Egenkapital i boligselskap: kan den brukes fritt?

Innhold i artikkelen:

• Hva er egenkapital?

• Kan egenkapital brukes?

• Hva betyr egenkapital ved boligkjøp?

• Hva er negativ egenkapital?

• Hvordan fungerer egenkapital?

• Hvordan styrker dere egenkapitalen?

• Kan du kjøpe uten egenkapital?

Hva er egenkapital?

Egenkapital er forskjellen mellom det boligselskapet eier og det boligselskapet skylder.

For et boligselskap kan eiendeler være bankinnskudd, fordringer, bygninger, tomt og andre verdier som står i regnskapet. Gjelden kan være lån, leverandørgjeld, skyldige offentlige avgifter og andre forpliktelser.

Egenkapital er derfor mest nyttig når den vurderes sammen med resten av regnskapet. Et boligselskap kan ha positiv egenkapital, men likevel ha lite penger på konto. Det kan også ha negativ egenkapital uten at økonomien nødvendigvis er ute av kontroll.

Dersom styret ønsker bedre oversikt over økonomien, er budsjettet et godt sted å starte. Der ser dere hva dere faktisk har rom til å gjøre det kommende året.

• Les vår komplette guide: Hvordan sette opp budsjett og håndtere lån? →

Kan dere bruke egenkapitalen fritt?

Nei, ikke på samme måte som en sparekonto.

Egenkapitalen viser en beregnet verdi i regnskapet. Den kan bestå av verdier som ikke er lette å gjøre om til penger. For eksempel kan bygninger, tomt eller andre eiendeler være en del av egenkapitalen uten at boligselskapet har frie midler tilgjengelig.

I praksis må styret se på tre ting før dere bruker penger:

• hvor mye penger boligselskapet har på konto

• hvilke regninger og forpliktelser som kommer

• hva budsjettet og årsmøtet åpner for

Det betyr at styret ikke bør tenke: «Vi har egenkapital, derfor kan vi bruke den.» Spørsmålet bør heller være: «Har vi likviditet, budsjettdekning og et forsvarlig grunnlag for å bruke penger nå?»

Hva betyr egenkapital ved boligkjøp?

For deg som skal kjøpe bolig, betyr egenkapital vanligvis den delen av kjøpesummen du må finansiere selv.

Etter dagens utlånsregler kan boliglån som hovedregel ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Det betyr at kjøper normalt må ha minst 10 prosent egenkapital. Kravet følger av utlånsforskriften § 7. Regjeringen opplyste at kravet til egenkapital ble senket fra 15 til 10 prosent fra 2025.

Kjøper du en bolig til 4 millioner kroner, betyr det at du som hovedregel må ha minst 400 000 kroner i egenkapital. I tillegg kommer omkostninger, for eksempel dokumentavgift ved kjøp av selveierbolig.

Banken vurderer også inntekt, gjeld, betjeningsevne og sikkerhet. Utlånsforskriften stiller blant annet krav om at samlet gjeld som hovedregel ikke skal være høyere enn fem ganger brutto årsinntekt, og at banken skal vurdere om du tåler renteøkning.

Hva er verdijustert og negativ egenkapital?

Verdijustert egenkapital betyr at verdiene vurderes nærmere markedsverdi enn de bokførte verdiene i regnskapet.

Dette er særlig relevant fordi regnskapet ofte bygger på historiske verdier. En bygård kan for eksempel stå med en lav bokført verdi, selv om markedsverdien er langt høyere.

Negativ egenkapital betyr at gjelden i regnskapet er større enn eiendelene. Det kan høres dramatisk ut, men det trenger ikke bety at boligselskapet er i akutt økonomisk krise.

I borettslag kan bygninger og tomt være bokført til lavere verdi enn reell markedsverdi. I sameier er det ofte annerledes, fordi bygningen normalt ikke står som en felles eiendel i sameiets regnskap på samme måte. Da kan et større felles lån gi negativ egenkapital i regnskapet, selv om sameiet har en plan for nedbetaling og løpende inntekter gjennom felleskostnadene.

Slik kan egenkapital se ut i praksis

Dersom gjelden i boligselskapet er høy, kan det være nyttig å se egenkapital og fellesgjeld i sammenheng.

• Les vår komplette guide: Fellesgjeld →

Hvordan fungerer egenkapital i praksis?

Egenkapitalen endrer seg når boligselskapets økonomi endrer seg.

Hvis boligselskapet går med overskudd, kan egenkapitalen øke. Hvis boligselskapet går med underskudd, kan egenkapitalen reduseres. Større låneopptak, vedlikeholdsprosjekter, avskrivninger og verdiendringer kan også påvirke bildet.

For boligselskaper med fordelingsnøkler, sameiebrøk eller ulike typer felleskostnader kan økonomien bli mer sammensatt. Da er det ekstra viktig at styret forstår hvordan kostnader fordeles mellom eierne.

• Les vår komplette guide: Felleskostnader og sameiebrøk →

Hvordan kan dere styrke egenkapitalen?

Et boligselskap kan styrke egenkapitalen over tid, men tiltakene må planlegges godt.

Den vanligste veien er sunn drift. Det betyr at inntektene fra felleskostnader dekker løpende kostnader, planlagt vedlikehold og nødvendige avsetninger. Når boligselskapet unngår underskudd over tid, blir økonomien mer robust.

Andre aktuelle tiltak kan være:

• justering av felleskostnader

• bedre budsjettstyring

• langsiktig vedlikeholdsplan

• refinansiering eller bedre lånebetingelser

• kapitalinnkreving ved større prosjekter

• salg eller omdisponering av areal, dersom det er aktuelt og lovlig

Kapitalinnkreving kan være aktuelt hvis boligselskapet trenger ekstra midler til et konkret prosjekt. Det må vurderes nøye, fordi det påvirker eierne direkte.

For borettslag med høy fellesgjeld kan IN-ordning også være et tema. Da kan enkelte andelseiere betale ned sin andel av fellesgjelden individuelt, dersom ordningen er etablert på riktig måte.

• Les vår komplette guide: IN-ordning →

Kan du kjøpe bolig uten egenkapital?

Som hovedregel: nei.

Banken skal vurdere om du har nok egenkapital, inntekt og betjeningsevne. Hovedregelen er at boliglånet ikke skal overstige 90 prosent av boligens verdi, etter utlånsforskriften § 7. Det betyr at du normalt må stille med egenkapital selv.

Noen kjøpere får likevel hjelp gjennom:

• kausjonist

• tilleggssikkerhet i annen bolig

• forskudd på arv

• oppsparte midler

• medlåntaker

Dette er løsninger som må vurderes nøye. De kan påvirke både kjøperen og den som stiller sikkerhet.

Ved kjøp og salg av bolig i borettslag og sameier kan det også komme kostnader som eierskiftegebyr og andre gebyrer. Det er ikke det samme som egenkapital, men det bør tas med i totalbudsjettet.

• Les vår komplette guide: Eierskiftegebyr og overtakelse av fellesutgifter →

Hvordan bør styret bruke egenkapital i økonomiarbeidet?

Styret bør bruke egenkapital som et styringssignal, ikke som en fasit.

Egenkapitalen kan fortelle om boligselskapet bygger opp eller tærer på verdier. Den kan også gi banken, revisor og styret et bilde av økonomisk utvikling over tid.

Men for styrearbeidet er det ofte mer praktisk å stille disse spørsmålene:

• Har vi nok penger til løpende drift?

• Har vi vedlikehold som snart må gjennomføres?

• Er felleskostnadene satt riktig?

• Har vi lån som bør reforhandles?

• Har vi kontroll på utestående krav?

• Har vi et realistisk budsjett?

Dersom boligselskapet har mange ubetalte felleskostnader, kan egenkapitalen etter hvert bli påvirket. Da er det viktig å ha gode rutiner for oppfølging.

• Les vår komplette guide: Inkasso →

Energikostnader kan også påvirke økonomien i boligselskapet. For noen styrer kan energiregnskap gi bedre oversikt over forbruk, fordeling og mulige tiltak.

• Les vår komplette guide: Energiregnskap →

Hvordan kan OBF hjelpe deg med regnskap og økonomi?

God økonomistyring gjør det enklere for styret å forstå egenkapital, likviditet, felleskostnader og lån i sammenheng. OBF bistår boligselskaper med regnskapstjenester, budsjettering, økonomisk oppfølging og rådgivning gjennom året.

Vi kan også hjelpe styret med å se økonomien i lys av vedlikeholdsbehov, fellesgjeld og planlagte prosjekter, slik at beslutningene tas på et tryggere grunnlag.