Eierformer forklart: Hva betyr boligformen for deg?

Innhold i artikkelen:

• Hva er eierform?

• Hvilke eierformer finnes?

• Hva bør du sjekke?

• Hva betyr fellesgjeld?

• Hva er IN-ordning?

• Kan du pusse opp?

• Hvilke plikter har du?

• Påvirker eierform salg?

• Kan du leie ut?

• Hvordan velge riktig?

Hva er eierform?

Eierform betyr hvordan boligen er juridisk organisert. Det påvirker hva du eier, hvilke regler du må følge, hvordan beslutninger tas, og hvilke kostnader du har ansvar for.

I boligmarkedet møter du særlig tre eierformer:

• Eierseksjon i sameie

• Andelsleilighet i borettslag

• Aksjeleilighet i boligaksjeselskap

Hvilke eierformer finnes i boligmarkedet?

Sameie, borettslag og boligaksjeselskap kan ligne på hverandre i hverdagen, men juridisk og økonomisk er de ulike.

Eierseksjon i sameie

En eierseksjon er en bolig du eier direkte. Du eier din egen seksjon, og sammen med de andre seksjonseierne eier du fellesarealer som trappeoppgang, tak, fasade, tekniske anlegg og uteområder.

Sameier reguleres av eierseksjonsloven (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65). Som seksjonseier har du stor frihet inne i egen bolig, men du må følge vedtekter, husordensregler og lovens begrensninger.

• Les vår komplette guide: Sameie forklart →

Andelsleilighet i borettslag

I et borettslag eier du en andel i borettslaget, og andelen gir deg rett til å bruke en bestemt bolig. Borettslaget eier bygningen og eiendommen.

Borettslag reguleres av burettslagslova (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39). Som andelseier betaler du felleskostnader til drift, vedlikehold og eventuell nedbetaling av fellesgjeld.

• Les vår komplette guide: Borettslag →

Aksjeleilighet i boligaksjeselskap

I et boligaksjeselskap kjøper du aksjer i et selskap. Aksjene gir deg bruksrett til en bestemt bolig i bygningen.

Aksjeleiligheter kan ligne på andelsleiligheter i borettslag, men her eier du aksjer i et selskap, ikke en andel i et borettslag. Derfor bør du sjekke vedtekter, økonomi, eventuell gjeld, regler for utleie og hvordan bruksretten er dokumentert.

• Les vår komplette guide: Boligaksjeselskap →

Hva bør du sjekke før du velger eierform?

Eierformen påvirker både økonomien og hverdagen din som boligeier.

Før du kjøper, bør du sjekke:

• Vedtekter og husordensregler

• Felleskostnader

• Fellesgjeld eller selskapsgjeld

• Vedlikeholdsplan

• Regler for utleie

• Regler for oppussing og bruk av fellesarealer

• Tidligere årsmøte- eller generalforsamlingsvedtak

• Skatt og avgifter, dersom eierformen kan påvirke kjøp, salg eller utleie

Ikke vurder boligen bare ut fra kjøpesum. To boliger kan ha lik pris, men ulik økonomisk risiko hvis den ene har høy fellesgjeld, stort vedlikeholdsbehov eller planlagte prosjekter.

Hva betyr fellesgjeld i borettslag og sameie?

Fellesgjeld er mest vanlig i borettslag. Det betyr at borettslaget har tatt opp lån, for eksempel til bygging, rehabilitering eller større oppgraderinger. Som andelseier betaler du din del av renter og avdrag gjennom felleskostnadene.

I sameier er fellesgjeld mindre vanlig. Et sameie kan likevel ha felles lån eller felles økonomiske forpliktelser, men dette må vurderes ut fra vedtekter, låneavtaler og vedtak.

Hva er IN-ordning i borettslag?

IN-ordning betyr individuell nedbetaling av fellesgjeld. Ordningen gjør det mulig for den enkelte andelseier å betale ned sin del av fellesgjelden raskere enn resten av borettslaget.

Dette kan redusere de månedlige felleskostnadene, fordi du ikke lenger betaler renter og avdrag på samme del av fellesgjelden.

IN-ordning finnes ikke automatisk i alle borettslag. Den må være etablert gjennom borettslagets finansiering og avtaler.

• Les vår komplette guide: IN-ordning og fellesgjeld →

Kan du pusse opp en andelsleilighet eller eierseksjon?

Ja, du kan pusse opp både andelsleiligheter og eierseksjoner. Hva du kan gjøre uten godkjenning, avhenger av eierform, vedtekter og hva tiltaket gjelder.

I en andelsleilighet skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand etter burettslagslova § 5-12.

I et sameie følger seksjonseierens vedlikeholdsplikt av eierseksjonsloven § 32, mens sameiets ansvar for fellesarealer og bygningsdeler følger av eierseksjonsloven § 33.

Mindre innvendige arbeider som maling, gulv og enkle oppgraderinger er normalt uproblematisk.

Større arbeider bør avklares først, særlig hvis de kan påvirke våtrom, rør, sluk, ventilasjon, fasade, balkong, bærende konstruksjoner eller felles installasjoner.

Hvilke plikter har du som seksjonseier eller andelseier?

Som boligeier i et boligselskap har du både rettigheter og plikter. Du kan bruke boligen din, delta i beslutninger og stemme i viktige saker. Samtidig må du følge vedtekter, husordensregler og vedtak.

I et sameie har du ansvar for din egen seksjon og for å bidra til sameiets felleskostnader. I et borettslag har du ansvar for å bruke boligen forsvarlig, betale felleskostnader og følge borettslagets regler.

Hvordan påvirker eierformen salgsprosessen?

Eierformen kan påvirke hvilke opplysninger kjøper trenger, og om kjøper må godkjennes.

I et borettslag kan vedtektene ha regler om at ny andelseier må godkjennes av styret. Etter burettslagslova § 4-5 kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn, og dersom avslag ikke er kommet frem innen 20 dager, regnes godkjenning som gitt.

I sameier er det vanligvis ikke samme type styregodkjenning av kjøper. Salgsprosessen kan likevel påvirkes av vedtekter, økonomi, felleskostnader, vedlikeholdsplaner og pågående saker.

Hvis du skal selge bolig, bør du også kjenne til reglene i avhendingsloven. Den påvirker blant annet opplysningsplikt, dokumentasjon og hva kjøper kan klage på etter salget.

• Les vår komplette guide: Avhendingsloven →

Kan du leie ut boligen i ulike eierformer?

Reglene for utleie varierer mellom sameie, borettslag og boligaksjeselskap.

Utleie i sameie

I et sameie har seksjonseiere vanligvis større frihet til å leie ut boligen. Samtidig setter eierseksjonsloven § 24 en grense for korttidsutleie av hele boligseksjonen. Korttidsutleie i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, men grensen kan justeres i vedtektene til mellom 60 og 120 døgn med tilstrekkelig flertall.

Utleie i borettslag

I borettslag er bruksoverlating mer regulert. Hovedregelen i burettslagslova § 5-3 er at andelseieren ikke kan overlate bruken av hele boligen til andre uten samtykke fra styret, med mindre overlatelsen er tillatt etter §§ 5-4 til 5-6.

Det finnes likevel flere unntak:

• § 5-4: Du kan overlate deler av boligen til andre dersom du selv bor der.

• § 5-5: Du kan i enkelte tilfeller overlate hele boligen i opptil tre år, dersom vilkårene er oppfylt og styret godkjenner det.

• § 5-6: Regulerer særlige tilfeller, for eksempel ved midlertidig fravær eller overlating til nær familie.

Utleie i boligaksjeselskap

For boligaksjeselskap varierer reglene etter vedtektene og hvordan selskapet er organisert. Derfor bør du alltid undersøke hvilke krav som gjelder for utleie, bruksoverlating og eventuell styregodkjenning før du kjøper eller leier ut.

• Les vår komplette guide: Regler for utleie og krav til utleiebolig →

Hvordan velger du riktig eierform?

Riktig eierform avhenger av økonomi, livssituasjon og hvor mye ansvar du ønsker å ta selv.

Sameie kan passe godt hvis du ønsker direkte eierskap og fleksibilitet. Borettslag kan passe hvis du ønsker en boligform der mer ansvar ligger i fellesskapet. Ved aksjeleilighet bør du være ekstra nøye med selskapets vedtekter, økonomi og bruksrett.

Før du bestemmer deg, bør du spørre:

• Hvor høy fellesgjeld tåler økonomien din?

• Hvor viktig er frihet til utleie?

• Er det planlagt større vedlikeholdsprosjekter?

• Forstår du vedtektene og reglene?

• Hvordan kan eierformen påvirke et senere salg?

La OBF hjelpe deg med trygg boligforvaltning – uansett eierform

Eierform påvirker hvordan boligselskapet styres, hvordan økonomien organiseres og hvilke regler styret må forholde seg til. OBF bistår borettslag, sameier og boligaksjeselskap med forretningsførsel, regnskap, rådgivning og praktisk oppfølging av styrearbeidet.

Når styret har god oversikt over vedtekter, økonomi, felleskostnader og lovpålagte oppgaver, blir det enklere å ta gode beslutninger for hele boligselskapet.