Boligaksjeselskap: Slik fungerer aksjeleiligheter

Innhold i artikkelen:

• Hva er aksjeleilighet?

• Hvordan fungerer boligaksjeselskap?

• Hva skiller aksjeleilighet fra selveier?

• Hvilke fordeler og ulemper finnes?

• Er aksjeleilighet lurt å kjøpe?

• Kan du leie ut aksjeleilighet?

• Hvilken risiko bør du kjenne til?

• Hvordan kjøper du aksjeleilighet?

• Hvordan selger du aksjeleilighet?

• Hva bør styret følge opp?

Hva er en aksjeleilighet?

En aksjeleilighet er en bolig der du eier aksjer i et boligaksjeselskap. Aksjene gir deg rett til å bruke en bestemt leilighet i eiendommen selskapet eier.

Du eier altså ikke selve boligen direkte. Du eier en del av selskapet, og aksjene gir deg bruksrett til boligen.

Dersom du vil sammenligne flere eierformer, kan denne guiden være relevant.

• Les vår komplette guide: Eierformer forklart →

Hvordan fungerer et boligaksjeselskap?

Et boligaksjeselskap fungerer som et aksjeselskap, men aksjene er knyttet til retten til å bruke bestemte boliger i eiendommen selskapet eier.

Det betyr at selskapet har mye av den samme strukturen som andre aksjeselskaper:

• styre, som følger opp drift og forvaltning

• generalforsamling, der aksjeeierne behandler viktige saker

• vedtekter, som sier hvordan selskapet skal fungere

• regnskap, som viser økonomien i selskapet

• aksjeeierbok, som viser hvem som eier aksjene

Regelverket kommer fra flere steder. Aksjeloven regulerer blant annet aksjeeierbok, overdragelse av aksjer, styrets ansvar og generalforsamling.

Sentrale bestemmelser er:

• Aksjeloven § 4-5 om aksjeeierbok

• Aksjeloven § 4-15 om aksjers omsettelighet

• Aksjeloven § 4-16 om samtykke ved eierskifte

• Aksjeloven § 5-1 om generalforsamlingens myndighet

For eldre boligaksjeselskap kan også borettslagsloven være relevant. Etter borettslagsloven § 1-4 andre ledd gjelder blant annet borettslagsloven kapittel 5 for boligaksjeselskap som er lovlig stiftet før loven trådte i kraft.

Det er særlig viktig fordi kapittel 5 handler om praktiske forhold i boligen, blant annet bruk, bruksoverlating og vedlikehold. For styret betyr det at dere ikke bare bør lese aksjeloven og vedtektene, men også avklare om deler av borettslagsloven gjelder for deres selskap.

Hva er forskjellen på aksjeleilighet og selveier?

Forskjellen handler først og fremst om hva du faktisk eier.

I en selveierleilighet eier du boligen direkte. I en aksjeleilighet eier du aksjer i et boligaksjeselskap, og aksjene gir bruksrett til en bestemt bolig.

I praksis kan aksjeleilighet ligne borettslag, fordi mye håndteres felles. Den juridiske strukturen er likevel en annen.

• Les vår komplette guide: Borettslag →

Hvilke fordeler og ulemper har aksjeleilighet?

En aksjeleilighet kan være et godt alternativ, men eierformen krever at du forstår både selskapets økonomi, vedtektene og hvilke lovregler som gjelder for selskapet.

Blant fordelene er felles drift, etablerte bomiljøer og ofte lavere inngangspris enn tilsvarende selveierboliger. Samtidig kan vedtektene og lovreglene begrense salg, utleie, bruk og hvem som kan bli aksjeeier.

Fordeler ved aksjeleilighet

• Du får bruksrett til bolig gjennom aksjene.

• Drift og vedlikehold håndteres ofte felles.

• Eierformen kan gi tilgang til etablerte bygårder og bomiljøer.

• Aksjeeierne har medbestemmelse gjennom generalforsamlingen.

• Overdragelse av aksjer utløser normalt ikke dokumentavgift.

Ulemper ved aksjeleilighet

• Du eier ikke boligen direkte.

• Vedtektene kan begrense salg, utleie eller bruk.

• Selskapets økonomi kan påvirke dine kostnader.

• Banker kan vurdere finansiering annerledes.

• Svak økonomistyring eller utsatt vedlikehold kan påvirke verdien.

Er aksjeleilighet lurt å kjøpe?

Det kan være lurt å kjøpe aksjeleilighet dersom boligen passer behovet ditt, selskapet har god økonomi og reglene ikke gir begrensninger som blir et problem for deg.

Du bør undersøke mer enn selve boligen. Du kjøper deg inn i et selskap, og selskapets økonomi, vedlikeholdsplaner, vedtekter og lovregler følger med.

Før kjøp bør du se på:

• årsregnskap og budsjett

• fellesgjeld eller lån

• vedtekter og husordensregler

• planlagt vedlikehold

• regler for bruk, vedlikehold og utleie

• forkjøpsrett eller krav til godkjenning

• om banken godtar sikkerheten

Dersom du sammenligner aksjeleilighet med selveier, kan det være nyttig å lese mer om eierseksjonsloven:

• Les vår komplette guide: Eierseksjonsloven →

Kan du leie ut aksjeleilighet?

Det kan være mulig å leie ut en aksjeleilighet, men du må sjekke både lovreglene og vedtektene før du inngår en leieavtale.

For eldre boligaksjeselskap som omfattes av borettslagsloven § 1-4 andre ledd, gjelder borettslagsloven kapittel 5. Det betyr at reglene om bruksoverlating, altså det mange omtaler som utleie, kan følge av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-11. Kapittel 5 omfatter blant annet overlating av bruken til andre og andelseierens bruk og vedlikehold.

• Les vår komplette guide: Regler for utleie og krav til utleiebolig → 

Et sentralt utgangspunkt er borettslagsloven § 5-3 om overlating av bruken.

I tillegg kan det være relevant å se på:

• borettslagsloven § 5-4 om delvis overlating av bruk

• borettslagsloven § 5-5 om overlating av hele boligen

• og borettslagsloven § 5-6 om særlige tilfeller.

For vedlikehold er borettslagsloven § 5-12 relevant.

Før utleie bør du avklare:

• om boligaksjeselskapet omfattes av borettslagsloven kapittel 5

• om vedtektene har egne regler om bruksoverlating

• om styret må godkjenne utleien

• om det finnes regler for korttidsutleie

• hvordan kontaktinformasjon til eier og leietaker skal håndteres

For styret handler utleie også om oversikt og trygg drift. Det bør være klart hvem som bor i boligen, hvordan eier kan kontaktes, og hvilke regler leietaker må følge.

Hvilken risiko bør du kjenne til ved aksjeleilighet?

Risikoen ved aksjeleilighet handler særlig om økonomi, vedlikehold, finansiering og regelverk.

Fordi eiendommen eies av boligaksjeselskapet, er du avhengig av at selskapet drives forsvarlig. Hvis vedlikehold utsettes eller økonomien er svak, kan det påvirke både felleskostnader og verdi.

Økonomisk risiko:

Selskapets lån, vedlikeholdsbehov og likviditet kan få betydning for aksjeeierne. Styret må også følge kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet i aksjeloven § 3-4.

Forvaltningsrisiko:

Svak oppfølging av drift, regnskap, forsikring og vedlikehold kan gi høyere kostnader og mer uforutsigbarhet.

Salgsrisiko:

Vedtekter om forkjøpsrett, samtykke eller særlige krav til aksjeeier kan påvirke salget. Aksjeloven har regler om forkjøpsrett i aksjeloven § 4-19.

Finansieringsrisiko:

Noen banker kan stille strengere krav ved kjøp av aksjeleilighet enn ved kjøp av selveierbolig.

Hvordan kjøper du aksjeleilighet?

Kjøp av aksjeleilighet ligner et vanlig boligkjøp, men med noen ekstra kontrollpunkter.

1. Les salgsdokumentene grundig Se på vedtekter, regnskap, budsjett, felleskostnader, vedlikeholdsplaner og eventuelle låneforpliktelser.
   

2. Undersøk vedtektene og lovgrunnlaget

   Vedtektene kan si noe om forkjøpsrett, utleie, godkjenning av ny eier, bruk av boligen og fordeling av kostnader. For eldre boligaksjeselskap bør du også undersøke om borettslagsloven kapittel 5 gjelder.
   

3. Avklar finansiering tidlig

   Snakk med banken før budrunde. Banken kan ønske mer dokumentasjon om boligaksjeselskapet.
   

4. Sjekk styregodkjenning

   Hvis vedtektene krever samtykke ved eierskifte, må kjøpet meldes til selskapet. Se aksjeloven § 4-16.
   

5. Sørg for riktig registrering

   Ny eier skal innføres i aksjeeierboken når ervervet er meldt og godtgjort, med mindre det finnes omsetningsbegrensninger. Dette følger av aksjeloven § 4-7.

Hvordan selger du aksjeleilighet?

Når du skal selge en aksjeleilighet, bør du starte med vedtektene og selskapets regler. Salget handler ikke bare om boligen, men også om overdragelse av aksjer og bruksrett.

Vedtektene kan si noe om hvem aksjene kan selges til, om styret må godkjenne kjøper, og om andre aksjeeiere har forkjøpsrett. Aksjeloven har også regler om samtykke ved eierskifte i aksjeloven § 4-16 og forkjøpsrett i aksjeloven § 4-19.

Slik forbereder du salget

1. Finn frem vedtekter, regnskap og relevante selskapsdokumenter.

2. Avklar om det finnes forkjøpsrett, samtykkekrav eller andre salgsbegr det finnes forkjøpsrett, samtykkekrav eller andre salgsbegrensninger.

3. Undersøk om borettslagsloven kapittel 5 gjelder for selskapet.

4. Bruk megler som kjenner salg av aksjeleiligheter.

5. Informer tydelig om felleskostnader, lån, vedlikehold og utleieregler.

6. Meld eierskiftet til boligaksjeselskapet etter salget.

Hva betyr styregodkjenning i praksis?

Hvis vedtektene krever at ny eier må godkjennes av styret, betyr det at kjøper ikke automatisk kan registreres som ny aksjeeier uten at eierskiftet er behandlet.

Styret kan nekte godkjenning, men ikke uten grunn. Etter aksjeloven § 4-16 kan samtykke bare nektes når det foreligger saklig grunn. En slik grunn må være relevant for boligaksjeselskapet, og styret må se på loven, vedtektene og de konkrete forholdene i saken.

Det betyr at styret ikke kan nekte en kjøper fordi de «ikke liker» vedkommende. Nektelsen må ha et saklig grunnlag.

Dersom salget krever styregodkjenning eller er omfattet av forkjøpsrett, bør dette være tydelig for kjøper tidlig i prosessen. Da unngår dere misforståelser, forsinkelser og usikkerhet rundt når eierskiftet faktisk kan gjennomføres.

Hva bør styret i boligaksjeselskap følge opp?

Styret i et boligaksjeselskap har ansvar for den løpende forvaltningen av selskapet. Det gjelder både eiendommen, økonomien og aksjeeiernes rettigheter.

Styret bør ha kontroll på:

vedtekter og selskapsdokumenter

hvilke deler av borettslagsloven som gjelder for selskapet

aksjeeierbok

generalforsamling og protokoller

regnskap, budsjett og likviditet

felleskostnader

vedlikeholdsplaner

forsikring

avtaler med leverandører

rutiner ved salg, utleie og eierskifte

Aksjeloven § 6-12 regulerer styrets ansvar for forvaltningen av selskapet, mens aksjeloven § 6-13 gjelder styrets tilsynsansvar.

La OBF hjelpe ditt boligaksjeselskap

Sitter du i styret i et boligaksjeselskap? OBF bistår boligselskap med forretningsførsel, regnskap, generalforsamling, økonomisk oppfølging og praktisk støtte i styrearbeidet.

Med 70 års erfaring innen boligforvaltning kjenner OBF utfordringene som kan oppstå i eldre boligaksjeselskap, fra vedtekter og dokumentasjon til felleskostnader, vedlikehold og eierskifter.