top of page

Avhendingsloven: Hvilke krav stilles til kjøper og selger?


Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig. Denne artikkelen gir en omfattende gjennomgang av lovens nøkkelaspekter, garantier, håndtering av mangler og viktigheten av tilstandsrapporter.

Få innsikt i hvordan disse elementene påvirker både kjøpere og selgere i salgsprosessen.

Sist oppdatert:

28. mai 2024

Dette får du vite om Avhendingsloven:


  1. Er tilstandsrapport viktig?


Hva er Avhendingsloven?


Avhendingsloven, formelt kjent som "lov om avhending av fast eiendom", regulerer frivillig kjøp og salg av fast eiendom. Denne loven viser til regler for hva som skal skje før, under og etter salgsprosessen, og sikrer at både kjøper og selger har klare rettigheter og ansvar.


Hovedformålet med Avhendingsloven er å skape balanse og forutsigbarhet ved salg av bolig. Loven fastsetter regler for hvordan informasjon om boligen skal gis til kjøpere, og hvilke krav som stilles til tilstandsrapporten. Denne loven spiller en avgjørende rolle i å sikre en rettferdig og trygg handel av boliger i Norge.



Når kommer Avhendingsloven til anvendelse?


Avhendingsloven kommer til anvendelse når det skjer en overdragelse av fast eiendom, som for eksempel ved salg av:


  • Enebolig

  • Rekkehus

  • Eierseksjon i sameie

  • Andelsleilighet i borettslag

  • Hytte

  • Tomt


Denne loven er relevant både for privat salg, og for salg gjennom eiendomsmeglere. Det viktige å merke seg er at Avhendingsloven automatisk gjelder for de fleste boligsalg i Norge. Det betyr at både kjøper og selger er underlagt lovens regler, uansett om de aktivt refererer til den i kjøpekontrakten eller ikke.


Loven trer i kraft fra det øyeblikket en avtale om kjøp er inngått, og den fortsetter å være gjeldende gjennom hele salgsprosessen og en periode etter overtakelsen. For eksempel, hvis en boligeier bestemmer seg for å selge sin bolig, enten privat eller gjennom en eiendomsmegler, vil Avhendingsloven regulere både selgers plikt til å informere om boligens tilstand, og kjøpers rettigheter ved eventuelle feil og mangler. Dette inkluderer også bestemmelser om hvordan og når reklamasjon kan fremmes, og hvilke frister som gjelder for dette.


Det er viktig for både kjøper og selger å være klar over Avhendingslovens anvendelsesområde, da det kan ha direkte konsekvenser for deres rettigheter og ansvar i bolighandelen. Ved å forstå når og hvordan loven gjelder, kan både kjøper og selger navigere mer trygt og informert gjennom boligsalget.


Les mer om: Sameie
Les mer om: Borettslag

Siste endringer i Avhendingsloven, og hvordan påvirker det deg?


Avhendingsloven gjennomgikk betydelige endringer som trådte i kraft 1. januar 2022. Disse endringene har viktige implikasjoner for både kjøpere og selgere av eiendom.


Tilstandsrapport

En signifikant endring er innføringen av strengere krav til tilstandsrapporten. Dette innebærer at selger må sørge for at boligens tilstand er grundig undersøkt og dokumentert før salg. Det bidrar til at kjøper får et mer pålitelig grunnlag for å ta en informert beslutning, og det kan mulig redusere antallet konflikter etter salget.


Større sikkerhet for kjøpere

  • For kjøpere betyr disse endringene en økt sikkerhet ved kjøp av bolig, da det nå er mer tilgjengelig informasjon om boligens faktiske tilstand.


  • For selgere innebærer det et større ansvar for å informere om boligens tilstand, og en mulig økning i forberedelser før salg.


Samlet sett sikter disse endringene til å skape et mer transparent og rettferdig boligmarked, der både kjøper og selger har klarere og mer definerte rammer for salg og kjøp av bolig.



Hva er en mangel etter Avhendingsloven?


I Avhendingsloven er en mangel ved boligen nøye definert. Dette begrepet er avgjørende når man vurderer boligens tilstand ved overdragelse. Ifølge § 3-9 i Avhendingsloven anses en mangel å foreligge når boligen ikke er i samsvar med de opplysningene som selgeren har gitt, eller når den avviker fra det kjøperen har grunn til å forvente basert på boligens alder, type og pris. Det innebærer at hvis boligen har en vesentlig skade som ikke er opplyst om, eller avviker fra det som er normalt forventet, kan dette betraktes som en mangel.


Mangler kan også omfatte situasjoner hvor det er manglende opplysninger om vesentlige forhold ved boligen som selgeren kjente eller burde kjent til. For eksempel, hvis en bolig har uoppdagede skader eller mangler nødvendige godkjennelser, kan det anses som mangler under lovens vilkår.

Selgerens opplysningsplikt er en fundamental del av Avhendingslova, og selv om kjøperen har en undersøkelsesplikt, fritar det ikke selgeren for dette ansvaret. For kjøperen er det viktig å være klar over egen undersøkelsesplikt.


Dette betyr at kjøperen også har et ansvar for å undersøke boligen grundig før kjøp. Hvis kjøperen unnlater dette, kan det påvirke deres rettigheter som gjelder mangler etter overtakelsen.


Avhendingsloven setter også klare frister for reklamasjon på mangler. Ifølge § 4-19 må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde vært oppdaget for å gjøre krav gjeldende. I tillegg må all reklamasjon skje senest fem år etter at kjøper har overtatt boligen.



Hva sier loven om reklamasjon?


Ved kjøp og salg av bolig er reklamasjon et viktig aspekt som er regulert i Avhendingsloven. Reklamasjon innebærer at kjøperen melder fra om feil eller mangler ved boligen som ikke var kjent ved overtakelsen.


§ 4-19 i Avhendingsloven spesifiserer at kjøperen må reklamere "innen rimelig tid" etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Hva som regnes som "rimelig tid" kan variere, men ved å følge en tommelfingerregel er det snakk om få måneder. Det er viktig å merke seg at kjøper har en absolutt frist på fem år etter overtakelsen til å reklamere på mangler.


Dersom mangelen er av en slik art at den kan antas å ha vært til stede ved overtakelse, og selger ikke har informert om denne, kan kjøper ha krav på utbedring, prisavslag eller i noen tilfeller heving av kjøpet. For at reklamasjonen skal være gyldig, må den samtidig oppfylle visse krav:


  • Tidlig varsling: Kjøperen må varsle selger om mangelen så snart det er praktisk mulig etter at mangelen ble oppdaget.


  • Dokumentasjon: Det er kjøperens ansvar å dokumentere mangelen og hvordan den påvirker boligens verdi eller bruk.


  • Presisere: Reklamasjonen må være spesifikk og detaljert om hva mangelen består i, og hvordan den avviker fra det som var avtalt.


Det å forstå og håndtere reklamasjonsprosessen korrekt er essensielt for å sikre at dine rettigheter som kjøper blir ivaretatt. Det er også viktig for selgeren å være klar over disse reglene, slik at de kan forberede seg på mulige krav og håndtere dem på en effektiv måte.


Hvordan påvirker tilstandsrapporten etter Avhendingsloven kjøpet?


En tilstandsrapport er et viktig dokument i kjøp og salg av bolig, spesielt under rammen av Avhendingsloven. Tilstandsrapporten gir en detaljert vurdering av boligens fysiske tilstand, og er utformet for å gi både kjøper og selger en klar forståelse av eventuelle eksisterende eller mulige problemer før salget finner sted.


Viktigheten av tilstandsrapporten:

  • For selgeren: En omfattende tilstandsrapport kan redusere risikoen for senere krav fra kjøper om mangler, da rapporten skal avdekke eventuelle kjente problemer før salg. Dette bidrar til å skape en trygg og åpen kjøpsprosess.


  • For kjøperen: Tilstandsrapporten fungerer som en viktig informasjonskilde som hjelper til med å ta en informert beslutning. Den kan også påvirke kjøpesummen eller forhandlingene om prisjustering basert på avdekkede forhold.


I henhold til Avhendingsloven er det ikke et krav at selger må fremlegge en tilstandsrapport, men det er noe som sterkt anbefales. Det er viktig for interessenter, spesielt kjøpere, å få korrekt informasjon om boligen på forhånd.


§ 3-7 i Avhendingsloven understreker at selgeren skal sørge for at all relevant informasjon om boligens tilstand er tilgjengelig for kjøperen. En grundig og vel utført tilstandsrapport kan bidra til å oppfylle dette kravet ved å dokumentere boligens tilstand på en objektiv og detaljert måte.



Hva inkluderes vanligvis i en tilstandsrapport?


  • Strukturelle elementer: Fundament, tak, vegger og andre bærende konstruksjoner.


  • Systemer: Elektrisk, VVS (Varme-, ventilasjons- og sanitærteknikk), oppvarming og kjøling.


  • Interiør og eksteriør: Vegger, himling, gulv og utvendig arbeid.


  • Potensielle risikoer: Fukt, mugg, skadedyr og andre risikofaktorer.


For å sikre at tilstandsrapporten er så nøyaktig og nyttig mulig, må man ansette en kvalifisert og erfaren fagperson til å utføre evalueringen.



Dekningssalg i Avhendingsloven: Hva innebærer det?


Dekningssalg er en prosedyre som kan iverksettes under visse omstendigheter i henhold til Avhendingsloven. Dette begrepet refererer til selgerens rett til å selge boligen til en annen kjøper hvis den opprinnelige kjøperen ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser innen en avtalt tidsramme.


Hovedpunkter om dekningssalg:

  • Rettigheter og plikter: Dekningssalg gir selgeren en mulighet til å minimere risikoen for økonomisk tap ved å finne en ny kjøper til boligen. Det er imidlertid viktig at selgeren følger prosedyrer som er rettferdige og i samsvar med lovverket for å unngå juridiske komplikasjoner.


  • Prosessen: Før et dekningssalg kan finne sted, må selgeren gi den opprinnelige kjøperen en rimelig frist til å oppfylle betalingsforpliktelsene. Hvis kjøperen ikke møter disse forpliktelsene innen fristen, kan selgeren gå videre med salget til en annen part.


  • § 5 i Avhendingsloven gir en klar beskrivelse av selgerens alternativer når kjøper ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser eller andre vesentlige avtaleforpliktelser. Ifølge § 5-3 kan selgeren heve avtalen dersom misligholdet anses som et vesentlig kontraktsbrudd. Etter en slik heving har selgeren rett til å selge boligen på nytt til en annen kjøper. Selv om ordet "dekningssalg" ikke spesifikt brukes i Avhendingsloven, kan denne handlingen sees som en måte å minimere tap på ved å finne en ny kjøper etter å ha hevet den opprinnelige avtalen.


Juridiske konsekvenser:

  • For selgeren: Det er essensielt å dokumentere alle skritt i prosessen nøye, fra kommunikasjon med den opprinnelige kjøperen til avtalen med den nye kjøperen. Dette sikrer at salget står seg juridisk hvis det skulle oppstå tvister.


  • For kjøperen: Kjøperen bør være oppmerksom på betingelsene i kjøpekontrakten og konsekvensene av å ikke overholde disse. Et dekningssalg kan føre til økonomiske tap.


Dekningssalg er en viktig prosess som beskytter selgerens økonomiske interesser, men det krever også en nøye og rettferdig håndtering for å sikre at alle parters rettigheter blir ivaretatt.



Garanti ved nybygg: Hva sier loven?


Når det gjelder nybygg, er det Bustadoppføringslova som gjelder. Her spiller garantier en vesentlig rolle for å beskytte kjøperens interesser. Disse garantiene sikrer at eventuelle konstruksjonsfeil eller mangler ved nybygget blir adressert av selger eller utbygger uten ekstra kostnad for kjøperen.


Hovedaspekter av garantier for nybygg under Bustadoppføringslova:

  • Omfang av garantien: Garantien for nybygg dekker typisk konstruksjonsfeil og mangler som oppdages opp til fem år etter overtagelse. Dette gir kjøpere en betydelig periode for å identifisere og rapportere problemer som kan ha vært skjult ved overtakelsestidspunktet.


  • Garantiens betingelser: Garantien er ofte avhengig av at vedlikehold er utført i henhold til produsentens anbefalinger og at boligen ikke har blitt utsatt for unormal bruk eller forandringer som kan påvirke strukturens holdbarhet.


Juridiske konsekvenser for kjøper og selger:

  • For kjøperen: Å være klar over garantivilkårene og forståelsen av hva de dekker, kan bidra til å unngå fremtidige konflikter og sikre at eventuelle mangler blir korrigert som forventet.


  • For selgeren: Å sikre at all nødvendig informasjon om garantier er inkludert i salgsdokumentene, reduserer risikoen for tvister og styrker kjøpers tillit.


Garantier ved nybygg gir en ekstra sikkerhet for kjøperen ved å garantere kvalitet og funksjonalitet i en bestemt periode. For selgeren representerer dette en mulighet til å demonstrere ansvarlighet og kvalitet i byggeprosjektene sine.



Har du spørsmål om Avhendingsloven eller ønsker informasjon om hva vi kan gjøre for ditt boligselskap?


Fyll ut skjemaet nedenfor og vi vil kontakte deg – helt uforpliktende, selvfølgelig!


Spørsmål? Kontakt oss

Vi er her for å besvare dine spørsmål og gi skreddersydde løsninger.

Nyeste artikler

bottom of page