Eierskiftegebyr og overtakelse av fellesutgifter

Innhold i artikkelen:

• Hva er eierskiftegebyr?

• Hvem betaler gebyret?

• Hva skjer ved dødsfall?

• Hva skjer med fellesutgifter?

• Hvordan foregår overtakelsen?

• Hva bør protokollen inneholde?

• Når overtar kjøper?

• Hva gjør du ved feil?

• Hvordan fungerer oppgjøret?

Hva er eierskiftegebyr?

Eierskiftegebyr er et gebyr boligselskapet kan kreve når en bolig skifter eier.

Gebyret skal dekke arbeid som følger av eierskiftet, for eksempel;

• registrering av ny eier,

• oppdatering av eierregister,

• avklaring mot megler

• og eventuell godkjenning av ny eier.

For borettslag følger regelen av burettslagslova § 4-6. Borettslaget kan kreve vederlag for arbeid med eierskifte og eventuell godkjenning, opptil fire ganger rettsgebyret.

For eierseksjonssameier følger regelen av eierseksjonsloven § 63 a. Sameiet kan kreve gebyr for arbeid i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av erververen.

Hvem betaler eierskiftegebyret?

Hovedregelen er at selger betaler eierskiftegebyret. I lovene brukes formuleringen «den som avhender», altså den som overfører boligen til en ny eier.

Både burettslagslova § 4-6 og eierseksjonsloven § 63 a sier at det ikke kan avtales at andre enn selger skal betale gebyret.

Det betyr at kjøper normalt ikke skal få dette gebyret som en ekstra kostnad fra boligselskapet. Dersom partene har avtalt noe seg imellom, bør dette avklares med megler eller juridisk rådgiver.

• Les vår komplette guide: Alt om sameie →

Hva skjer med eierskifte ved dødsfall?

Når eierskifte skjer etter dødsfall, må boligselskapet få dokumentasjon på hvem som har rett til å overta boligen. Det kan for eksempel være uskifteattest, skifteattest eller annen dokumentasjon som viser hvem som representerer boet.

Forretningsfører trenger dette for å registrere riktig eier, sende fellesutgifter til riktig mottaker og sikre at viktig informasjon fra boligselskapet ikke går til feil person.

Hva skjer med fellesutgifter ved eierskifte?

Ved eierskifte overtar kjøper ansvaret for fellesutgiftene fra overtakelsesdatoen. Selger har ansvar for perioden frem til overtakelsen, mens kjøper tar over fra den datoen partene har avtalt i kjøpekontrakten.

Fellesutgifter dekker vanligvis drift og vedlikehold i boligselskapet. Det kan blant annet være forsikring, kommunale avgifter, vaktmester, strøm til fellesarealer, renter og avdrag på fellesgjeld.

Hvis eierskiftet skjer midt i en betalingsperiode, må fellesutgiftene ofte fordeles mellom selger og kjøper. Dette håndteres normalt i oppgjøret via megler.

Fellesutgifter og felleskostnader brukes ofte om hverandre. I praksis handler det om de løpende kostnadene eierne betaler inn til boligselskapet.

• Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →

Hvordan foregår overtakelsen av boligen?

Overtakelsen er tidspunktet der kjøper fysisk og praktisk tar over boligen. Partene møtes vanligvis i boligen, går gjennom tilstanden, leser av målere, signerer overtakelsesprotokoll og overleverer nøkler.

Kjøper bør kontrollere at boligen er i den standen som er avtalt. Det betyr ikke at kjøper skal gjennomføre en full teknisk kontroll, men synlige avvik bør noteres med én gang.

Typiske punkter på overtakelsen er:

• Er boligen ryddet og rengjort?

• Er avtalt inventar og hvitevarer igjen?

• Har det oppstått nye skader siden visning?

• Er alle nøkler, brikker og portåpnere overlevert?

• Er strøm, vann eller andre målere lest av?

• Er eventuelle mangler skrevet inn i protokollen?

Hva bør overtakelsesprotokollen inneholde?

Overtakelsesprotokollen er dokumentasjonen på hva som skjedde da kjøper overtok boligen. Den bør være presis, konkret og signert av begge parter.

Dersom kjøper oppdager en mangel, bør den beskrives konkret. Skriv for eksempel «sprekk i servant på bad» i stedet for «bad ikke i orden».

Ved eierskifte overtar den nye eieren ansvaret for fellesutgiftene, som dekker vedlikehold og drift i boligselskapet. Selger og kjøper må avtale en overtakelsesdato for fordeling av utgiftene.

Når overtar kjøper fellesutgifter og ansvar?

Kjøper overtar normalt ansvar for boligen, fellesutgifter og løpende kostnader fra overtakelsesdatoen. Dette tidspunktet står som regel i kjøpekontrakten.

Fra samme tidspunkt bør kjøper ha forsikring, tilgang til nødvendig informasjon og oversikt over praktiske forhold i boligselskapet. I borettslag og sameier kan dette blant annet gjelde vedtekter, husordensregler, faktura for fellesutgifter og informasjon fra styret.

Dersom boligen har fellesgjeld, bør kjøper også vite hvordan den påvirker de månedlige kostnadene.

• Les vår komplette guide: Fellesgjeld →

Hva gjør du hvis det oppdages feil etter overtakelse?

Hvis kjøper oppdager feil etter overtakelsen, bør feilen dokumenteres raskt. Bilder, dato, skriftlig beskrivelse og eventuell vurdering fra fagperson kan bli viktig dersom saken utvikler seg til en konflikt.

Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Dette følger av avhendingslova § 4-19.

Ved feil kan kjøper etter omstendighetene kreve retting, prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving. Dersom kjøper mener det er grunnlag for å holde tilbake penger, reguleres dette av avhendingslova § 4-15.

Slik går du frem

1. Dokumenter feilen med bilder og tekst.

2. Send skriftlig reklamasjon til selger eller megler.

3. Beskriv hva du mener er feil, og når du oppdaget det.

4. Be om avklaring før du bestiller større utbedringer.

5. Vurder fagkyndig hjelp ved større skader.

• Les vår komplette guide: Avhendingsloven →

Hvordan fungerer oppgjøret ved boligsalg?

Oppgjøret er prosessen der kjøpesummen overføres fra kjøper til selger, samtidig som eierskapet formelt endres. Dette håndteres vanligvis av megler eller advokat.

I oppgjøret blir det normalt tatt hensyn til kostnader som skal fordeles mellom partene. Det kan gjelde fellesutgifter, kommunale avgifter, eierskiftegebyr og eventuelle restanser.

For selve hjemmelsoverføringen brukes skjøte. Kartverket har informasjon om skjøte og tinglysing på sine nettsider (https://www.kartverket.no/eiendom/overfore-eiendom/skjote). Når skjøtet er tinglyst, blir ny eier registrert i grunnboken.

Dette inngår ofte i oppgjøret

• Kjøpesummen

• Fordeling av fellesutgifter

• Eventuelle kommunale avgifter

• Eierskiftegebyr

• Eventuelle restanser

• Innfrielse av lån eller heftelser

Hvordan kan OBF hjelpe med eierskifte og fellesutgifter?

OBF bistår boligselskaper med registrering av eierskifter, fakturering av fellesutgifter og oppfølging av økonomien i borettslag og sameier. Med gode rutiner blir overgangen tryggere for både styret, selger og ny eier.