Sist oppdatert:
15. juni 2026
Innhold i artikkelen:
Hva er avhendingsloven, og når gjelder den?
Avhendingsloven er loven som regulerer frivillig salg, bytte og gave av fast eiendom. Den gjelder blant annet ved salg av enebolig, rekkehus, eierseksjon, andelsleilighet, fritidsbolig og tomt. Dette følger av Avhendingslova § 1-1.
Loven gjelder uavhengig av om boligen selges privat eller via eiendomsmegler. Den får betydning både før avtale inngås, under selve salgsprosessen og etter at kjøper har overtatt boligen.
Skal du kjøpe eller selge bolig i et sameie, kan det også være nyttig å forstå hvilke regler som gjelder for eierseksjoner, felleskostnader og ansvar i sameiet.
Les vår komplette guide: Sameie forklart →
Ved kjøp eller salg av andelsleilighet er borettslaget som eierform også viktig å forstå.
Les vår komplette guide: Borettslag →
Hva ble endret i avhendingsloven?
Avhendingsloven ble endret fra 1. januar 2022. Endringene skulle gjøre bolighandelen tryggere og mer forutsigbar for både kjøper og selger.
Den viktigste endringen er at selger i forbrukerkjøp ikke lenger kan ta et generelt «som den er»-forbehold. Det betyr ikke at selger har ansvar for alt som oppdages etterpå. Men boligen må i større grad vurderes opp mot konkrete opplysninger, dokumentasjon og kjøpers berettigede forventninger.
Endringene gjorde også tilstandsrapporten langt viktigere. Forskrift til avhendingslova, ofte kalt tryggere bolighandel-forskriften, stiller krav til hvordan tilstandsrapporter skal utformes ved salg av brukt helårsbolig og fritidsbolig.
Forskriften på Lovdata: Forskrift til avhendingslova →
Informasjon fra Direktoratet for byggkvalitet: Tryggere bolighandel →
Hva må selger opplyse om?
Selger har opplysningsplikt. Det betyr at selger må gi kjøper riktige og relevante opplysninger om eiendommen før salget.
Dersom kjøper ikke får opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, kan eiendommen ha en mangel. Dette følger av avhendingslova § 3-7.
Selger kan også få ansvar dersom det er gitt uriktige opplysninger. Dette er regulert i avhendingslova § 3-8.
Dette kan for eksempel gjelde opplysninger om:
tidligere vannlekkasjer
fukt
mugg
problemer med drenering
ulovlige bygningsendringer
feil ved elektrisk anlegg
manglende ferdigattest
For selger handler dette ikke bare om å unngå konflikt. Gode og tydelige opplysninger gjør også salgsprosessen ryddigere for alle parter.
Hva må kjøper undersøke?
Kjøper har også ansvar. Du kan normalt ikke klage på forhold du kjente til, eller måtte kjenne til, før du la inn bud. Dette følger av avhendingslova § 3-10.
I praksis betyr det at kjøper bør lese hele salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og vedleggene nøye. Det gjelder også dokumentene fra sameiet eller borettslaget.
Dette bør kjøper se ekstra nøye på i boligselskap
Skal du kjøpe bolig i et borettslag, er forkjøpsrett også relevant. Selv om dette ikke reguleres av avhendingsloven, kan forkjøpsrett påvirke om du faktisk får overta boligen etter at budet er akseptert. Det er derfor viktig å kjenne til reglene som gjelder for boligen du vurderer å kjøpe.
Les vår komplette guide: Forkjøpsrett i boligselskap enkelt forklart →
Hva er en mangel etter avhendingsloven?
En mangel betyr at eiendommen ikke er i den tilstanden kjøperen hadde rett til å forvente. Vurderingen bygger på avtalen, salgsdokumentene, opplysninger fra selger, loven og omstendighetene ellers.
Reglene om boligens tilstand og hva som kan regnes som en mangel, står i avhendingslova kapittel 3.
Når kan det foreligge en mangel?
En bolig kan blant annet ha en mangel dersom:
selger har gitt uriktige opplysninger
selger har holdt tilbake relevante opplysninger
boligen avviker fra det som er avtalt
boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente
Det er likevel ikke nok at boligen har feil eller slitasje. Brukte boliger har nesten alltid noe vedlikeholdsbehov. Spørsmålet er derfor hva kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra boligens alder, type, pris, synlige forhold og informasjonen som ble gitt før kjøpet.
Hvilke krav kan kjøper ha?
Dersom det foreligger en mangel, kan kjøper blant annet kreve:
retting
prisavslag
erstatning
heving
Prisavslag er regulert i avhendingslova § 4-12.
Heving er regulert i avhendingslova § 4-13.
Heving krever normalt et vesentlig kontraktsbrudd. I mange saker vil prisavslag eller erstatning være mer aktuelt enn å gjøre hele kjøpet om.
Den absolutte reklamasjonsfristen er normalt fem år etter at kjøper overtok eiendommen.
Kjøper bør dokumentere forholdet så godt som mulig. Bilder, rapport fra fagperson, tidligere salgsdokumenter og skriftlig dialog kan bli viktig dersom saken utvikler seg til en tvist.
Hvor viktig er tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten er et av de viktigste dokumentene i bolighandelen. Den beskriver boligens tekniske tilstand og gir kjøper et bedre grunnlag for å vurdere risiko før bud.
For selger kan en god tilstandsrapport redusere risikoen for krav i ettertid.
For kjøper kan rapporten avdekke forhold som bør påvirke bud, finansiering eller planer for oppussing.
En tilstandsrapport vil vanligvis si noe om blant annet:
Tilstandsrapporten skal ikke bare leses som en formalitet. Den er en del av beslutningsgrunnlaget ditt.
Hva er dekningssalg?
Dekningssalg kan bli aktuelt hvis kjøper ikke oppfyller avtalen, for eksempel ved manglende betaling. Da kan selger i noen tilfeller heve avtalen og selge eiendommen til en ny kjøper.
Selgers rett til å heve ved vesentlig kontraktsbrudd er regulert i avhendingslova § 5-3.
Hvis eiendommen senere selges for en lavere pris, kan det oppstå spørsmål om økonomisk tap. Slike saker bør håndteres grundig, med god dokumentasjon av frister, varsler, kommunikasjon og nytt salg.
Gjelder avhendingsloven ved nybygg?
Ved nybygg er det ofte bustadoppføringslova som gjelder, ikke avhendingsloven. Det gjelder særlig når en forbruker inngår avtale med en entreprenør om oppføring av ny bolig.
Entreprenørens plikt til å stille garanti er regulert i bustadoppføringslova § 12.
Garantien skal sikre kjøper dersom entreprenøren ikke oppfyller avtalen. Etter overtakelse skal garantien normalt gjelde i fem år.
Dersom du kjøper en nesten ny bolig av en privatperson, kan avhendingsloven likevel være relevant. Da må du se på hvem som selger, hva som selges, og hvilken avtaletype som er brukt.
Hvordan kan OBF være til hjelp?
OBF bistår borettslag og sameier med boligforvaltning, regnskap og juridisk rådgivning knyttet til drift av boligselskap. Ved kjøp og salg av bolig kan god dokumentasjon fra boligselskapet gjøre det enklere for eiere, meglere og kjøpere å forstå økonomi, vedtekter, felleskostnader og planlagt vedlikehold.
Har styret behov for bedre oversikt over dokumentasjon, økonomi eller rutiner i boligselskapet, kan OBF bidra med trygg og strukturert oppfølging.
Skrevet av
Mariann
Kommunikasjonsrådgiver i OBF
Trenger dere bistand med boligforvaltning eller regnskap? OBF har 70 års erfaring og hjelper over 500 boligselskap med den daglige driften.
Vanlige spørsmål om avhendingsloven
Kan selger fortsatt selge boligen «som den er»?
I forbrukerkjøp kan selger ikke lenger ta et generelt «som den er»-forbehold på samme måte som tidligere. Boligen må vurderes etter de konkrete reglene i avhendingsloven.
Må selger alltid ha tilstandsrapport?
Det er ikke et absolutt krav at selger må legge frem tilstandsrapport, men i praksis er den svært viktig. Uten en grundig rapport øker risikoen for tvist etter salget.
Hvor raskt må kjøper reklamere?
Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. I tillegg gjelder normalt en absolutt frist på fem år etter overtakelse.
Hva er forskjellen på skjult feil og mangel?
En skjult feil er et praktisk begrep for noe som ikke var synlig eller kjent ved kjøpet. Det er likevel ikke sikkert at feilen er en juridisk mangel. Det må vurderes etter avhendingsloven.
Gjelder avhendingsloven for borettslag?
Ja, avhendingsloven kan gjelde ved salg av andelsleilighet i borettslag. Samtidig må kjøper også sette seg inn i borettslagets regler, økonomi, vedtekter og eventuell forkjøpsrett.