiftene, som dekker vedlikehold og drift i boligselskapet. Selger og kjøper må avtale en overtakelsesdato for fordeling av utgiftene.
Hvordan foregår overtakelsen av en bolig?
Overtakelsen av en bolig markerer den formelle overføringen av eierskap fra selger til kjøper. Dette skjer vanligvis ved en avtalt overtakelsesdato, som står i kjøpekontrakten. På overtakelsesdagen møtes partene for å gjennomføre en fysisk inspeksjon av boligen og signere en overtakelsesprotokoll.
Kjøper får da muligheten til å gå gjennom boligen for å sikre at den er i samme tilstand som ved visning og som avtalt i kontrakten. Eventuelle feil eller mangler bør dokumenteres og tas opp umiddelbart. Dersom alt er i orden, blir overtakelsesprotokollen signert av begge parter.
Når protokollen er signert, overleveres nøklene til boligen, og kjøper formelt overtar ansvaret. Fra dette tidspunktet er det også kjøper som står ansvarlig for boligens vedlikehold, fellesutgifter, og eventuelle kommunale avgifter.
Selger må samtidig sørge for at boligen er tom, rengjort og klar for overtakelse. Hvis boligen ikke er i forventet stand, kan kjøper i noen tilfeller holde tilbake deler av kjøpesummen til problemet er løst, i henhold til avhendingslova.
Tinglysing i grunnboken
For at et eierskifte skal få rettsvern, må det tinglyses i grunnboken. Dette gjøres ved å fylle ut et skjøte, som er et standardisert skjema, og sende det til Statens Kartverk for tinglysing. Når skjøtet er tinglyst, blir den nye eieren offisielt registrert som eier av boligen. Tinglysing sikrer at kjøpers eierskap er offentlig kjent og beskyttet mot krav fra tredjepart. Du kan laste ned skjemaet for skjøte fra Kartverkets nettsider og sende det i to eksemplarer for behandling.
Dokumentasjon av eierskifte
Ved et eierskifte må dokumentasjon sendes til boligselskapets forretningsfører for å registrere den nye eieren. Dette inkluderer en kopi av det tinglyste skjøtet, som bekrefter overføringen av eierskap. Hvis skjøtet ikke er tinglyst ennå, kan det være nødvendig å sende inn annen dokumentasjon, som avtalen mellom partene. Forretningsføreren trenger også kontaktinformasjon til den nye eieren, slik som e-post og telefonnummer, for å sikre at kommunikasjonen om fellesutgifter og andre viktige meldinger blir mottatt.
Hva inneholder en overtakelsesprotokoll?
En overtakelsesprotokoll er et viktig dokument som signeres av både kjøper og selger på overtakelsesdagen. Protokollen fungerer som en skriftlig bekreftelse på at boligen er overlevert og i den tilstanden som partene har avtalt i kontrakten. Den dokumenterer også eventuelle mangler eller skader som oppdages under inspeksjonen, og hva som eventuelt skal utbedres etter overtakelsen.
Protokollen inneholder vanligvis:
Dato og tidspunkt for overtakelsen
En beskrivelse av boligens tilstand
Eventuelle avvik fra det som er avtalt i kjøpekontrakten (som skader eller mangler)
Avtaler om utbedringer, dersom det oppdages feil eller mangler
Bekreftelse på at kjøper har mottatt nøkler og eventuelle bruksanvisninger eller garantier for teknisk utstyr
Overtakelsesprotokollen er viktig fordi den fungerer som en dokumentasjon dersom det skulle oppstå uenigheter senere. Hvis feil eller mangler oppdages etter overtakelsen, kan kjøper ha rett til prisavslag eller erstatning, i henhold til avhendingslova.
Når er tidspunkt for overtakelse av en ny bolig?
Tidspunktet for overtakelse av en ny bolig er vanligvis fastsatt i kjøpekontrakten og avtales mellom kjøper og selger. Overtakelsen skjer vanligvis etter at alle vilkår i kontrakten er oppfylt, som for eksempel at kjøpesummen er betalt i sin helhet og at boligen er ferdigstilt dersom det er et nybygg.
Det er viktig at overtakelsen skjer på et tidspunkt der begge parter har anledning til å være til stede for inspeksjon, og at boligen er klar for overlevering. Kjøper bør også være forberedt på å gjøre en grundig gjennomgang av boligen før signering av overtakelsesprotokollen.
Hvordan forbereder du deg best til overtakelsen av din nye bolig?
God forberedelse før overtakelsen av en bolig er viktig for å sikre en smidig prosess. Her er 6 steg du kan følge for å være godt forberedt:
1. Les gjennom kjøpekontrakten nøye
Sørg for at du forstår alle vilkårene som er avtalt mellom deg og selgeren, spesielt datoen for overtakelse, hva som inngår i salget (f. eks. hvitevarer og inventar), og eventuelle forbehold.
2. Sjekk boligens tilstand på forhånd
Planlegg en visuell inspeksjon av boligen før overtakelsesdagen. Dette gir deg en mulighet til å forsikre deg om at boligen er i den tilstanden som ble avtalt, og at ingen skader har oppstått siden kontrakten ble signert.
3. Planlegg forsikringer
Det er viktig å ha boligforsikring på plass fra overtakelsesdatoen. Dette sikrer at du er dekket fra det øyeblikket du tar over ansvaret for boligen.
4. Få oversikt over felleskostnader og gjeld
Sjekk hva de månedlige felleskostnadene er og om det følger fellesgjeld med boligen. Dette vil påvirke dine totale bokostnader, så det er viktig å ha dette klart før overtakelsen.
5. Kontakt megler eller advokat
Hvis overtakelsen skjer via en megler eller advokat, sørg for å ha dialog med dem i forkant, slik at du vet hva som forventes av deg på overtakelsesdagen. De vil også sikre at eierskiftet går formelt og juridisk riktig for seg.
6. Bli kjent med nabolaget og praktisk informasjon
Hvis boligen er en del av et borettslag eller sameie, er det lurt å sette seg inn i vedtektene og få kontaktinformasjon til styret. Dette kan hjelpe deg med å forstå eventuelle regler og plikter som følger med boligen.

Forbered deg godt før overtakelsen av din nye bolig ved å lese kjøpekontrakten nøye, inspisere boligen, ordne forsikring, og få oversikt over felleskostnader. Dialog med megler og kjennskap til nabolaget gir en trygg start.
Hva gjør du hvis feil oppdages etter overtakelse av en bolig?
Selv om du har gjennomført en grundig inspeksjon før overtakelsen, kan det hende at feil eller mangler blir oppdaget etter at du har overtatt boligen. I slike tilfeller er det viktig å vite hvilke rettigheter du har, og hvordan du kan gå frem for å løse problemet.
1. Reklamasjon innen rimelig tid
Hvis du oppdager feil eller mangler etter overtakelsen, må du reklamere innen rimelig tid, vanligvis innen to til tre måneder etter at feilen ble oppdaget. Dette gjøres skriftlig til selger eller megler, og det er viktig å beskrive mangelen tydelig. I henhold til avhendingslova har du rett til å kreve utbedring, prisavslag eller heving av kjøpet, avhengig av feilens alvorlighetsgrad.
2. Dokumenter mangelen
Sørg for å dokumentere feilen eller mangelen så godt som mulig med bilder og skriftlige beskrivelser. Dette kan være avgjørende hvis det skulle oppstå en konflikt senere. Jo mer dokumentasjon du har, desto lettere er det å bevise at feilen eksisterte ved overtakelsen.
3. Vurder fagkyndig vurdering
For større feil eller mangler kan det være lurt å få en uavhengig fagkyndig til å vurdere boligen og skadens omfang. Dette kan gi deg en sterkere sak når du skal forhandle med selgeren om utbedring eller kompensasjon.
4. Forhandle med selger eller byggherre
I mange tilfeller kan du forhandle direkte med selger om en løsning, enten det gjelder utbedringer eller økonomisk kompensasjon. Hvis selgeren erkjenner ansvaret, kan det ofte løses uten å måtte involvere advokater.
5. Søk juridisk hjelp om nødvendig
Dersom selgeren nekter å rette opp feilen eller gi kompensasjon, kan det være nødvendig å søke juridisk hjelp. En advokat med kompetanse innen eiendomstransaksjoner kan hjelpe deg med å vurdere saken og ta de nødvendige skritt for å kreve dine rettigheter, enten gjennom forhandlinger eller rettslige skritt.
Hvordan fungerer oppgjøret ved boligsalg?
Oppgjøret ved boligsalg er den prosessen hvor kjøpesummen overføres fra kjøper til selger, og eierskapet til boligen formelt overføres. Dette skjer vanligvis gjennom en megler eller advokat som sikrer at alle nødvendige dokumenter er på plass og at midlene er håndtert på riktig måte.
Når alle betingelser i kjøpekontrakten er oppfylt – inkludert at kjøper har innbetalt kjøpesummen og eventuelle gebyrer – vil selger få utbetalt oppgjøret. Samtidig vil det bli sendt en melding til Kartverket om tinglysning av det nye eierskapet, slik at kjøper offisielt blir registrert som eier av boligen.
Oppgjøret inkluderer ofte:
Kjøpesummen
Fellesutgifter frem til overtakelsesdatoen (fordelt mellom kjøper og selger)
Evt. Eierskiftegebyr
Oppgjøret ved et boligsalg er en viktig del av eierskifteprosessen. Etter at kjøpekontrakten er signert og kjøpesummen er overført, sørger megler eller advokat for at kjøpesummen trekkes fra kjøpers konto og utbetales til selger. Samtidig sikrer de at eventuelle lån knyttet til boligen innfris. Før oppgjøret kan fullføres, må det også avklares om det er utestående fellesutgifter eller fellesgjeld som må gjøres opp. Eventuelle ubetalte kostnader frem til overtakelsen må betales av selger, mens kjøper overtar ansvaret fra overtakelsesdatoen.
Hvis oppgjøret blir forsinket, kan kjøper ha rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen til problemene er løst, i henhold til avhendingslova. Dette kan også gjelde dersom boligen ikke er i forventet stand ved overtakelse.
Lurer du på noe mer?
Kontakt oss for mer informasjon.
Ta kontakt med oss i dag! Våre eksperter er klare til å hjelpe deg med å finne den beste løsningen for ditt hjem eller boligselskap.
Med over 60 års erfaring er OBF en av Norges ledende aktører innen boligforvaltning. Vi tilbyr skreddersydde tjenester som gir trygghet, effektivitet og oversikt for boligselskaper i Oslo og omegn. Våre dedikerte rådgivere kjenner bransjen og sørger for profesjonell håndtering av økonomi, forvaltning og juridiske spørsmål. Velg OBF for en solid partner som sikrer fremtidens verdier.