Energiregnskap: Hvordan kan du optimalisere energiforbruket i boligselskapet ditt?

Innhold i artikkelen:

• Hva er energiregnskap?

• Vann- og varmeregnskap

• Hvordan redusere energikostnader?

• Varmepumpe som energitiltak

• Varmtvannsberederens betydning

• Sikre korrekt strømavlesning

• Hvordan bruke energibudsjett

• Hva er styrets ansvar?

Hva er energiregnskap?

Energiregnskap er en systematisk oversikt over energiforbruket i boligselskapet. Det kan omfatte strøm til fellesarealer, oppvarming, varmtvann, vannforbruk, fjernvarme, sentralfyring og energitiltak.

For styret handler energiregnskap først og fremst om kontroll.

Dere får bedre grunnlag for å se:

• hva boligselskapet faktisk bruker energi på

• hvilke kostnader som øker

• om forbruket endrer seg fra år til år

• hvor det kan være lekkasjer, feil eller unødvendig høyt forbruk

• hvilke tiltak som bør prioriteres først

Et godt energiregnskap gjør også økonomien lettere å forklare for beboerne. Når felleskostnadene øker på grunn av strøm, vann eller varme, trenger styret tall som viser hvorfor.

Hvordan fungerer vann- og varmeregnskap?

Vann- og varmeregnskap er den delen av energiregnskapet som viser forbruk og kostnader knyttet til vann, varmtvann og oppvarming. Dette er særlig aktuelt i boligselskaper med fjernvarme, sentralfyring, felles varmtvannsberedere eller felles målersystemer.

Hvis boligselskapet har individuelle målere, kan kostnader i større grad fordeles etter faktisk forbruk. Uten individuelle målere fordeles kostnadene normalt etter vedtekter, fordelingsnøkkel, areal eller andre etablerte prinsipper.

For sameier er hovedregelen om felleskostnader regulert i eierseksjonsloven § 29. For borettslag finner du regelen om fordeling av felleskostnader i burettslagslova § 5-19. Begge bestemmelsene åpner for at fordeling etter nytte eller forbruk kan være relevant når vilkårene er oppfylt.

• Les vår komplette guide: Kostnadsfordeling i borettslag og sameier →

Hvilke tiltak gir lavere energikostnader?

Energiregnskapet bør ikke bare vise hva boligselskapet har brukt. Det bør også peke på hvor styret bør gjøre noe.

Typiske tiltak kan være:

• justering av varmekurver og temperaturstyring

• service på varmeanlegg, pumper og ventiler

• bedre isolering av rør og tekniske rom

• utskifting til LED i fellesarealer

• kontroll av lekkasjer og unormalt vannforbruk

• vurdering av varmepumpe, solenergi eller annen energiløsning

• bedre rutiner for avlesning og oppfølging

Start med tiltak som er enkle å måle. Hvis dere justerer varme, bytter styringssystem eller oppdager en vannlekkasje, bør effekten vises i neste energirapport.

• Les vår komplette guide: Energieffektivitet: Slik reduserer du energibruken i boligen →

Hvordan påvirker varmepumpe energiregnskapet?

Varmepumpe kan være et godt energitiltak i borettslag og sameier, men løsningen må vurderes ut fra byggets tekniske anlegg, plassering, støy, økonomi og vedtak i boligselskapet.

Fordelene kan være lavere energiforbruk, mer stabil oppvarming og bedre utnyttelse av energi. For større boligselskaper kan varmepumpe være aktuelt som del av en felles varmesentral, sammen med fjernvarme, bergvarme, luft til vann eller andre løsninger.

Styret bør særlig avklare:

• hva varmepumpen skal dekke

• hvor stor investeringen blir

• hvordan tiltaket påvirker felleskostnadene

• om det krever vedtak i boligselskapet

• om plasseringen gir støy eller visuelle endringer

• hvem som skal ha ansvar for drift og service

Varmepumpe er normalt ikke søknadspliktig når den bare gjelder én bolig, men i boligselskaper må styret også vurdere fasade, fellesareal, vedtekter og eventuelle kommunale krav. DiBK skriver at fasadeendringer i utgangspunktet er søknadspliktige, men at mindre endringer kan være unntatt dersom bygningens karakter ikke endres.

Støy må vurderes før tiltaket settes i gang. Byggteknisk forskrift § 13-6 stiller krav til tilfredsstillende lyd- og vibrasjonsforhold i byggverk og uteoppholdsarealer.

Mange boligselskaper benytter seg av fjernvarme eller sentralfyring, som sikrer effektiv og miljøvennlig oppvarming, med kostnadsfordeling basert på målerdata eller faste fordelingsnøkler.

Hvordan påvirker varmtvannsberederen energiregnskapet?

Varmtvann kan være en stor del av energibruken i et boligselskap. Derfor bør varmtvannsberedere, varmtvannsbeholdere, akkumulatortanker og sirkulasjonssystemer inngå i energioppfølgingen.

En varmtvannsbereder påvirker energiregnskapet på flere måter:

• høy temperatur gir høyere energibruk

• for lav temperatur kan gi helserisiko

• dårlig isolerte beredere taper varme

• feil i sirkulasjon kan gi unødvendig forbruk

• eldre anlegg kan gi høyere driftskostnader

• manglende måling kan gjøre fordelingen mindre presis

Styret bør ikke bare se på strømforbruket til berederen. Se også på alder, kapasitet, varmetap, servicehistorikk og om anlegget passer dagens bruk.

Helsedirektoratets Legionellaveileder anbefaler at vannet i berederen jevnlig varmes opp til minst 70 °C, også under varmeelementet. Temperaturen ved tappestedet bør oppnå minst 60 °C innen ett minutt, og returtemperaturen i sirkulasjonssystemet bør aldri være under 60 °C. FHI opplyser også at legionellabakterier ikke etablerer seg eller vokser i vannsystemer der temperaturen er over 60 °C.

Hvordan sikrer styret riktig strømavlesning?

Korrekt strømavlesning er avgjørende for at energiregnskapet skal bli riktig. Feil måledata kan gi feil kostnader, feil budsjett og unødvendige diskusjoner med beboerne.

For fellesstrøm bør styret ha faste rutiner for:

• kontroll av faktura mot målerpunkt

• oppfølging av uvanlige avvik

• oversikt over hvilke målere som gjelder fellesarealer

• dokumentasjon av historisk forbruk

• avklaring av hvem som følger opp feil mot nettselskap

I de fleste boliger brukes AMS-målere. NVE skriver at AMS skal måle riktig timeforbruk og legge til rette for korrekt avregning for sluttbrukeren. NVE peker samtidig på at feil kan skje, og at feilmålinger bør avdekkes raskt slik at strømavregningen kan korrigeres.

Reglene om måling, avregning og fakturering av strøm følger blant annet av forskrift om kraftomsetning og nettjenester.

Sjekkliste for styret

• Sammenlign forbruk med samme måned året før.

• Se etter hopp som ikke kan forklares med vær eller tiltak.

• Kontroller at fellesmålerne gjelder riktig areal.

• Be leverandør eller nettselskap forklare avvik.

• Lagre dokumentasjon i styrets system.

Hvordan bruker styret energibudsjett?

Et energibudsjett er en plan for forventede kostnader til strøm, vann, varme og andre energikilder. Det bør bygge på historisk forbruk, kjente prisendringer og planlagte tiltak.

Et godt energibudsjett gjør det lettere å se om felleskostnadene bør justeres, og om boligselskapet bør sette av penger til vedlikehold eller oppgraderinger.

Når energikostnadene påvirker felleskostnadene, bør tallene presenteres enkelt. Beboerne trenger ikke alle detaljer, men de bør forstå hvorfor kostnaden øker, hva styret gjør, og om økningen er midlertidig eller varig.

• Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →

Energibudsjettet kan også brukes i større oppgraderingsprosjekter. Enova har støtteordninger for borettslag, boligsameier og andre boligselskap som skal investere i energitiltak. Enova tilbyr også kartleggingsstøtte som kan gi konkrete anbefalinger før styret går videre med større tiltak.

• Les vår komplette guide: Budsjett og lån i borettslag og sameier →

Dersom boligselskapet skal selge, leie ut eller vurdere byggets energiytelse, kan energimerking også være relevant. Energimerking er obligatorisk ved salg og utleie av boliger og yrkesbygg, og energiattesten er normalt gyldig i 10 år.

• Les vår komplette guide: Energimerking av bolig →

Hvilke regler gjelder for energioppfølging?

Styret har ansvar for forsvarlig drift, økonomi og vedlikehold i boligselskapet. Energioppfølging er en naturlig del av dette ansvaret, særlig når vann, varme og strøm inngår i felleskostnadene.

For sameier følger styrets oppgaver av eierseksjonsloven § 57 (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65/§57). For borettslag følger styrets oppgaver av burettslagslova § 8-8 (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39/§8-8). Burettslagslova sier at styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.

Styret bør derfor ha kontroll på:

• hvilke energikostnader som inngår i felleskostnadene

• hvordan kostnadene fordeles

• hvilke målere og avtaler boligselskapet har

• hvilke tekniske anlegg som krever service

• om større tiltak krever vedtak

• hvordan endringer forklares til beboerne

Ved større energitiltak bør styret skille mellom vanlig drift, vedlikehold og tiltak som krever vedtak fra årsmøtet eller generalforsamlingen. Det gjelder særlig dersom tiltaket er kostbart, påvirker fellesarealer eller endrer fordelingen av kostnader.

La OBF hjelpe deg med energiregnskap

Energiregnskap handler ikke bare om strøm, vann og varme. Det handler om økonomistyring, gode rutiner og tydelig informasjon til beboerne.

OBF bistår styrer i borettslag og sameier med regnskap, budsjett, økonomirapportering og oppfølging av felleskostnader. Når energikostnadene endrer seg, hjelper gode rapporter styret med å forklare tallene og ta bedre beslutninger.