Sist oppdatert:
4. august 2026
Innhold i artikkelen:
Hva er en ekstraordinær generalforsamling?
En ekstraordinær generalforsamling holdes utenom det ordinære årlige møtet og brukes til saker som ikke bør vente. Møtet kalles ekstraordinær generalforsamling i borettslag og boligaksjeselskap, og ekstraordinært årsmøte i sameier.
Borettslag følger burettslagslova, mens sameier følger eierseksjonsloven.
Les vår komplette guide: Alt om generalforsamling →
Når skal ekstraordinær generalforsamling holdes?
Et ekstraordinært møte er aktuelt når en sak ligger utenfor styrets myndighet og ikke bør vente til neste ordinære møte. Møtet skal også holdes når styret mottar et gyldig krav fra eiere eller revisor etter reglene som gjelder for boligselskapet.
Aktuelle saker kan for eksempel være:
valg eller avsetting av styremedlemmer
større vedlikeholdsprosjekter
finansiering eller låneopptak
vedtektsendringer
salg eller endret bruk av fellesareal
behandling av en sak som tidligere er utsatt eller feilbehandlet
At en sak er viktig, betyr ikke automatisk at den må behandles ekstraordinært. Styret må først avklare om saken hører under styret, eller om den krever vedtak fra generalforsamlingen eller årsmøtet.
I borettslag følger vilkårene av burettslagslova § 7-5. For eierseksjonssameier står reglene i eierseksjonsloven § 42.
Hvem kan kreve og innkalle til ekstraordinær generalforsamling?
Det er styret som formelt innkaller til ekstraordinær generalforsamling eller ekstraordinært årsmøte. Styret kan gjøre dette på eget initiativ eller etter et gyldig krav.
Borettslag
En ekstraordinær generalforsamling skal holdes når:
styret mener det er nødvendig
revisor krever det
minst to andelseiere med minst en tidel av stemmene krever det
Kravet må samtidig oppgi hvilke saker andelseierne eller revisor ønsker behandlet. Reglene står i burettslagslova § 7-5.
Eierseksjonssameie
Et ekstraordinært årsmøte skal holdes når:
styret mener det er nødvendig
minst to seksjonseiere med minst ti prosent av stemmene krever det
Seksjonseierne må oppgi hvilke saker de ønsker behandlet. Reglene står i eierseksjonsloven § 42.
Dersom styret ikke innkaller til et møte som skal holdes etter loven, vedtektene eller et tidligere vedtak, kan tingretten innkalle. Dette følger av burettslagslova § 7-6 og eierseksjonsloven § 43.
Les vår komplette guide: Styreleders ansvar og oppgaver →
Hvilken frist gjelder for ekstraordinær generalforsamling?
I borettslag og sameier er den ordinære innkallingsfristen minst åtte og høyst tjue dager. Når det er nødvendig å holde et ekstraordinært møte raskere, kan fristen forkortes, men aldri til mindre enn tre dager.
Tre dager er dermed ikke en generell standardfrist. Styret bør bruke en lengre frist når saken og tidsplanen gjør det mulig, slik at eierne får et forsvarlig grunnlag for å delta.
For borettslag står fristen i burettslagslova § 7-6. Fristen for sameier følger av eierseksjonsloven § 43.
I boligaksjeselskap skal innkallingen som hovedregel sendes senest én uke før møtet, med mindre vedtektene fastsetter en lengre frist, jf. aksjeloven § 5-10.
Hva skal innkallingen til ekstraordinær generalforsamling inneholde?
Innkallingen skal gjøre det tydelig når og hvordan møtet holdes, og nøyaktig hva eierne skal ta stilling til.
Innkallingen skal inneholde følgende opplysninger:
dato og klokkeslett
sted eller digital møteform
informasjon om påmelding og deltakelse
fullstendig saksliste
forslag til vedtak
nødvendige saksdokumenter
informasjon om fullmakt
Sakene må beskrives så presist at eierne forstår hva møtet skal diskutere og beslutte. Dersom en sak krever minst to tredjedels flertall, skal hovedinnholdet i forslaget stå i innkallingen. Kravet følger av burettslagslova § 7-7 og eierseksjonsloven § 43.
Les vår komplette guide: Innkalling til generalforsamling – viktige regler og vanlige feil →
En tydelig saksliste gjør det også enklere å lede møtet og skrive korrekte vedtak. Unngå generelle saker som «eventuelt», «økonomi» eller «vedlikehold» dersom møtet skal fatte en beslutning.
Les vår komplette guide: Saksliste for årsmøte – oppsett, saker og innkalling → https://www.obf.no/styrearbeid/aarsmoete-saksliste
Mal for innkalling
OBFs mal kan brukes som utgangspunkt for ekstraordinær generalforsamling og ekstraordinært årsmøte. Tilpass alltid malen til boligselskapets selskapsform, vedtekter og saken som skal behandles.
Hvordan gjennomfører du ekstraordinær generalforsamling?
Et ekstraordinært møte følger i hovedsak de samme møtereglene som et ordinært møte. Forskjellen er at sakslisten vanligvis er kortere og avgrenset til saken som utløste møtet.
En ryddig gjennomføring kan følge denne rekkefølgen:
Registrer deltakere og fullmakter.
Åpne møtet og velg møteleder.
Avklar at innkallingen kan godkjennes.
Presenter saken og beslutningsgrunnlaget.
Gi deltakerne anledning til å stille spørsmål.
Les opp forslaget før avstemningen.
Registrer stemmetall og endelig vedtak.
Før og signer protokollen.
Styret bestemmer om møtet skal gjennomføres fysisk eller digitalt. Minst to andelseiere eller seksjonseiere som representerer minst ti prosent av stemmene, kan kreve fysisk møte. Ved digital gjennomføring må systemet gjøre det mulig å kontrollere deltakelse, identitet og stemmegivning på en betryggende måte. Reglene står i burettslagslova §§ 7-4 og 7-5 og , samt eierseksjonsloven §§ 41 og 42.
Les vår komplette guide: Årsmøteagenda →
Hvem kan delta og stemme på ekstraordinær generalforsamling?
Alle andelseiere i et borettslag og seksjonseiere i et eierseksjonssameie har rett til å delta, uttale seg, fremme forslag og stemme. De kan også møte ved fullmektig.
Borettslag
Hver andelseier har én stemme, selv om vedkommende eier flere andeler. En fullmektig kan ikke representere mer enn én andelseier. Reglene står i burettslagslova §§ 7-2, 7-3 og 7-10.
Eierseksjonssameie
I sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme. I sameier som også har næringsseksjoner, beregnes stemmene normalt etter sameiebrøken. Reglene om deltakelse og stemmer står i eierseksjonsloven §§ 46 og 49.
Vanlige vedtak treffes som hovedregel med flertall blant de avgitte stemmene. Enkelte saker krever to tredjedels flertall eller strengere tilslutning.
Les vår komplette guide: Fullmakt – alt om regler, bruk og maler →
Hvilke saker kan behandles på ekstraordinær generalforsamling?
Møtet kan som hovedregel bare fatte vedtak i saker som er tydelig angitt i innkallingen. Andre temaer kan diskuteres, men uten at det nødvendigvis gir grunnlag for et gyldig vedtak.
I borettslag kan en sak som ikke står i innkallingen, bare avgjøres dersom alle andelseierne samtykker, med de særreglene som gjelder for ordinære møter etter burettslagslova § 7-8.
I sameier kan en sak som ikke står i innkallingen, bare avgjøres dersom alle seksjonseierne er til stede og stemmer for at saken skal behandles. Dette følger av eierseksjonsloven § 45.
Møtelederen skal sørge for at alle behandlede saker og vedtak føres i protokollen. Det bør også fremgå hvordan avstemningen endte.
I borettslag skal protokollen signeres av møtelederen og minst én andelseier som velges blant deltakerne, jf. burettslagslova § 7-9. I sameier følger kravene til protokollen av eierseksjonsloven § 53.
Les vår komplette guide: Protokoll og referat →
La OBF hjelpe med ekstraordinær generalforsamling
OBF bistår kunder med planlegging og praktisk gjennomføring av generalforsamling og årsmøte innenfor forretningsføreravtalen. Det kan omfatte innkalling, saksliste, møtedokumenter og protokoll.
Ved krevende eller omstridte saker kan juridiske rådgivere bidra med å avklare lov, vedtekter og nødvendig flertall før innkallingen sendes.
Skrevet av
Mariann
Kommunikasjonsrådgiver i OBF
Trenger dere bistand med boligforvaltning eller regnskap? OBF har 70 års erfaring og hjelper over 500 boligselskap med den daglige driften.
Spørsmål og svar om ekstraordinær generalforsamling
Kan en boligeier selv innkalle til ekstraordinær generalforsamling?
Nei, det er normalt styret som sender innkallingen. Eiere som oppfyller kravene, kan kreve at styret innkaller til møte. Dersom styret ikke følger opp et gyldig krav, kan tingretten innkalle.
Er tre dagers innkallingsfrist alltid nok?
Nei. Tre dager er den korteste tillatte fristen i borettslag og sameier når det er nødvendig å innkalle raskt. Hovedfristen er minst åtte og høyst tjue dager.
Kan møtet vedta en sak som ikke står i innkallingen?
Som hovedregel nei. Saken kan diskuteres, men et vedtak krever normalt at saken er oppført i innkallingen. Det finnes snevre unntak dersom alle eierne samtykker.
Kan ekstraordinær generalforsamling holdes digitalt?
Ja. Styret bestemmer møteformen, men en kvalifisert gruppe eiere kan kreve at møtet holdes fysisk. En digital løsning må sikre forsvarlig identitetskontroll, deltakelse og stemmegivning.
Må alle eierne delta for at møtet skal være gyldig?
Nei. Alle eiere må være riktig innkalt og få mulighet til å delta. Vedtak treffes deretter etter stemmene som avgis og flertallskravet som gjelder for saken.