top of page

Eierformer forklart: Forstå de ulike eieformene, og hva som passer deg best


Utforsk de ulike eierformene i boligmarkedet for å forstå hva som best passer deg.

Fra eierseksjon til andelsleilighet, gir denne artikkelen en grundig gjennomgang av hver eierform med fordeler og utfordringer.

Sist oppdatert:

28. mai 2024

Dette får du vite om eierformer


 

Hva menes med eierform?


Eierformen forteller hvordan du eier boligen din. Eierformen påvirker dine rettigheter og ansvar for boligen, og sier noe om hvordan eiendommen kan disponeres.


I Norge brukes det mange ulike ord om eiendom. Noen sier selveier og andel, eller bare leilighet. I denne artikkelen forholder vi oss til korrekte faguttrykk. Så når det er snakk om selveier, skriver vi eierseksjon eller seksjon i sameie. Når det er snakk om andel, skriver vi andelsleilighet i borettslag.

 

 De tre vanligste organiseringene av boligselskap i Norge


Borettslag:

  • Du eier en andel i borettslaget, som gir deg et indirekte eierskap til boligen din.

 

Sameie:

  • Du eier din egen seksjon, som vil si at du har direkte eierskap til boligen din.

 

Boligaksjeselskap:

  • Du kjøper aksjer som gir bruksrett til en bestemt bolig.



Hva er de forskjellige eierformene?


Eierseksjon i sameie


Dette er den mest direkte formen for eierskap. Når du eier en seksjon i et sameie, eier du både boligen og grunnen sammen med resten av sameiet. Du står fritt til å gjøre endringer, selge eller leie ut. I et sameie eier du en seksjon av en større bygning og deler ansvar for fellesarealene, som trappeoppganger og uteområder. Sameiet har et årsmøte hvor beslutninger tas.


Å bo i et sameie er en god blanding av privat eierskap og fellesskapsfølelse, hvor du både har personlig og delt ansvar.


Juridisk sett er eierseksjoner regulert under Eierseksjonsloven, som sikrer rettighetene og forpliktelsene til alle seksjonseiere i sameiet. Som eier har du rett til å innrede og endre boligen etter eget ønske, mens større utvendige endringer og forbedringer av bygningen krever godkjenning fra styret. 

 

Denne eierformen passer for: 

Eierseksjon i sameie passer for deg som ønsker uavhengighet og har økonomiske ressurser til

å håndtere de direkte forpliktelsene som følger med et slikt eierskap. I et

sameie vil du kunne få et fellesskap og en stemme i forvaltningen av

utviklingen av bofellesskapet og bygningene.

 

Les mer om: Eierformen sameie

 

Andelsleilighet i borettslag


Som eier av en andelsleilighet eier du en andel av borettslaget med indirekte bruksrett til en bestemt bolig. Selv om du har en viss frihet innad i din bolig, er det borettslaget som eier selve bygningen og grunnen.


Dette fellesskapet kan ofte bidra til et sterkere samhold og delte forpliktelser, men også mindre personlig kontroll over større eiendomsbeslutninger.


Juridisk sett innebærer eierskap av en andelsleilighet at du er medlem av et borettslag, og dine rettigheter og forpliktelser som andelseier er regulert under Burettslagslova. Dette inkluderer alt fra hvordan borettslaget forvaltes, til hvordan kostnader og vedlikehold håndteres.


Denne eierformen passer for: 

Andelsleilighet passer for deg som verdsetter et fellesskapsdrevet boforhold, men som er villige til å akseptere begrensningene som følger med felles beslutningstaking og økonomisk deling.

 

 

Leilighet i boligaksjeselskap


Aksjeleilighet kan ligne på andelsleilighet, men her eier du aksjer i et selskap som igjen eier boligbygget. Dine aksjer gir rett til å bruke en bestemt bolig i bygget. 

 

Dette gir deg en viss grad av kontroll over boligen og aksjens pålydende stemme i selskapets beslutninger, men med mindre fleksibilitet sammenlignet med en selveierbolig, ettersom endringer krever styregodkjenning. 

 

Økonomiske og administrative forpliktelser, som vedlikehold av bygningen og fellesarealer, deles mellom aksjonærene, og aksjonærenes ansvar for selskapets gjeld kan påvirke den individuelle økonomien.

 

Juridisk sett reguleres boligaksjeselskaper under selskapslovgivningen, som gir en klar struktur for drift og beslutningstaking. 

 

Fordelene inkluderer tilgang til boligmarkedet til en lavere kostnad og medbestemmelse i drift av bygget, mens ulempene omfatter risiko for påvirkning fra andre aksjonærer og begrensninger i tilpasning av boligen. 

 

Denne eierformen passer for:

Du burde ha en god forståelse av dine rettigheter og forpliktelser som aksjonær, for å navigere potensielle økonomiske og juridiske utfordringer.


 

Praktiske råd


  • Gjennomgå vedtekter: Uansett hvilken eierform du vurderer, bør du alltid lese gjennom vedtekter og regler nøye for å forstå dine rettigheter og plikter.


  • Økonomisk vurdering: Vurder økonomien nøye, inkludert fellesgjeld, vedlikeholdskostnader og skattefordeler.


  • Langsiktige planer: Tenk på dine langsiktige planer. Planlegger du å bo der lenge, eller er det en investering?

 


Er det fellesgjeld på eierseksjon?


I en eierseksjon er konseptet med fellesgjeld vanligvis ikke relevant fordi eieren har fullt eierskap både til boligen og grunnen den står på. 

 

Seksjonseierne står derfor selv for alle lån og økonomiske forpliktelser knyttet til deres eiendom, uten delt gjeld med andre eiere. 

 

Unntak kan forekomme hvis eiendommen er del av en større utvikling hvor det er infrastruktur eller fellesfasiliteter som krever vedlikehold, men dette er typisk ikke klassifisert som fellesgjeld, men heller som delte vedlikeholdskostnader eller serviceavgifter.

 


Hva betyr fellesgjeld på andelsleilighet?


I andelsleiligheter er fellesgjeld mer vanlig. Fellesgjeld refererer til den delen av et borettslags totale gjeld som hver andelseier er indirekte ansvarlig for. Denne gjelden oppstår fra lån tatt opp av borettslaget for å finansiere bygningen, vedlikeholdet eller store oppgraderinger av bygget. 


 Når du kjøper en andelsleilighet, kjøper du en andel av borettslaget som inkluderer en proporsjonal del av denne fellesgjelden. Det månedlige beløpet du betaler inkluderer ikke bare kostnader for drift og vedlikehold, men også nedbetaling av denne gjelden.


IN-ordning, eller individuell nedbetaling av fellesgjeld, er en ordning for andelseiere i borettslag med fellesgjeld. Denne ordningen gir deg muligheten til å betale ned din andel av fellesgjelden raskere, uavhengig av de andre eierne.



Hvordan finansieres boligprosjekter i borettslag og sameie, og hvordan påvirker det felleskostnadene?


Dette er et konkret eksempel på hvordan et prosjekt finansieres ved å bygge nye balkonger i et borettslag sammenlignet med i et sameie.


Borettslag:

Finansiering:

  • Borettslaget tar opp et felles lån for å bygge balkonger.

  • Kostnaden fordeles på alle beboerne etter leilighetens størrelse.


Økte Felleskostnader:

  • Felleskostnadene øker for å dekke renter og avdrag på lånet.


Individuell Nedbetaling (IN-ordning):

  • Beboere kan velge å betale sin del av lånet med en gang for å unngå høyere felleskostnader.



Sameie:

Finansiering:

  • Hver eier tar opp sitt eget lån for å dekke sin del av kostnaden for balkongen.


Personlige Lån:

  • Eiere må betale avdrag og renter på sine personlige lån.


Felleskostnader:

  • Felleskostnadene påvirkes ikke av balkongprosjektet.



Kan man pusse opp en andelsleilighet?


Ja, du kan pusse opp din egen andelsleilighet, men det er viktig å være oppmerksom på visse begrensninger. Mindre innvendige endringer som maling og gulvlegging er vanligvis tillatt uten ytterligere godkjenninger.  

 

For større renoveringer, spesielt de som kan påvirke byggets struktur eller fasade, må du ofte søke om godkjenning fra borettslagets styre før du går i gang. Dette er for å sikre at alle endringer er i tråd med gjeldende regler og bygningsforskrifter, og at de ikke påvirker byggets integritet eller andre beboeres andeler.

 

Samboerpar som flytter ut av flytteesker, og inn i sin nye andelsleilighet/eierseksjon/aksjeleiligghet.

Sørg for å få styrets godkjenning før du starter større renoveringsprosjekter.

 


Hvilke forpliktelser har man som seksjonseier i et sameie?


Som seksjonseier i et sameie er du ansvarlig for både internt vedlikehold av din seksjon, og for å bidra til vedlikehold og kostnader av fellesarealene sammen med de andre seksjonseierne. Du må også følge sameiets vedtekter og beslutninger tatt i styremøter.

 


Hvordan påvirker eierformen salgsprosessen av en bolig?


Eierformen kan påvirke salgsprosessen ved at enkelte eierformer, som borettslag, kan innebære ekstra godkjennelser eller informasjonsplikter. For eksempel, i borettslag må kjøperen ofte godkjennes av styret, noe som ikke er tilfellet for seksjoner i sameier.


 

Skattemessige forskjeller mellom å eie en eierseksjon og en andelsleilighet.


Skattemessig sett kan det være forskjeller i fradragsrettigheter og beskatning av eventuell gevinst ved salg. For eksempel, seksjonseier i et sameie kan trekke fra kostnader i noen situasjoner, mens i andelsleiligheter er det begrensninger knyttet til hva som kan trekkes fra.

 


Hvilke rettigheter har man til å leie ut deler av boligen i forskjellige eierformer?


I Burettslagslova er det regulert med tidsbegrenset utleie. Spesifikt kan utleie i borettslag være underlagt restriksjoner eller krav om godkjenning fra styret. Dette betyr at beboere i borettslag må forholde seg til lovens bestemmelser og eventuelle regler satt av borettslaget når det gjelder utleie av deler av boligen. Tidsbegrenset utleie kan for eksempel kreve at eieren søker om og mottar tillatelse fra borettslagets styre før utleie kan finne sted.


Når det gjelder eierseksjoner, er det generelt færre begrensninger knyttet til utleie. Eierseksjonsloven gir eierne større frihet til å leie ut deler av boligen, så lenge dette skjer innenfor rammene av sameiets vedtekter. Eierne må fortsatt overholde lover og regler, men har vanligvis mer fleksibilitet sammenlignet med borettslag.


  • Borettslag: Krever ofte godkjenning fra styret for utleie, inkludert tidsbegrenset utleie.


  • Eierseksjoner: Færre restriksjoner, større frihet til utleie innenfor vedtektenes rammer.


Dette understreker viktigheten av å forstå de spesifikke reglene og vedtektene som gjelder for den aktuelle eierformen når man vurderer å leie ut deler av boligen.



Viktige faktorer å vurdere når du skal velge riktig eierform til deg:

 

  • Livsstil og fremtidsplaner: Ønsker du full kontroll og frihet til å tilpasse boligen? Eller foretrekker du mindre ansvar?

 

  • Vedlikeholdsansvar: Eierseksjoner krever at du selv står for alt vedlikehold, mens andelsleiligheter og aksjeleiligheter tilbyr en mer kollektiv tilnærming til vedlikehold og oppgraderinger. 


  • Økonomiske implikasjoner: Vurder potensiell fellesgjeld og vedlikeholdskostnader som kommer med hver eierform.

 

  • Personlig frihet vs. fellesskapsfordeler: Eierseksjon gir mest frihet, mens andelsleilighet og aksjeleilighet tilbyr fordeler som felles beslutningstaking og kostnadsdeling.

 

Ved å balansere disse faktorene mot dine personlige preferanser og økonomiske situasjon, kan du gjøre en velinformert beslutning som best reflekterer dine behov og mål for boligen.

 


Effektiviser boligforvaltningen


Står du overfor utfordringer i boligforvaltningen? Vårt team av eksperter tilbyr skreddersydde juridiske og økonomiske løsninger for borettslag og sameier. Vi kan hjelpe med alt fra juridisk rådgivning til økonomisk forvaltning, slik at du kan fokusere på det som virkelig betyr noe – å skape et trygt og attraktivt bomiljø.

 

Kontakt oss i dag for en uforpliktende samtale om:


  • Juridisk rådgivning: Tolkning av lover og tvisteløsning.

  • Økonomisk styring: Budsjettplanlegging og finansiell rapportering.

  • Boligforvaltning: Vedlikeholdsplanlegging og ressursforvaltning.



Spørsmål? Kontakt oss

Vi er her for å besvare dine spørsmål og gi skreddersydde løsninger.

Nyeste artikler

bottom of page